N°Minute:25/01168

N° RG 25/00044 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PMQG

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

JUGEMENT DU 19 Mai 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [S] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Annabelle PORTE FAURENS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [P] [D] épouse [B], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Annabelle PORTE FAURENS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [I] [C], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [G] épouse [C], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 10 Mars 2025

Affaire mise en deliberé au 19 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 19 Mai 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à :

Copie certifiée delivrée à :M^e PORETE FAURENS Annabelle

M. [I] [C]

Mme [R] [G] épouse [C]

Le 19 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par bail en date du 22 avril 2021, M. [S] et Mme [P] [B] donnaient à bail à M. [I] et Mme [R] [C], les locaux sis [Adresse 6] [Adresse 4] à [Localité 5] pour un loyer de 731,00 euros outre 120,00 euros de charges.

Il est expressément convenu dans ledit contrat une clause de résiliation pour défaut de paiement du loyer à son échéance ou des charges ou du dépôt de garantie.

Il a été délivré un commandement de payer pour la somme de 2398,45 euros visant la clause résolutoire en date du 28 juillet 2024.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 8 juillet 2024

Que ce commandement de payer n’a pas été réglé dans sa totalité dans les deux mois impartis.

Suivant exploit de commissaire de justice en date 9 décembre 2024, signifié à étude, dénoncé au préfet de l’Hérault le 9 décembre 2024 M. [S] et Mme [P] [B] demeurant tous deux [Adresse 3] ont fait assigner M. [I] et Mme [R] [C] demeurant tous deux [Adresse 6] A16 à [Localité 5] le 10 mars 2025 aux fins de :

Vu notamment les dispositions des articles 514, 514-1, 696, 700, du Code de procédure civile ;

Vu la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et des articles 1217, 1229, 1728 et 1741 du Code civil ;

Vu les articles L. 411-1 et suivants, et L et R 433-1 et 2 du Code des procédures civiles d’exécution Et les pièces listées au terme des présentes ;

A TITRE PRINCIPAL :

CONSTATER acquise au profit de M. et Mme [B] la clause résolutoire insérée au bail, pour défaut de paiement dans le délai légal du commandement de payer ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave à ses clauses et obligations, notamment en raison du déséquilibre contractuel né de la mise à disposition d’un bien sans sa contrepartie,

ET EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

REJETER tous délais de paiement et pour quitter les lieux, ainsi que toute demande tendant à voir écartée l’exécution provisoire de droit, nonobstant appel et sans caution,

PRONONCER l’expulsion des lieux loués des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort des meubles éventuellement laissés sur place étant par ailleurs tranché par les dispositions des articles Let R 433-1 et 2 du CPCE,

SUPPRIMER le délai de 2 mois prévu par l’article L 412-1 du CPCE, compte tenu des silence et manifeste mauvaise foi adverse, la dette étant en augmentation dangereusement constante, sans réelle reprise du paiement des loyers courants, ainsi que le prévoit désormais la loi d’ordre public n°

2023-668 du 27 juillet 2023 (articles 8 et 10) ayant modifié ledit article ainsi que l’article L 412-2 alinéa 3 du CPCE ;

CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer aux demandeurs :

➤ la somme de 3407.00 € correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus au 1er décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024, date du commandement de payer, somme à parfaire au jour de l’audience y compris en l’absence des défendeurs,

➤ à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer courant de la régularisation annuelle des charges/TOM/cotisations d’assurance, le tout à compter du terme du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ET le débarrassage de tous meubles et effets personnels,

➤ et ce, sans que la condamnation pécuniaire prononcée au titre des indemnités d’occupation n’omette un seul mois d’occupation postérieurement au dernier mois visé dans le décompte produit et sanctionné par le jugement à intervenir,

➤ Sous réserve le cas échéant du traitement de la dette dans la cadre de la procédure de surendettement lequel primera en tout état de cause les dispositions du jugement à intervenir :

CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 1200,00 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire.

À l’audience du 10 mars 2025 , M. [S] et Mme [P] [B], représentés par leur conseil, ont maintenu les termes de leur exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Ils précisent que les défendeurs ont soldé leur dette mais pas dans les délais et maintiennent leurs demandes. Ils envoient en délibéré le montant de la dette actualisée au 6 février 2025 qui démontre que les locataires ont un solde excédentaire de 392,00 euros.

A cette audience, M. [I] et Mme [R] [C] n’ont pas comparu, ni n’ont été représentés.

Ils ont rencontré l’enquêteur social qui explique que la dette est liée à une perte de revenu temporaire et que M. [C] s’engage à régler les loyers et solder la dette pour l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

En tant que bailleresse personne physique, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, M. [S] et Mme [P] [B] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 8 juillet 2024 soit deux mois avant la délivrance de l’assignation le 9 décembre 2024, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

M. [S] et Mme [P] [B] justifient par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique le 9 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience le 10 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En vertu de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En vertu de l’article 1229 du Code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [I] et Mme [R] [C] n’ont pas payé régulièrement leur loyer depuis le mois de juillet 2023.

M. [I] et Mme [R] [C] se sont, toutefois, maintenus dans les lieux et ont apuré totalement leur dette le 6 février 2025 et ont repris le paiement du loyer courant.

M. [I] et Mme [R] [C] ayant apuré leur dette en totalité et ayant repris le paiement du loyer courant, il n’y a pas lieu de résilier le bail.

En conséquence de quoi M. [S] et Mme [P] [B] seront débouté de leur demande de résiliation du bail.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bail n’étant pas résilié, il n’y a pas lieu de condamner M. [I] et Mme [R] [C] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

En conséquence, M. [S] et Mme [P] [B] seront débouté de leur demande en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [S] et Mme [P] [B] produisent en délibéré un décompte arrêté au 6 février 2025, qui indique que la dette de M. [I] et Mme [R] [C] a été totalement résorbée et que leur compte est excédentaire de 392,00 euros.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation du défendeur non comparant, la demande en paiement n’apparaît plus justifiée et il n’y sera pas fait droit pour le montant réclamé.

En conséquence M. [S] et Mme [P] [B] seront déboutés de leur demande en paiement de la somme de 3407,00 euros.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S] et Mme [P] [B], partie perdante, seront condamnés aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, M. [S] et Mme [P] [B] seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [S] et Mme [P] [B] de leur demande de résiliation du bail signé le 22 avril 2021 avec M. [I] et Mme [R] [C] ;

DÉCLARE en conséquence le bail signé le 22 avril 2021 entre les requérants et les défendeurs toujours valide ;

DEBOUTE M. [S] et Mme [P] [B] de leur demande d’expulsion des époux [C] et de l’astreinte de 100,00 euros par jour de retard ;

DEBOUTE M. [S] et Mme [P] [B] de leur demande en paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

DEBOUTE M. [S] et Mme [P] [B] de leur demande en paiement de la somme de 3407,00 euros en paiement des loyers et charges ;

DEBOUTE M. [S] et Mme [P] [B] de leur demande d’expulsion de M. [I] et Mme [R] [C] ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE M. [S] et Mme [P] [B] de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] et Mme [P] [B] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le Juge des contentieux de la protection,