TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/09251 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3U3

N° de MINUTE : 25/01455

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DENOMME RESIDENCE [Localité 14] [Localité 12] SITUE [Adresse 7], représené par son syndic, la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, SAS

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 9]

représentée par Maître [O], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 186

C/

DEFENDEUR

Madame [R] [X]

[Adresse 4]

[Localité 1]

ET

[Adresse 3]

[Localité 8]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Presidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [X] est propriétaire des lots n°624, 629, 639, 662, 658 et 864 de la résidence [Localité 15] sise [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 13] (93).

Par jugement du 22 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Bobigny a condamné Madame [X], à titre principal, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 360,08 euros au titre de son arriéré échu au 3 avril 2023 à l’égard des lots 662, 658 et 864 ainsi que la somme de 6 794,50 euros au titre de son arriéré échu au 3 avril 2023 à l’égard des lots 639, 624 et 629.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 15] sise [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 13] (93), représenté par son syndic en exercice, la société de Gérance Richelieu, a fait assigner Madame [R] [X] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 8 mai 2025 et signifiées à Madame [X] le 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

SUR LES CHARGES DE COPROPRIETE

Vu les règlements intervenus

— RECEVOIR syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 14] [Localité 12] représenté par son syndic, en son désistement partiel de ses demandes portant sur le paiement des charges de copropriété stricto sensu.

— CONSTATER le désistement partie du Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble de la RESIDENCE [Localité 14] [Localité 12] représenté par son syndic.

ET SUR LES AUTRES DEMANDES

— CONDAMNER Madame [R] [X] [U] , au paiement de la somme de 1500 Euros à titre de dommages et intérêts en faveur syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 14] [Localité 12], en réparation du préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoire.

— CONDAMNER Madame [R] [X] [U] , au paiement de la somme de 2400 Euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, ET JUGER qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce.

— CONDAMNER Madame [R] [X] [U] , en tous les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [R] [X], propriétaire de 6 lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne réglait plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir avoir ainsi dû engager une action en justice le 25 avril 2023 aux fins de recouvrement d’un arriéré de charges et que par jugement du 22 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Bobigny a condamné Madame [X] à payer la somme de 7 360,08 euros au titre de son arriéré échu au 3 avril 2023 à l’égard des lots 662, 658 et 864 ainsi que la somme de 6 794,50 euros au titre de son arriéré échu au 3 avril 2023 à l’égard des lots 639, 624

et 629. Il indique que les charges échues postérieurement à cette condamnation n’ont pas été réglées, ce qui a justifié la présente instance, Madame [X] étant redevable au 3e trimestre 2024 de la somme de 6 823,72 euros à l’égard des lots 662, 658 et 864 et de la somme de 6 098,68 euros à l’égard des lots 639, 624 et 629. D’importants paiements ayant toutefois été réalisés en cours de procédure, la dette s’est retrouvée apurée le 30 avril 2025, justifiant le désistement du syndicat des copropriétaires à l’égard de sa demande principale. Il soutient en revanche que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à maintenir sa demande de condamnation de Madame [R] [X] au paiement de dommages et intérêts au regard de ses manquements répétés.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Madame [R] [X] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 15 mai 2025 et fixée à l’audience du 24 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 novembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le désistement à l’égard des demandes en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes des articles 394 et suivants du code de procédure civile, le demandeur peut en toute matière se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. Ce désistement est parfait par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur présente sa demande de désistement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se désiste de sa demande de condamnation de Madame [X] au paiement d’un arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds travaux, la défenderesse ayant apuré sa dette.

Madame [X] ne s’étant pas constituée et n’ayant en conséquence pas présenté de défense au fond ou fin de non-recevoir, il y a lieu de constater ce désistement partiel.

Il sera néanmoins, à toutes fins utiles, rappelé qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions, celles invoquées dans l’assignation et conclusions antérieures qui ne sont pas reprises étant réputées abandonnées. Le syndicat des copropriétaires aurait donc pu limiter ses demandes aux seules prétentions maintenues, sans solliciter que son désistement soit constaté.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que Madame [R] [X] a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 22 janvier 2024. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de ses charges, alors qu’elle a été suffisamment éclairée par les motifs du jugement susvisé, elle a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Madame [R] [X] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Si elle a apuré en cours de procédure sa dette, il n’en demeure pas moins que pour ce faire, elle a contrainte le syndicat des copropriétaires à introduire une action en justice et, par conséquent, à engager des frais pesant sur les autres copropriétaires.

Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [R] [X], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [X] sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONSTATE le désistement partiel du syndicat des copropriétaires à l’égard de sa demande de condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds travaux ;

CONDAMNE Madame [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 15] sise [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 13] (93), représenté par son syndic en exercice, la société de Gérance Richelieu, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 15] sise [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 13] (93), représenté par son syndic en exercice, la société de Gérance Richelieu, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [X] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 19 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT