TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/09838 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2DGQ

Minute :

Société SEQENS SA D’HLM

Représentant : M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

C/

Monsieur [F] [C]

Madame [L] [I] épouse [C]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e BENOIT-GUYOD

Copie délivrée à :

M. et Mme [C]

Le 27 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 mars 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 février 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 11] – [Adresse 4] – [Localité 7]

représentée par M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [C], demeurant [Adresse 5] – [Localité 13]

comparant en personne

Madame [L] [I] épouse [C], demeurant [Adresse 5] – [Localité 13]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 7 avril 2023, la société Seqens a donné à bail à M. [F] [C] et Mme [L] [I] épouse [C] un logement situé [Adresse 5], [Adresse 9], à [Localité 13], pour un loyer hors charges de 663,10 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 308,45 €.

Par acte séparé du 7 avril 2023, la société Seqens a donné à bail à M. [F] [C] et Mme [L] [I] épouse [C] un emplacement de stationnement n°1032 situé à la même adresse, pour un loyer de 45,89 €, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Seqens a fait signifier à M. [F] [C] et Mme [L] [I] épouse [C], par exploit de commissaire de justice du 20 novembre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 150,47 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la société Seqens a fait assigner M. [F] [C] et Mme [L] [I] épouse [C] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 9 décembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 10 février 2025.

La société Seqens, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o déclarer son action recevable ;

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des contrats de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [F] [C] et Mme [L] [I] épouse [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner solidairement M. [F] [C] et Mme [L] [I] épouse [C] à payer :

? la somme de 9 961,27 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 4 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que les baux en date du 7 avril 2023 font force de loi entre les parties, qu’ils contiennent une clause résolutoire, que M. [F] [C] et Mme [L] [I] épouse [C] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [F] [C], comparant, conteste le montant de la dette locative et sollicite l’octroi de délais de paiement, suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 100 euros mensuels. Il actualise sa situation financière et personnelle et indiqué avoir effectué un paiement d’une somme de 1 100 euros qui n’a pas été mise à son crédit.

Mme [L] [I] épouse [C], assignée à étude, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 17 février 2025, la société Seqens a produit un décompte actualisé à la somme de 8 861,27 € au 17 février 2025, prenant en compte le paiement allégué par le locataire à l’audience.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [L] [I] épouse [C] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 7 avril 2023 que M. [F] [C] et Mme [L] [I] épouse [C] doivent payer un loyer d’un montant de 663,10 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 308,45 €. Il ressort du contrat de location de l’emplacement de stationnement que M. [F] [C] et Mme [L] [I] épouse [C] se sont engagés à payer un loyer d’un montant de 45,67 euros. Le dernier loyer appelé, au titre de ces contrats, charges comprises, hors APL, s’est élevé à la somme de 1 065,90 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [F] [C] et Mme [L] [I] épouse [C] restaient devoir la somme de 8 861,27 € euros à la date du 17 février 2025, terme de février 2025, inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [F] [C] et Mme [L] [I] épouse [C] au paiement d’une somme de 8 861,27 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 750,47 € à compter du 20 novembre 2023, sur la somme de 3 550,31 € à compter du 25 septembre 2024 et sur le surplus à compter du 27 mars 2025, date du jugement.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le bail conclu le 7 avril 2023 contient telle une clause résolutoire en son article 19 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 20 novembre 2023 pour la somme en principal de 3 150,47 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 janvier 2024.

Le commandement de payer a également visé la clause résolutoire figurant dans le contrat de location de l’emplacement de stationnement, de sorte qu’il y a lieu de retenir que la résiliation de ce contrat est intervenue à la même date que celle du contrat principal.

Toutefois, M. [F] [C] propose de régler 100,00 € par mois pour apurer leur dette.

Il ressort des déclarations de M. [F] [C] à l’audience que M. [F] [C] exerce un emploi grâce auquel il perçoit un salaire de 1 800,00 €. Il est en couple Mme [L] [I] épouse [C] qui perçoit le revenu de solidarité active. Cette situation leur permet d’assumer leurs charges courantes, leurs 2 enfants et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. Ils ont en outre repris le paiement du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments, M. [F] [C] et Mme [L] [I] épouse [C] sont autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [F] [C] et Mme [L] [I] épouse [C] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de M. [F] [C] et Mme [L] [I] épouse [C] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la société Seqens pourra faire procéder à l’expulsion de M. [F] [C] et Mme [L] [I] épouse [C]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [F] [C] et Mme [L] [I] épouse [C], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à la société Seqens une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, cette décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 avril 2023 entre la société Seqens et M. [F] [C] et Mme [L] [I] épouse [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], [Adresse 9], à [Localité 13] sont réunies à la date du 23 janvier 2024 ;

DIT que la clause résolutoire figurant dans le contrat de location de l’emplacement de parking n°1032 situé à la même adresse conclu le 7 avril 2023 entre la société Seqens et M. [F] [C] et Mme [L] [I] épouse [C] situé à la même adresse est également acquise à la même date ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [C] et Mme [L] [I] épouse [C] à verser à la société Seqens la somme de 8 861,27 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 17 février 2025, terme de janvier 2025 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 750,47 € à compter du 20 novembre 2023, sur la somme de 3 550,31 € à compter du 25 septembre 2024 et sur le surplus à compter du 27 mars 2025, date du jugement

AUTORISE M. [F] [C] et Mme [L] [I] épouse [C] à s’acquitter de leur dette, savoir la somme de 8 861,27 € euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE solidairement M. [F] [C] et Mme [L] [I] épouse [C] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 7 avril 2023 entre la société Seqens et M. [F] [C] et Mme [L] [I] épouse [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9], [Adresse 5] à [Localité 13], outre l’emplacement de stationnement n°1032 situé à la même adresse, sur la période courant du 1er mars 2025, terme de février 2025 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [F] [C] et Mme [L] [I] épouse [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [F] [C] et Mme [L] [I] épouse [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [C] et Mme [L] [I] épouse [C] à payer à la société Seqens l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE la société Seqens de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [C] et Mme [L] [I] épouse [C] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION