TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 MARS 2025

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 23/08509 – N° Portalis DB3S-W-B7H-X7MQ

N° de MINUTE : 25/00183

Madame [B] [H] [X] [W]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Tsipora COHEN DITCHI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1683

Madame [J] [D] [Z] [A]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Tsipora COHEN DITCHI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1683

DEMANDEURS

C/

SCCV MONTREUIL RUE DE PARIS

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Amélie VATIER de l’AARPI VATIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R280

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié reçu le 08 juin 2020, la SCCV MONTREUIL RUE DE PARIS a vendu en l’état futur d’achèvement, à Madame [J] [A], un appartement (lot n°10) et une cave (lot n°55) dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 8] », situé [Adresse 2], la livraison étant prévue au 1er trimestre 2022.

Par acte notarié reçu le 09 juillet 2020, la SCCV [Localité 9] RUE DE PARIS a vendu en l’état futur d’achèvement, à Madame [B] [W], un appartement (lot n°20) dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 8] », situé [Adresse 2], la livraison étant prévue au 1er trimestre 2022.

La livraison est intervenue le 26 septembre 2023 pour Madame [A] et le 12 décembre 2023 pour Madame [W].

C’est dans ce contexte que, par actes d’huissier enrôlés le 22 août 2023, Madame [J] [A] et Madame [B] [W] ont fait assigner la SCCV MONTREUIL RUE DE PARIS devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir sa condamnation à les indemniser des préjudices subis du fait du retard de livraison.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 11 septembre 2024 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 13 janvier 2025.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 09 septembre 2024, les consorts [Y] demandent au tribunal de :

« A titre principal :

— Considérer que la SCCV [Localité 9] ne justifie d’aucune cause légitime de retard ni cas de force majeure au regard des causes de suspension contenue dans les contrats de vente ;

A titre subsidiaire :

— Déclarer abusive et partant, réputer non écrite la clause de suspension du délai de livraison du contrat de VEFA ;

En tout état de cause :

— juger que les lots de Madame [A] et de Madame [W] ne sont pas livrés ;

dire que ce retard engage la responsabilité contractuelle de la société SCCV [Localité 9] ;

En conséquence,

— Condamner la SCCV [Localité 9] à verser à Madame [A], à titre d’indemnisation

de ses préjudices la somme totale de 41 289,72 euros, se composant comme suit :

• 21 600 euros au titre de son préjudice relatif aux frais de loyers imprévus ;

• 1 401,72 euros au titre de son préjudice relatif aux intérêts intercalaires et frais bancaires supplémentaires ;

• 1 188 euros au titre de son préjudice relatif aux frais de stockage de sa cuisine ;

• 12 600 au titre de son préjudice relatif à la désorganisation familiale et personnelle occasionnée par le retard de livraison ;

• 4 500 euros au titre de son préjudice moral ;

Condamner la SCCV [Localité 9] à verser à Madame [W], à titre d’indemnisation de ses préjudices la somme de 30 538,88 euros, se composant comme suit :

• 5 249,38 euros au titre de son préjudice résultant des frais bancaires et intérêts intercalaires supplémentaires.

• 5 425 euros, au titre de la perte de deux ans de défiscalisation « loi Pinel », pour les années 2022 et 2023 ;

• 13 714,5 euros au titre de son préjudice résultant de sa perte de loyers d’avril 2022 à mi-décembre 2023 ;

• 6 150 euros, soit 300 euros par mois au titre de son préjudice moral. Condamner la SCCV [Localité 9] à verser à Madame [A] et Madame [W], chacune, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner la SCCV [Localité 9] aux entiers dépens. »

A l’appui de leurs prétentions et au visa de l’article 1601-1 du code civil, elles font valoir que la SCCV [Localité 9] engage sa responsabilité à leur égard, pour manquement à son obligation de livrer l’immeuble dans le délai contractuellement prévu, conformément à l’article 1601-1 du code civil ; que l’une des causes de retard invoquée, à savoir les difficultés avec un avoisinant, ne constitue pas une cause de suspension légitime du délai de livraison contractuellement prévue ; que les autres causes de retard invoquées en défense ne sont pas justifiées ; que subsidiairement la clause relative aux causes de suspension du délai de livraison constitue une clause abusive.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 06 septembre 2024, la SCCV MONTREUIL RUE DE PARIS demande au tribunal de :

« JUGER que le retard de livraison est justifié

JUGER que la SCCV [Localité 9] RUE DE PARIS n’a commis aucune faute

DEBOUTER madame [A] et madame [W] de l’ensemble de leurs demandes ; Subsidiairement,

JUGER que madame [A] et madame [W] ne justifient d’aucun préjudice en lien avec le retard à livraison

Les DEBOUTER de leurs demandes indemnitaires

En tout état de cause,

CONDAMNER respectivement madame [A] et madame [W] à payer chacune à la SCCV [Localité 9] RUE DE PARIS la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens »

A l’appui de ses prétentions la SCCV MONTREUIL RUE DE PARIS fait valoir qu’elle n’a pas manqué à son engagement de livraison, que le retard est justifié d’une part, par l’existence de causes de suspension légitime du délai de livraison telles que définies par le contrat, comme la défaillance de la société en charge du lot plomberie et celle de la société en charge des lots revêtements sols et peintures, d’autre part, par des difficultés avec les avoisinants constitutives d’un cas de force majeure ; que le contrat contient une clause de doublement du délai de suspension en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier ; que ce cadre juridique est validé par la jurisprudence, qui a écarté le moyen selon lequel il s’agirait de clauses abusives ; que les sommes réclamées en réparation des préjudices subis ne sont justifiées ni dans leur principe, ni dans leur quantum.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur les demandes principales

L’article 1611 du code civil dispose que, dans tous les cas, en ce compris celui de la vente d’immeuble à construire prévu par l’article 1601-1 du même code, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

A cet égard, il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens Cass, Civ 3, 24 octobre 2012, 11-17.800 et 23 mai 2019, 18-14.212).

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du préjudice dont il se prévaut en lien avec le retard de livraison ; qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l’aléa jaugé et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 08 juin 2020, produit par Madame [A], mentionne une date de livraison « à la fin du PREMIER TRIMESTRE DEUX MIL VINGT DEUX (1ER TRIMESTRE 2022 » au plus tard, soit le 31 mars 2022, « sauf survenance d’un cas de force majeure ou de causes légitimes de suspension de délai ».

La livraison de l’appartement de Madame [A] a eu lieu selon procès-verbal du 26 septembre 2023, soit avec 544 jours de retard.

De la même manière l’acte authentique de vente du 29 juillet 2020, produit par Madame [W], mentionne une date de livraison « à la fin du PREMIER TRIMESTRE DEUX MIL VINGT DEUX (1ER TRIMESTRE 2022 » au plus tard, soit le 31 mars 2022, « sauf survenance d’un cas de force majeure ou de causes légitimes de suspension de délai ».

La livraison de l’appartement de Madame [W] a eu lieu selon procès-verbal du 12 décembre 2023, soit avec 621 jours de retard.

L’acte authentique de vente du 08 juin 2020 (pages 20 et 21), tout comme l’acte authentique du 29 juillet 2020 (pages 22 et 23), prévoit néanmoins que :

« Le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des BIENS vendus soient achevés et livrés au plus tard à la fin du PREMIER TRIMESTRE DEUX MIL VINGT DEUX (1er trimestre 2022), sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison

Pour l’application de cette disposition sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les évènements suivants :

(…)

Retards résultant de la liquidation des BIENS, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets) ; Retards provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le VENDEUR à l’ACQUEREUR au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant) ; Retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci ; Injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au VENDEUR ; (…)

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du BIEN d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisme générale du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le VENDEUR à l’ACQUEREUR par une lettre du maître d’œuvre.».

La clause de référence à une lettre du maître d’œuvre d’exécution doit trouver application, en ce que le maître d’œuvre d’exécution est, sauf preuve contraire, non rapportée en l’espèce, un professionnel indépendant du vendeur et le mieux à même d’avoir un avis utile sur l’existence et la portée d’événements susceptibles d’affecter la date de livraison.

Pour justifier du report de la date de livraison, la SCCV invoque :

— la défaillance et le placement en liquidation judiciaire de plusieurs entreprises ;

— un arrêt du chantier en raison de l’effondrement du mur pignon de la construction

voisine et pour la mise en œuvre des travaux de sécurisation et de confortement.

A l’appui de ces affirmations, la SCCV [Localité 9] RUE DE PARIS ne produit, conformément aux dispositions contractuelles, aucune lettre du maître d’œuvre qui justifierait de la réalité et du quantum de ces circonstances.

En revanche, Mesdames [A] et [W] versent aux débats :

une déclaration d’avancement des travaux signée le 10 janvier 2022 par le maître d’œuvre d’exécution la société TEMPO COORDINATION justifiant d’un décalage de la date de livraison de 4 mois, pour fin juillet 2022 en raison de l’arrêt du chantier suite à des difficultés avec les ouvrages avoisinants et à des difficultés d’approvisionnement de matières premières en lien avec la pandémie de COVID 19 ; ce document est corroboré par les courriers en date du 26 janvier 2021, 05 février 2021 et 10 mars 2021, de l’expert judiciaire [C] [I] désigné par le tribunal judiciaire de Bobigny aux termes desquels il écrit que le chantier est en arrêt et ne pourra reprendre tant que les mesures de mise en sécurité des ouvrages voisins instables n’auront pas été mises en œuvre ;

une déclaration d’avancement des travaux signée le 31 janvier 2023 par le maître d’œuvre d’exécution la société TEMPO COORDINATION certifiant l’inachèvement des travaux en raison de la défaillance successive des entreprises PC PRO et PBT attributaires successives des lots chauffage/plomberie/ventilation et établissant une nouvelle date prévisionnelle de livraison au 2ème trimestre 2023 ;

une déclaration d’avancement des travaux signée le 4 avril 2023 par le maître d’œuvre d’exécution la société TEMPO COORDINATION certifiant l’inachèvement des travaux en raison de la défaillance des entreprises MW SERVICES et EDPIR attributaires successives des lots peintures et revêtement de sols et étanchéité et établissant une nouvelle date prévisionnelle de livraison à fin juillet 2023 ;

déclaration d’avancement des travaux signée le 21 juin 2023 par le maître d’œuvre d’exécution la société TEMPO COORDINATION certifiant l’inachèvement des travaux en raison de la défaillance des entreprises MW SERVICES et EDPIR attributaires successives des lots peintures et revêtement de sols et étanchéité ainsi qu’à la nécessité de travaux de finition en raison de « désordres collatéraux liées aux entreprises de plomberie successivement défaillantes » et établissant une nouvelle date prévisionnelle de livraison à la deuxième quinzaine de septembre 2023  ;

Ces documents, conformes aux prévisions contractuelles, justifient de l’existence de plusieurs causes de suspension légitime du délai de livraison, à savoir l’arrêt du chantier sur injonction de l’expert judiciaire désigné par le tribunal judiciaire de Bobigny, la défaillance des entreprises successives de plomberie et la défaillance des entreprises successives de peinture et revêtement de sol, qui couvrent l’intégralité des jours de retard entre le 31 mars 2022 et le 26 septembre 2023.

En outre, il résulte de la convocation en date du 05 décembre 2023 adressée à Madame [W], qu’une première convocation pour une livraison le 27 septembre 2023 lui a été adressée le 25 septembre 2023, pli revenu « avisé et non réclamé », que la livraison n’a pu avoir lieu à cette date en raison des délais pour débloquer les derniers fonds par la banque de Madame [W], de sorte que le retard de livraison supplémentaire entre le 27 septembre 2023 et le 12 décembre 2023 n’est pas imputable à la SCCV MONTREUIL RUE DE PARIS.

La responsabilité de la SCCV n’a donc pas lieu d’être exposée pour Mesdames [A] et [W] et par voie de conséquence, leurs demandes indemnitaires seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Mesdames [A] et [W] seront condamnées in solidum aux entiers dépens de la procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1°du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de ne faire à aucune demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Madame [J] [A] et Madame [B] [W] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [A] et Madame [B] [W] aux dépens ;

DÉBOUTE toutes les parties de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffier.

La greffière, La présidente,