NAC : 5AD

N° RG 24/00634 – N° Portalis DBZM-W-B7I-DIRL

Monsieur [S] [Q]

Rep/assistant : Maître Dominique GUENOT de la SCP GUENOT AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de NEVERS

C/

NIEVRE HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA NIEVRE, pris en la personne de son repésentant légal

Rep/assistant : M^e ABECASSIS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NEVERS

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [Q]

né le 22 Novembre 1955 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Dominique GUENOT de la SCP GUENOT AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de NEVERS

DEFENDEUR :

NIEVRE HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA NIEVRE, pris en la personne de son rerpésentant légal

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e ABECASSIS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : […]

Greffière : […]

DÉBATS :

Audience publique du : 04 Juin 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025 par […], Juge des contentieux de la protection, assisté de […], Greffière.

Copie exécutoire délivrée le : 02/07/2025

à :

— M. [S] [Q]

— M^e Dominique GUENOT

— NIEVRE HABITAT

— M^e ABECASSIS

Ccf délivrées le : 02/07/2025

à :

— M. [S] [Q]

— M^e Dominique GUENOT

— NIEVRE HABITAT

— M^e ABECASSIS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 avril 2012, l’Office Public de l’Habitat de la Nièvre (ci-après Nièvre Habitat) a consenti à Monsieur [S] [Q], le bail d’un logement d’habitation et d’un garage situés à [Localité 2] (Nièvre), au [Adresse 1]. Les clauses générales du contrat ont été signées le 18 avril 2012.

En raison de troubles de jouissance qu’il invoquait, Monsieur [S] [Q] a assigné Nièvre Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers, qui par jugement rendu le 19 juillet 2022 a ordonné une mesure d’expertise confiée à Monsieur [I] [Z], expert en bâtiment. Le rapport d’expertise a été déposé le 04 septembre 2023.

Se prévalant de la nécessité de réaliser des travaux au sein du logement de Monsieur [Q] et du refus de ce dernier d’une troisième offre de relogement, par courrier recommandé du 11 juillet 2024, Nièvre Habitat a donné congé à Monsieur [Q] du logement qu’il occupe au [Adresse 1] et dont il lui a consenti bail.

Suivant acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024 , Monsieur [S] [Q] a assigné l’Office Public de l’Habitat de la Nièvre (Nièvre Habitat) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers aux fins de contestation du congé qui lui a ainsi été délivré.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 05 février 2025 puis a été successivement renvoyée à la demande des parties pour être finalement appelée et retenue à l’audience du 04 juin 2025.

Après un premier appel à l’audience du 07 mai 2025 au cours de laquelle elle a été renvoyée à la demande des parties, l’affaire a été utilement évoquée à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers le 04 juin 2025.

À cette audience, Monsieur [S] [Q], représenté par son Conseil, s’est référé oralement aux moyens et prétentions de ses dernières conclusions déposées et soutenues à l’audience aux termes desquelles il demande au juge des contentieux de la protection de :

— juger le congé qui lui a été délivré par Nièvre Habitat le 11 juillet 2024 comme nul et non avenu ;

— enjoindre à Nièvre Habitat de formuler une offre de relogement de Monsieur [Q] en proposant un relogement équivalent à celui occupé en termes de superficie et de prix ;

— débouter Nièvre Habitat de toutes demandes plus amples ou contraires ;

— condamner Nièvre Habitat à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Nièvre Habitat aux entiers dépens.

Monsieur [Q] fait notamment valoir, au visa de l’article L.314-2 du code de l’urbanisme, de l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qu’il occupe un logement de type F4 depuis le 17 avril 2012 en contrepartie d’un loyer de 416,35 euros outre 35€ pour un garage. Il indique qu’à la suite des conclusions de l’expertise Nièvre Habitat lui a fait trois propositions de relogements qui ne correspondaient pas au logement actuellement occupé, aucun montant n’étant conforme en taille ni en loyer. Il en conclut que le congé qui lui a été délivré ne peut être déclaré valide. Répondant aux moyens de Nièvre Habitat, il indique que si Nièvre Habitat est tenu de libérer les locaux, il lui incombe de respecter la procédure de relogement qui lui incombe. Il fait valoir qu’il est bientôt âgé de 70 ans et a des revenus modestes et que le montant proposé par Nièvre Habitat est triplé à équivalence de surface de logement.

En défense, Nièvre Habitat, représenté par son Conseil, se réfère oralement aux moyens et prétentions de ses dernières conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience et aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter Monsieur [S] [Q] de toutes demandes fins et conclusions contraires et supplémentaires ;

— condamner Monsieur [S] [Q] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [S] [Q] aux entiers dépens.

Nièvre Habitat fait notamment valoir que le logement occupé par Monsieur [S] [Q] de type 4 situé au [Adresse 1] doit faire l’objet d’une démolition tout comme l’ensemble des 10 pavillons constituant le lotissement. Il indique qu’il se trouve dans l’impérieuse nécessité de déposer dans les meilleurs délais un permis de démolie des dix pavillons. Au visa de l’article 1792 du code civil, Nièvre Habitat fait valoir que l’ensemble des pavillons dont celui occupé par Monsieur [Q] doivent être détruits. Nièvre Habitat conclut à la régularité de son congé exposant que ce congé a suivi trois refus de relogement de Monsieur [Q]. Au visa des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, L.300-1 du code de l’urbanisme et L.421-1 du code de la construction et l’habitation, Nièvre Habitat indique qu’il est compétent pour mettre en œuvre les diligences nécessaires voire les moyens de prévention afin que les locataires disposent d’un logement décent et partant d’un droit de faire quitter les logements dans lesquels ils souhaitent entreprendre des travaux. Nièvre Habitat conclut au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 de la nécessité d’exécuter des travaux. Au visa de l’article L.314-1 et L.314-2 du code de l’urbanisme et L.521-1 du code de la construction et de l’habitation précise que le locataire destinataire d’un tel congé dispose d’un droit au relogement à travers la réception, a minima, de deux offres de location adaptées à sa situation. L’Office Public Nièvre Habitat précise avoir fait à Monsieur [Q] trois offres de relogement et que ce dernier les a refusées. Il fait valoir que Monsieur [Q] occupe seul l’appartement et conclut que le refus d’appartement de type T3 ou T2 est injustifié précisant que l’occupation d’un logement type T4 serait qualifiable de sous occupation et contraire aux dispositions de l’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation. Nièvre Habitat précise encore que le montant des loyers proposés était proche de celui qu’il supporte actuellement et que le refus était par conséquent injustifié.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé au contenu de leurs conclusions respectives conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, la partie comparante ayant été avisée.

MOTIFS

Sur la validité du congé :

Aux termes de l’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Il est constant, au visa de cet article que constitue un motif légitime et sérieux, la nécessité de démolir l’immeuble dans lequel se trouve le logement loué et notamment à raison des normes d’habitabilité (voir en ce sens CA Paris, 6e chambre B, 28 juin 2007).

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article L.314-2 du code de l’urbanisme que si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation. Toutefois, tous les occupants de locaux à usage d’habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement dans les conditions suivantes: il doit être fait à chacun d’eux au moins deux propositions portant sur des locaux satisfaisant à la fois aux normes d’habitabilité définies par application du troisième alinéa de l’article L. 322-1 du code de la construction et de l’habitation et aux conditions prévues à l’article 13 bis de la loi no 48-1360 du 1er septembre 1948 ; ils bénéficient, en outre, des droits de priorité et de préférence prévus aux articles «L. 423-1 à L. 423-5» du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, même dans le cas où ils ne sont pas propriétaires. Ils bénéficient également, à leur demande, d’un droit de priorité pour l’attribution ou l’acquisition d’un local dans les immeubles compris dans l’opération ou de parts ou actions d’une société immobilière donnant vocation à l’attribution, en propriété ou en jouissance, d’un tel local.

L’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 précise que les logements proposés doivent correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à leurs possibilités et doivent en outre être situés, dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l’arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements.

Les dispositions qui précèdent n’impliquent pas, par conséquent, une offre de relogement strictement identique au logement dont l’éviction est demandée.

En l’espèce, il n’est pas contesté, ni rapporté la preuve contraire que Monsieur [S] [Q] occupe seul le logement dont l’Office Public de la Nièvre, Nièvre Habitat envisage la démolition. Il résulte de ce qui précède que Nièvre Habitat était tenu de proposer à Monsieur [Q], non pas deux logements identiques à celui occupé, mais, au minimum deux logements correspondant à ses besoins personnels ou familiaux et situés à proximité de celui occupé. Nièvre Habitat a ainsi proposé à Monsieur [Q] trois logements dont la composition est la suivante :

— un pavillon de type 3 situé à [Localité 2] avec garage moyennant un loyer total de 461,43 euros ;

— un logement semi-collectif de type 3 situé à [Localité 3] moyennant un loyer total de 502,55 euros ;

— un logement semi-collectif de type 2 situé à [Localité 2] dans la même rue que le logement objet du litige moyennant un loyer total de 410,33 euros.

Monsieur [S] [Q] se contente d’indiquer que les logements qui lui ont été ainsi proposés ne correspondent pas à celui dont il lui a été donné congé. En outre il ne rapporte pas la preuve de l’inadéquation de ces logements à ses besoins personnels ou familiaux (le seul fait de recevoir sa famille est insuffisant en l’occurrence). Dès lors il convient d’en conclure que Nièvre Habitat a satisfait aux exigences de l’article L. 314-2 du code de l’urbanisme alors même que les trois biens sont situés dans la même ville pour deux d’entre eux et dans une commune limitrophe pour le 3e.

Il convient en conséquence de débouter Monsieur [S] [Q] de sa demande en annulation du congé qui lui a été délivré ainsi que de le débouter de sa demande aux fins d’injonction à Nièvre Habitart de lui proposer un logement équivalent à celui occupé.

Sur les autres demandes :

Partie succombante à l’instance, Monsieur [S] [Q] supportera la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’Office Public de la Nièvre Habitat, ayant été contraint d’exposer des frais non compris dans les dépens, Monsieur [S] [Q] sera condamné à lui payer la somme de 300,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe de la juridiction,

Déboute Monsieur [S] [Q] de sa demande de nullité du congé délivré le 11 juillet 2024 l’Office Public de la Nièvre – Nièvre Habitat pour le logement n°10 situé [Adresse 1] à [Localité 2] (Nièvre) ;

Rejette la demande de Monsieur [S] [Q] tendant à enjoindre à l’Office Public de la Nièvre – Nièvre Habitat de lui proposer un logement équivalent à celui qu’il occupe en termes de superficie et de prix ;

Condamne Monsieur [S] [Q] aux dépens ;

Condamne Monsieur [S] [Q] à payer à l’Office Public de la Nièvre (Nièvre Habitat), la somme de 300,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,