TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 03 MARS 2025

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 22/03181 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WGXT

N° de MINUTE : 25/00161

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5]

domiciliée : chez M. [S] [D], syndic bénévole

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Me [X], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0513

DEMANDEUR

C/

S.C.I. [Localité 10] PAUL BERT

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Christophe SIZAIRE de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0154

S.A. SEQUANO AMENAGEMENT

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Hélène LABORDE de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T07

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 3 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Entre 2013 et 2015, la société Deltaville Aménageur en Seine-[Localité 12], devenue la société Sequano Aménagement, a, dans le cadre d’un important programme d’aménagement, entrepris, en qualité de maître de l’ouvrage, des opérations de démolition sur les parcelles limitrophes d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 4], à [Localité 10] (Seine-[Localité 12]).

La société Sequano Aménagement a sollicité et obtenu la désignation d’un expert judiciaire aux fins de référé préventif, suivant ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Bobigny en date du 20 décembre 2013, en la personne de M. [P], lequel a rendu son rapport d’expertise le 26 octobre 2015.

Parallèlement à ces opérations de démolition, la SCI Montfermeil Paul Bert – ci-après désignée la SCI Montfermeil, s’est portée acquéreur des parcelles aménagées par la société Sequano Aménagement, puis a fait réaliser, en qualité de maître de l’ouvrage, un programme immobilier de plusieurs bâtiments.

La SCI Montfermeil a également sollicité et obtenu la désignation d’un expert judiciaire aux fins de référé préventif, suivant ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Bobigny en date du 15 mai 2015, en la personne à nouveau de M. [P], lequel a rendu son rapport d’expertise le 20 novembre 2020.

Par acte d’huissier en date du 3 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à Montfermeil – ci-après désigné le syndicat des copropriétaires –, se plaignant de désordres imputables aux travaux de démolition et de construction, a assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny la société Sequano Aménagement et la SCI Montfermeil aux fins de réparation de son préjudice.

Par acte d’huissier en date du 22 juin 2022, la SCI Monftermeil a assigné en intervention forcée aux fins d’appel en garantie la SMABTP, la société Betec, la société BTP Consultants, la société Allianz Iard, la société Premys, la société Ginger Deleo, la société Zurich Insurance PLC, la société SIP, la société Atrium Studio et la société Roc Sol.

Par acte d’huissier en date du 1er aoûr 2022, la société Sequano Aménagement a assigné en intervention forcée et aux fins d’appel en garantie la société Allianz Iard, M. [Z], la Société Coopérative de Production Les Charpentes de [Localité 11], la société Premys, la société Ginger Deleo, la SMABTP et la société Zurich Insurance PLC.

Par ordonnance du 26 juin 2023, le juge de la mise en état a, notamment, ordonné une disjonction de l’affaire en deux instances distinctes :

— une première correspondant au périmètre de l’instance n°RG 22/3181 telle qu’introduite par le syndicat des copropriétaires et objet du présent jugement ;

— une seconde correspondant au périmètre des interventions forcées.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner in solidum la société Sequano Aménagement et la SCI Montfermeil à payer la somme de 160 496,10 euros au titre des travaux de reprise de l’immeuble, ainsi que frais de maîtrise d’œuvre, d’assurance dommages-ouvrage et d’honoraires de syndic y afférents ;

— dire que le montant de la condamnation ci-dessus devra être indexé sur la variation de l’indice du coût de la construction (ICC) entre le dernier indice publié à la date d’établissement des devis, ou subsidiairement à la date du dépôt du rapport d’expert, et la date de règlement effectif ;

— condamner in solidum la société Sequano Aménagement et la SCI Montfermeil à payer la somme de 20 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— condamner in solidum la société Sequano Aménagement et la SCI Montfermeil à payer la somme de 1 683,40 euros au titre du préjudice financier annexe ;

— condamner in solidum la société Sequano Aménagement et la SCI Montfermeil à payer la somme de 20 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Sequano Aménagement et la SCI Montfermeil aux dépens, en ce compris les frais de référé-préventif ;

— débouter la société Sequano Aménagement et la SCI Montfermeil de toute demande.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mai 2024, la SCI Montfermeil demande au tribunal de :

— déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires en ses demandes « en ce qu’elles sont mal dirigées contre la SCI Montfermeil, laquelle n’est pas constructeur dans le cadre de l’opération, en application de la théorie des troubles anormaux du voisinage » ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, limiter le montant de la condamnation de la SCI Montfermeil à la somme de 30 140 euros TTC ;

— condamner tout succombant à payer la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner tout succombant aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2024, la société Sequano Aménagement demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, rejeter toute condamnation solidaire ;

— à titre subsidiaire, limiter la condamnation de la société Sequano Aménagement à payer la somme de 12 860 euros au titre des travaux réparatoires et à la somme de 21 683,40 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— écarter l’exécution provisoire du jugement ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum tous les succombants aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 septembre 2024.

L’affaire a été inscrite au rôle de l’audience du 16 décembre 2024, où elle a été appelée.

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 3 mars 2025 afin qu’y soit rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la demande, formée par la SCI Montfermeil, en irrecevabilité des prétentions du syndicat des copropriétaires fondées sur le trouble anormal de voisinage, au motif qu’elles sont mal dirigées contre elle, s’analyse en une fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, qui ne peut être présentée devant le tribunal en application de l’article 789 du code de procédure civile, sans préjudice pour la présente juridiction d’apprécier si, au fond, les conditions du régime de responsabilité pour trouble anormal de voisinage sont réunies.

La fin de non-recevoir sera ainsi déclarée irrecevable.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Est responsable de plein droit, en application du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, celui qui est l’auteur d’un trouble excédant les inconvénients qu’il est habituel de supporter entre voisins, qu’il soit propriétaire occupant ou non, occupant non propriétaire avec ou sans titre, ou encore voisin occasionnel, tel l’entrepreneur qui réalise des travaux, sans possibilité, pour ledit voisin, de s’exonérer en tout ou partie de sa responsabilité à l’égard de son voisin en invoquant le fait d’un tiers, sauf à ce qu’il présente les caractères de la force majeure.

Le fait de n’avoir pas commis de faute ou d’avoir pris toutes les précautions nécessaires pour éviter le dommage ne constitue pas une cause exonératoire de responsabilité.

Lorsque plusieurs personnes sont responsables d’un même dommage, chacune est tenue, à l’égard de la victime, de le réparer en totalité, sans possibilité d’opposer à cette dernière le fait d’un tiers, qui n’a d’incidence que sur les rapports entre les personnes coobligées, pour la détermination de la charge finale de l’indemnisation.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise relatif aux opérations de démolition, sous la maîtrise d’ouvrage de la société Sequano Aménagement, que :

— les opérations de démolition ont commencé au cours de l’année 2014 ;

— suivant constat du 20 février 2015, l’expert a signalé des désordres, qui n’existaient pas antérieurement, en lien avec les travaux de démolition, à deux endroits différents :

— d’une part, des fissures en pignon, dans l’emprise du rez-de-chaussée ;

— d’autre part, un ventre important sur le mur de l’immeuble ;

— l’expert a sollicité en conséquence la pose de deux étaiements provisoires du pignon et du mur contigu à la courette de l’immeuble voisin ;

— les fissures constatées le 24 avril 2015 de part et d’autre de l’accès à la cave sont antérieures aux travaux de démolition ;

— à la date du 24 avril 2015, l’étaiement du pignon avec sa protection était achevé.

Il ressort également du rapport d’expertise relatif aux opérations de construction que deux séries de désordres distincts ont été observées :

— d’une part, des désordres en façade sur rue et cour, ainsi que sur la structure dans l’emprise du porche (fissurations) imputables aux travaux de démolition et aux travaux de construction de l’infrastructure de l’immeuble voisin ;

— d’autre part, un renflement sur le mur donnant sur l’arrière du bâtiment, préexistant aux opérations de construction, dont les décollements d’enduits se sont depuis aggravés et sont évolutifs.

Sur la base de ces deux rapports, il sera retenu que :

— les fissurations en façade – en ce non comprises les fissures au niveau de l’accès à la cave – sont imputables à la fois aux travaux de démolition, qui les ont générées, et aux travaux de construction, qui les ont aggravées en raison d’un mouvement des fondations survenu lors de la réalisation des infrastructures de l’opération immobilière ;

— le renflement est exclusivement imputable aux travaux de démolition, étant observé qu’il n’est pas démontré ni objectivé que les travaux de construction soient à l’origine de sa nature évolutive et de son aggravation.

Il n’est pas discutable que les désordres précités, qui affectent la solidité et l’esthétique d’un immeuble, fût-il dans un état imparfait, et appellent des travaux réparatoires à la charge du syndicat des copropriétaires, sont constitutifs de troubles anormaux de voisinage.

En leur qualité respective de maître de l’ouvrage lors, respectivement, des opérations de démolition et de construction, la société Sequano Aménagement et la SCI Montfermeil doivent être considérées comme voisins du syndicat des copropriétaires et voient ainsi leur responsabilité engagée au titre des désordres en façade.

Seule la responsabilité de la société Sequano Aménagement est engagée au titre du renflement.

Il n’est pas démontré ni objectivé que l’état antérieur de l’immeuble a contribué à l’apparition des désordres, de telle sorte qu’aucune faute susceptible d’exonérer partiellement ou totalement les responsables ne peut être caractérisée. Au contraire, l’expert a formellement exclu qu’un défaut d’entretien de l’immeuble puisse être à l’origine des désordres constatés.

La reprise des désordres est évaluée par l’expert :

— à la somme de 110 405 euros HT pour les fissures en façade, que les deux défenderesses seront condamnées à payer in solidum ;

— à la somme de 8 481,20 euros HT pour le renflement, que seule la société Sequano Aménagement sera condamnée à payer.

Il convient d’assortir à chacune de ces sommes le taux de TVA de 10 % en vigueur au jour du jugement, des frais de maîtrise d’œuvre à hauteur de 4 % du montant HT, des frais d’assurance dommages-ouvrage à hauteur de 8 % du montant HT, et les frais de syndic à hauteur de 3 % du montant HT.

Il sera dit également que les montants des travaux réparatoires seront indexés sur la variation de l’indice du coût de la construction (ICC) entre le dernier indice publié à la date du dépôt du rapport d’expertise jusqu’au présent jugement.

S’il n’est pas contestable que certaines des parties communes ont été endommagées, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas pour autant de son préjudice de jouissance ; il sera débouté de sa demande de ce chef.

Il sera retenu, sur la base du rapport d’expertise, que le syndicat des copropriétaires a engagé la somme de 1 611,40 euros au titre de mesures d’investigations et du suivi par le syndic des opérations d’expertise, ce qui constitue un préjudice financier en lien avec le trouble anormal de voisinage. Il sera indemnisé de sa demande de ce chef par les deux défenderesses.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à charge de l’autre partie.

La société Sequano Aménagement et la SCI Montfermeil seront condamnées in solidum aux dépens, en ce compris ceux de référé-préventif.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La société Sequano Aménagement et la SCI Montfermeil seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défenderesses seront déboutées de leur demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement dès lors que la nature du litige ne justifie par qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt soulevée par la SCI Montfermeil ;

Condamne in solidum la société Sequano Aménagement et la SCI Montfermeil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 110 405 euros HT au titre des travaux réparatoires des fissures en façades ;

Condamne la société Sequano Aménagement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 481,20 euros HT au titre des travaux réparatoires du renflement ;

Dit que ces montants HT doivent être assortis :

— du taux de TVA de 10 % en vigueur au jour du jugement ;

— des frais de maîtrise d’œuvre à hauteur de 4 % du montant HT ;

— des frais d’assurance dommages-ouvrage à hauteur de 8 % du montant HT ;

— des frais de syndic à hauteur de 3 % du montant HT ;

Dit que les montants des travaux réparatoires seront indexés sur la variation de l’indice du coût de la construction (ICC) entre le dernier indice publié à la date du dépôt du rapport d’expertise jusqu’au présent jugement ;

Condamne in solidum la société Sequano Aménagement et la SCI Montfermeil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 611,40 euros au titre du préjudice financier ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre du préjudice de jouissance ;

Condamne in solidum la société Sequano Aménagement et la SCI Montfermeil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne in solidum la société Sequano Aménagement et la SCI Montfermeil aux dépens, en ce compris ceux de référé-préventif ;

Rappelle l’exécution provisoire du jugement.

La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT