TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/05998

N° Portalis DB3S-W-B7J-3HOS

Minute : 950/25

[Adresse 7]

Représentant : Me [N], avocat

au barreau de VAL D’OISE

C/

Monsieur [X] [D]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e DELPLA

Copie délivrée à :

M. [D]

Le 3 Septembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 28 Août 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 26 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

En présence de Madame [I] [S], auditrice de justice ;

ENTRE DEMANDERESSE :

CDC HABITAT SOCIAL S.A. D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 3],

Représentée par Maître Aurore VENTURA, Avocat au Barreau du Val d’Oise, substituant Maître Antoine DELPLA, du même Barreau

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [D], demeurant [Adresse 10],

[Adresse 5]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 5 février 2020, la SA d’HLM CDC Habitat Social a donné à bail à Monsieur [X] [D] et à Madame [Y] [T] un logement, situé [Adresse 11] à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 611,12 euros, et 193,14 euros de provisions sur charges et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Madame [Y] [T] a donné congé le 14 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2024, la SA d’HLM CDC Habitat Social a fait signifier à Monsieur [X] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 9602,76 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 9 août 2024, la SA d’HLM CDC Habitat Social a saisi la caisse d’allocations familiales de la Seine-[Localité 14].

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025, la SA d’HLM CDC Habitat Social a fait assigner Monsieur [X] [D], devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

o ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [D] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

o autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,

o condamner Monsieur [X] [D], au paiement des sommes suivantes:

? 11372,17 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 31 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de 21 août 2024,

? une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, qui aurait dû être payé si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

? 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

? les entiers dépens,

o dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 5 mars 2025 à la préfecture de la Seine-[Localité 14].

A l’audience du 26 mai 2025, la SA d’HLM CDC Habitat Social, représentée, demande la condamnation de Monsieur [X] [D] à la somme de 6846,85 euros, hors frais, arrêtée selon décompte du 1er juin 2025. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement. Elle ajoute que le dernier paiement a eu lieu le 2 mai 2025 à hauteur de 700 euros, la même somme ayant été versée en mars et en avril 2025.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que Monsieur [X] [D] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle soutient sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil que Monsieur [X] [D] a manqué ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Monsieur [X] [D] comparaît, ne conteste pas le principe de la dette et sollicite des délais de paiement suspensifs à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant. Il indique qu’il est à la recherche d’un emploi dans le bâtiment. Concernant sa situation actuelle, il précise percevoir 550 euros mensuels, vivre seul dans le logement. Il déclare être père de deux enfants qui résident avec leur mère.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-[Localité 14] le 5 mars 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM CDC Habitat Social justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de la Seine-[Localité 14] le 9 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la Caisse d’Allocations Familiales par la SA d’HLM CDC Habitat Social le 9 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 5 février 2020, du commandement de payer délivré le 21 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er juin 2025 que la SA d’HLM CDC Habitat Social rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, les frais de contentieux ayant été retirés aux termes du décompte.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [X] [D] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 6846,85 euros arrêtée au 1er juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 21 aout 2024, date du commandement, sur la somme de 1181,79 euros, à compter du 5 mars 2025, date de l’assignation, sur la somme de 1594,97 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [X] [D] le 21 août 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, prévu par le commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 21 octobre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 5 février 2020 à compter du 22 octobre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [X] [D] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il fait état situation personnelle et financière et a démontré par les règlements intervenus dans les mois qui ont précédé l’audience qu’il a la possibilité de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [X] [D] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Malgré l’opposition de la SA d’HLM CDC Habitat Social, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [X] [D] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [X] [D] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Il conviendra dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [D], aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation.

Il convient également de le condamner à verser à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 50 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM CDC Habitat Social aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 février 2020 entre la SA d’HLM CDC Habitat Social d’une part, et Monsieur [X] [D] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 11] à [Localité 13] réunies à la date du 22 octobre 2024,

CONDAMNE Monsieur [X] [D] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 6846,45 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 aout 2024 sur la somme de 1181,79 euros, à compter du 5 mars 2025 sur la somme de 1594,97 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [X] [D] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [X] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [X] [D] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE Monsieur [X] [D] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [X] [D] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LE JUGE