TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITE

[Adresse 6]

[Localité 9]

01.30.46.29.66

☎ : [XXXXXXXX01] (L.M. J.V 9H-12H)

[Courriel 11]

RG N° 24-000057

Minute N°: 2024/

JUGEMENT :

contradictoire

1er ressort

DU : 17/12/2024

Madame [L] épouse [C]

C/

Monsieur [N] [B]

Association Tutélaire des Yvelines

Exécutoire délivrée :

le

à M^e Guerrien

Copies délivrées :

le

à M^e Guerrien

à M^e Poh Manzam

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

J U G E M E N T

L’ AN DEUX MILLE VINGT QUATRE,

et le 17 décembre,

Après débats à l’audience publique du 15 octobre 2024, sous la présidence de madame Cécile TIBERGHIEN, magistrat à titre temporaire déléguée par ordonnance de M. le Président du tribunal judiciaire de Versailles en date du 18/12/23 exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Rambouillet, assistée de madame Edeline EYRAUD, Greffier,

a été rendu le jugement suivant, en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public le 02/04/2024, conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

ENTRE :

Madame [L] épouse [C] [D], [A]

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par M^e Liliane POH MANZAM, avocat du barreau des Hauts de Seine substituée par M^e SERESHKI Shara, Avocat

DEMANDEUR(S)

ET :

Monsieur [N] [B],

[Adresse 4],

[Localité 8]

assisté de l’Association Tutélaire des Yvelines

curateur de M. [N]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentés par M^e GUERRIEN Guillaume, avocat du barreau de VERSAILLES

DEFENDEUR(S)

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 16 juin 2006, Madame [D] [L] épouse [C], alors dénommée Madame [D] [G], a donné en location à Monsieur [B] [N] un logement situé [Adresse 3], au rez-de-chaussée.

Par jugement du 1er octobre 2020 du juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles de [Localité 12], Monsieur [B] [N] a été maintenu sous le régime de la curatelle renforcée avec, pour curateur, l’ASSOCIATION TUTELLE DES YVELINES.

Par courrier du 18 avril 2023, la société FONCIA A.C.V.I., syndic de la copropriété, a écrit à Madame [G] pour lui demander d’engager une procédure à l’encontre de son locataire afin de faire cesser les désagréments causés par ce dernier aux autres résidents de l’immeuble. La société FONCIA écrivait le même jour à l’ASSOCIATION TUTELAIRE DES YVELINES.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 18 septembre 2023, le conseil du Syndicat des copropriétaires mettait Madame [G] en demeure d’engager une procédure en résiliation de bail pour faute et en expulsion à l’encontre de Monsieur [B] [N].

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 18 janvier 2024, le conseil de Madame [G] mettait à son tour en demeure l’ASSOCIATION TUTELAIRE DES YVELINES et Monsieur [B] [N] de fixer dans les plus brefs délais un rendez-vous pour organiser le départ volontaire de ce dernier.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 1er juillet 2024, le conseil de Madame [L], épouse [C], mettait en demeure l’ASSOCIATION TUTELAIRES DES YVELINES de nettoyer et désinfecter l’appartement dans les plus brefs délais.

L’appartement a été désinfecté fin septembre 2024.

Par actes de commissaire de justice du 20 juin 2024, signifiés à l’étude s’agissant de Monsieur [B] [N] et à personne morale s’agissant de l’ASSOCIATION TUTELAIRE DES YVELINES, Madame [D], [A] [L] épouse [C] les a assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa notamment des articles 6-1, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1217, et 1229 et suivants du code civil, 1240 et 1728 du code civil aux fins de voir :

Juger que les agissements de Monsieur [B] [N] constituent des manquements graves et répétés à ses obligations contractuellesEn conséquence,

Prononcer la résiliation judiciaire aux torts de Monsieur [B] [N] du contrat de bail qui lui a été consenti par Madame [L] le 9 juin 2006,Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [N] des lieux qu’il occupe sis [Adresse 4] à Maurepas (78310), ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est,Condamner Monsieur [B] [N] à quitter les lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux,Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [B] [N],Condamner Monsieur [B] [N] au paiement d’une somme de 700 euros mensuelle à la date du jugement à intervenir jusqu’à la parfaite libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation,Condamner Monsieur [B] [N] à verser à Madame [D] [L] la somme de 22 437,80 euros à titre de dommages et intérêts, pour remise en état du bien dégradé somme à parfaire le cas échéant,Condamner Monsieur [B] [N] à verser à Madame [D] [L] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [B] [N] aux entiers dépensRappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 15 octobre 2024, Madame [D] [L] épouse [C], représentée par son avocat, maintient les demandes exposées dans son assignation. Elle fait notamment valoir les difficultés causées par le comportement de Monsieur [B] [N] pour les résidents de l’immeuble et les copropriétaires.

Monsieur [B] [N] et l’ASSOCIATION TUTELAIRE DES YVELINES, représentés par leur avocat, déposent des conclusions à l’audience et demandent au tribunal de :

Débouter la partie demanderesse de l’ensemble de ses demandesSubsidiairement, accorder un délai de 24 mois pour le départ de Monsieur [N] de son domicileA titre infiniment subsidiaire, ne pas prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenirCondamner la partie demanderesse aux dépens.

Ils reconnaissent l’existence d’un syndrome de Diogène et des troubles au voisinage en résultant, mais ils précisent qu’il s’agit de troubles ponctuels. Ils reconnaissent également que jusque récemment le dossier n’était plus suivi au sein de l’ASSOCIATION TUTELAIRE DES YVELINES mais indiquent qu’une nouvelle curatrice vient d’être désignée et qu’elle s’occupe de faire intervenir des entreprises de nettoyage. Ils font enfin valoir le caractère disproportionné d’une mesure d’expulsion au regard des troubles dénoncés et de la pathologie de Monsieur [B] [N].

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu par le greffe avant l’audience au cours de laquelle il a été donné lecture de ses conclusions.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le prononcé de la résiliation du contrat de bail :

L’article 1103 du code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

L article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. »

Le contrat de bail reprend ces obligations en précisant à l’article VIII – « Obligations du locataire », parmi ces obligations, celle de « 2. User PAISIBIBLEMENT des locaux et équipements loués suivants la destination prévue au contrat ».

Pour fonder une résiliation de bail, un trouble du voisinage par un locataire doit être suffisamment grave au sens de l’article 1224, tel qu’apprécié au jour de l’audience, et commis dans les limites immédiates des locaux loués.

En outre, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [D] [L], épouse [C] produit :

Un extrait du contrat de location (dont il manque les pages 3 et 5/5);L’avis de situation SIRENE de l’ASSOCIATION TUTELAIRE DES YVELINES ;Le courrier de l’ASSOCIATION TUTELAIRE DES YVELINES du 16 octobre 2020 l’informant du renouvellement de la curatelle renforcée de Monsieur [B] [N] et lui transmettant le jugement du 1er octobre 2020 ;Douze attestations de résidents et copropriétaires de l’immeuble faisant état de nuisances principalement d’ordre olfactif ;Deux photographies de l’intérieur de l’appartement de Monsieur [B] [N] prises à son insu par l’une des copropriétaires alors qu’il s’était absenté en laissant la porte grande ouverte et montrant une accumulation de déchets sur toute la surface du sol de l’appartement ainsi qu’un état avancé de saleté ou de moisissure au plafond ;Les lettres de mises en demeure des 18 avril 2023 et 18 septembre 2023 reçues de la part des représentants du syndicat des copropriétairesLes lettres de mise en demeure adressées par son conseil à l’ASSOCIATION TUTELAIRE DES YVELINES et Monsieur [B] [N] le 18 janvier 2024.

Si les attestations font état d’odeurs nauséabondes voire insupportables, nécessitant de garder ouverte la porte d’entrée de l’immeuble, ces odeurs ne sont pas permanentes. Ainsi, Madame [X] [U], locataire, et Madame [E] [F] ont constaté « à plusieurs reprises » ces fortes odeurs dans le hall d’entrée de l’immeuble. Madame [R] dont les parents résident dans l’immeuble écrit qu'« elle a déjà été confrontée aux odeurs pestilentielles quand on entre dans le hall de l’immeuble » mais ajoute que « cette odeur n’est pas présente à chacun de [ses] passages ».

Les photographies prises par Madame [M] [Z] et versées au soutien de l’assignation ne sont pas datées mais elles sont nécessairement antérieures à l’assignation et ne reflètent pas l’état de l’appartement à la date de l’audience.

De leur côté, Monsieur [B] [N] et l’ASSOCIATION TUTELAIRE DES YVELINES produisent le devis, accepté, d’une entreprise de nettoyage ainsi que des photographies de l’appartement prises après l’intervention de cette société. Ces éléments sont corroborés par le rapport social établi le 11 octobre 2024 qui indique que l’appartement a été désencombré et désinfecté fin septembre 2024 et précise que le jour de la visite à domicile organisée le 10 octobre 2024, il n’y avait pas de mauvaises odeurs dans les parties communes.

L’ensemble de ces éléments permet de justifier de l’existence de troubles constitutifs d’un manquement de Monsieur [B] [N] à son obligation d’user raisonnablement des locaux loués suivant leur destination. Toutefois, ils ne sauraient justifier d’un trouble du voisinage par le locataire suffisamment grave, au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience, pour justifier la résiliation du contrat de location alors même que le logement est désormais nettoyé et que l’ASSOCIATION TUTELAIRE DES YVELINES s’est engagée à faire intervenir une entreprise de nettoyage aussi souvent qu’il le faudrait.

Dès lors, Madame [D] [L] épouse [C] sera déboutée de sa demande en prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [B] [N] prenant effet le 16 juin 2016 et concernant le logement situé [Adresse 3].

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi :

Si le manquement de Monsieur [B] [N] à son obligation d’user paisiblement des locaux loués l’oblige à réparer le préjudice en résultant, il appartient à Madame [D] [L], épouse [C] d’apporter la preuve de son préjudice.

En l’espèce, Madame [L] qui reconnait qu’elle ignore dans quel état elle retrouvera son appartement, demande l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 22 437,80 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement dégradé. Elle ne produit cependant aucune pièce de nature à justifier le montant réclamé.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires :

Madame [D] [L], épouse [C], partie perdante, supportera la charge des dépens.

De la même manière, du fait de sa condamnation aux dépens, elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [D] [L], épouse [C] de sa demande de résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [B] [N] le 9 juin 2006 concernant le logement situé [Adresse 3], au rez-de-chaussée ;

DEBOUTE Madame [D] [L], épouse [C] de sa demande de dommages et intérêts pour remise en état du bien dégradé ;

DEBOUTE Madame [D] [L], épouse [C] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [L], épouse [C] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 17 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M^me Cécile TIBERGHIEN, magistrat à titre temporaire, et par M^me Edeline EYRAUD, greffière.

LE GREFFIER LE JUGE