TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 MARS 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/11535 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YKFH

N° de MINUTE : 25/327

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3],

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Me [I], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G547

C/

DEFENDEURS

Madame [C] [S]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Roger MBEUMEN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 40

Madame [O] [F]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, juge assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [C] [S] et Madame [O] [F] sont propriétaires des lots 4 et 21 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes en date du 9 novembre et du 1er décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [C] [S] et Madame [O] [F] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal leur condamnation au paiement de leur arriéré de charges de copropriété.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 19 septembre 2024 et à Madame [O] [F] le 25 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

— condamner solidairement Madame [C] [S] et Madame [O] [F] à lui payer la somme de 14 024,06 euros au titre des appels impayés au 1er septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— condamner solidairement Madame [C] [S] et Madame [O] [F] à lui payer la somme de 655 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— ordonner la capitalisation des intérêts

— condamner solidairement Madame [C] [S] et Madame [O] [F] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner solidairement Madame [C] [S] et Madame [O] [F] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 14 mai 2024, Madame [C] [S] sollicite du tribunal de :

— Ordonner la vérification de l’usage d’habitation ou commercial de son appartement

— Si elle reste devoir un montant, lui accorder des délais de grâce pour le régler.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 13 novembre 2024 par ordonnance du même jour.

Madame [O] [F], régulièrement assignée selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Madame [C] [S] conteste le montant des charges, faisant valoir qu’elle n’a jamais reçu de convocation aux assemblées générales, et qu’elle vient d’apprendre très récemment que l’appartement qui lui avait été vendu comme à usage d’habitation était en fait un local commercial. Elle sollicite qu’il soit ordonné la vérification de l’usage d’habitation ou commercial de son appartement.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des années 2021 à 2024

— un décompte des impayés arrêté au 1er septembre 2024

— des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu d’exclure à ce stade du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 655 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que l’ensemble des procès-verbaux d’assemblée générale ont été communiqués à Madame [C] [S], qui avait dès lors la possibilité d’en contester la validité. Il y a lieu dès lors d’écarter le moyen tiré d’une absence de convocation aux assemblées générales.

S’agissant de la nature des lots appartenant à Madame [C] [S], il ressort de l’avis de mutation du 25 novembre 2020 qu’elle a acquis le lot numéro 4 correspondant à une boutique reliée à un appartement par un escalier, l’avis de mutation précisant que par suite de travaux intérieurs, le lot est devenu un duplex.

L’état descriptif de division prévoit que le lot numéro 4 correspond à une boutique avec accès à un appartement.

Il appartenait à Madame [C] [S] de faire modifier le règlement de copropriété en ce sens si elle considérait que le changement d’usage de son lot devait avoir un impact sur le montant des tantièmes qui lui était affecté.

Il convient par conséquent d’écarter le moyen tiré d’un usage non commercial du lot n°4, et de débouter Madame [C] [S] de sa demande visant à voir « Ordonner la vérification de l’usage d’habitation ou commercial de son appartement », qui n’est fondée ni en droit ni en fait.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Madame [C] [S] et Madame [O] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14 024,06 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er septembre 2024.

Le règlement de copropriété prévoit en sa section II une clause de solidarité. La condamnation sera donc prononcée solidairement.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

— frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 70 euros,

— frais de constitution dossier avocat pour mise en demeure d’un montant de 70 euros

— frais de constitution dossier avocat pour conciliation d’un montant de 70 euros

— frais de mise en demeure par avocat d’un montant de 145 euros

— frais de proposition de conciliation par avocat d’un montant de 150 euros

— frais de constitution dossier avocat pour procédure d’un montant de 150 euros

Soit un montant total de 655 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production des accusés de réception de l’envoi de deux lettres de mise en demeure pour lesquelles il lui sera attribué la somme de 60 euros, étant rappelé que le contrat de syndic est inopposable au copropriétaire.

L’utilité des frais de mise en demeure par avocat n’étant pas démontrée, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement judiciaire de la créance, il convient de les écarter.

Les frais de « constitution dossier avocat pour procédure » et de tentative de conciliation amiable par avocat étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Madame [C] [S] et Madame [O] [F] sont redevables de la somme de 60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Madame [C] [S] et Madame [O] [F], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort du décompte que Madame [C] [S] ne s’est acquittée d’aucune somme depuis 28 mai 2020, et ce malgré les mises en demeure et propositions de règlement amiable adressées par le syndicat des copropriétaires, et alors qu’elle est propriétaire non occupante des lots, comme le montre le relevé de propriété.

Il ne ressort par ailleurs pas des pièces qu’elle produit qu’elle soit en capacité de respecter un échéancier de paiement.

Il convient dans ces conditions de la débouter de sa demande de délais.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [S] et Madame [O] [F], partie perdante, supporteront la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne solidairement Madame [C] [S] et Madame [O] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] (93) les sommes de :

-14 024,06 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023

-60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023

— Déboute Madame [C] [S] de sa demande de délais de paiement,

— Déboute Madame [C] [S] de sa demande visant à voir “ordonner la vérification de l’usage d’habitation ou commercial de son appartement”,

— Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamne in solidum Madame [C] [S] et Madame [O] [F] aux dépens de l’instance,

— Condamne in solidum Madame [C] [S] et Madame [O] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] (93) la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 17 Mars 2025

LE GREFFIER LE JUGE

Madame HAFFOU Madame CORON