TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 17]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 13]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 16]

N° RG 25/00174 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2QN4

Minute : 25/00290

SEINE [Localité 19] HABITAT

Représentant : Me [S], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Madame [J] [W]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mai 2025

DEMANDEUR :

SEINE [Localité 19] HABITAT

[Adresse 4]

[Adresse 15]

[Localité 12]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [J] [W]

[Adresse 6]

[Adresse 18]

[Localité 11]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 21 Mars 2025 présidée par par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 5 novembre 2013, l’office public de l’habitat de Seine-[Localité 20], aux droits duquel vient Seine-[Localité 20] Habitat, a consenti à Mme [J] [W] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 8] ([Adresse 10]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 374,72 euros , outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d’un dépôt de garantie de 374,72 euros.

Le 6 juin 2024, Seine-[Localité 20] Habitat a fait délivrer à Mme [J] [W] un commandement de payer la somme en principal de 2901,31€ arrêtée à la date du 30 mai 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 18 décembre 2024, Seine-Saint-Denis Habitat a fait citer Mme [J] [W] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire,

o d’ordonner l’expulsion de la défenderesse, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o de la condamner au paiement de la somme de 3115,99€ au titre de la dette locative échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts à compter du commandement de payer ainsi qu’à compter de novembre 2024, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges et révisions jusqu’alors pratiqués entre les parties jusqu’à complète libération des lieux,

o de dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

o de la condamner à produire une attestation d’assurance contre les risques locatifs sous astreinte de 15 euros par jour de retard, sous huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

o de la condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer, de l’assignation et des éventuelles voies d’exécution.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 21 mars 2025, Seine-[Localité 20] Habitat, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 3237,33€ arrêtée à la date du 11 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer courant et ne pas être opposée à l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire.

Mme [J] [W], comparante, a expliqué percevoir 2204 € par mois et avoir 4 enfants à charge. Elle a demandé l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant d’apurer la dette par des versements mensuels de 50 euros en sus du loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

Par note en délibéré expressément autorisée, Mme [J] [W] a adressé à la juridiction une attestation d’assurance de la Banque postale couvrant son habitation pour la période courant du 1er septembre 2024 au 31 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 19] par la voie électronique le 31 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 21 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine-[Localité 20] Habitat justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 19 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 18 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail conclu le 5 novembre 2013 contient en son article 11 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 juin 2024, pour la somme en principal de 2901,31 euros arrêtée au 30 mai 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que la clause résolutoire présente au bail n’a pas été modifiée depuis le 27 juillet 2023 et qu’elle stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 août 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Seine-[Localité 20] Habitat produit un décompte indiquant que Mme [J] [W] reste devoir la somme de 3237,33 € arrêtée à la date du 11 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus.

En l’espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l’enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 91,44 €. En l’absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Seine-[Localité 20] Habitat pour réaliser ces enquêtes, ces pénalités seront déduites de la créance.

Mme [J] [W] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 3 145,89? € à valoir sur la dette locative arrêtée au 11 mars 2025, terme du mois de janvier 2023 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 898,31 euros, et à compter 18 décembre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 2141,48 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la défenderesse propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités, elle a repris, au jour de l’audience, le paiement du loyer courant et la bailleresse ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à la locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur la demande tenant à l’attestation d’assurance

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs, la remise de l’attestation d’assurance s’effectuant à la demande du bailleur.

Par une note en délibéré, Madame [J] [W] justifie être assurée au titre des risques locatifs ordinaires.

Par conséquent, la demande de Seine-[Localité 20] Habitat sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [J] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Seine-[Localité 20] Habitat, Mme [J] [W] sera condamnée à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 5 novembre 2013, par l’office public de l’habitat de Seine-[Localité 20], aux droits duquel vient Seine-[Localité 20] Habitat, à Mme [J] [W] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 7], à [Adresse 14] [Localité 1] sont réunies à la date du 6 août 2024 ;

Condamnons Mme [J] [W] à verser à Seine-[Localité 20] Habitat à titre provisionnel la somme de 3 145,89? € à valoir sur la dette locative arrêtée au 11 mars 2025, terme du mois de janvier 2023 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024 sur la somme de 898,31 euros, et à compter 18 décembre 2024 sur la somme de 2141,48 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Autorisons Mme [J] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [J] [W] portant sur le logement situé [Adresse 9] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de Mme [J] [W] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles laissés éventuellement dans les lieux est prévu aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas Mme [J] [W], à payer à Seine-[Localité 20] Habitat une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

Rejetons la demande de Seine-[Localité 20] Habitat relative à la production d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs ;

Condamnons Mme [J] [W] à verser à Seine-[Localité 20] Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [J] [W] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Rappelons que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 5 mai 2025.

La greffière, Le juge