Cour d’Appel d'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

2ème Chambre civile

Date : 28 Février 2025

MINUTE N°25/153

N° RG 23/00904 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OYN2

Affaire : [N] [F]

[T] [K]

C/ S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Karine LACOMBE, Juge de la Mise en Etat, assistée de Estelle AYADI,Greffier

DEMANDEURS :

M. [N] [F]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Mme [T] [K]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Vu les articles 789 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions régulièrement signifiées,

Ouïe les parties à notre audience du 25 Octobre 2024

La décision ayant fait l’objet d’une mise à disposition au 28 Février 2025 après prorogation du délibéré a été rendue le 28 Février 2025 par Madame Karine LACOMBE Juge de la Mise en état, assisté de Madame Taanlimi BENALI,Greffier,

Grosse :Maître Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE

Expédition :M^e Philippe DUTERTRE

Le 28/02/2025

Vu l’acte du 24 février 2023, par lequel monsieur [N] [F] et madame [T] [K] ont fait assigner la SAS BOUYGUES IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

Vu l’article 1217 du code civil,

—  Condamner la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à leur payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la responsabilité contractuelle de la requise, pour manquement à ses obligations

—  Condamner la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à leur payer la somme de 4.000 euros sur l base de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives au fond (rpva 21/10/2024), monsieur [N] [F] et madame [T] [K] sollicitent de voir :

—  Débouter la SAS BOUYGUES IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions.

À titre principal, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, l’obligation de délivrance conforme

Vu les articles 1603 et 1604 et suivants, et 1217 du code civil,

—  Condamner la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à leur payer, la somme de 50.000 euros à titre de légitimes dommages et intérêts, au titre de la responsabilité contractuelle de la SAS BOUYGUES IMMOBILIER, pour manquement à son obligation de délivrance conforme.

À titre subsidiaire, sur le fondement de l’action en garantie des défauts de conformité apparents

Vu les articles 1642-1 et 1648 du code civil,

—  Condamner la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à leur payer et la somme de 50.000 euros à titre de légitimes dommages et intérêts, au titre de l’action en garantie des défauts de conformité apparents.

En toute hypothèse :

—  Condamner la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à leur payer la somme de 4.000 euros sur la base de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, en ce compris le coût du constat dressé par maître [B] [O], commissaire de justice, en date du 11 octobre 2022.

Vu les conclusions notifiées par la SAS BOUYGUES IMMOBILIER (rpva 29/11/2023) qui ont formé incident devant le juge de la mise en état.

Vu les dernières conclusions d’incident de la SAS BOUYGUES IMMOBILIER (rpva 07/03/2024) qui sollicite de voir :

A titre principal,

—  Juger irrecevables car forcloses les demandes formées par monsieur [N] [F] et madame [T] [K] au titre des vices de construction et des défauts de conformité apparents

—  De plus fort, juger irrecevables les demandes de monsieur [N] [F] et madame [T] [K] en raison d’un fondement juridique erroné et entrainant par conséquent la forclusion de leurs demandes

—  JUGER ainsi que les demandes formulées par monsieur [N] [F] et madame [T] [K] se heurtent à la forclusion visée aux articles 1642-1 et 1648 al. 2 du Code civil

—  En outre, juger irrecevables les demandes formées par monsieur [N] [F] et madame [T] [K] en raison du défaut de qualité à agir

En conséquence,

—  Débouter monsieur [N] [F] et madame [T] [K] de l’intégralité de leurs demandes

—  Condamner monsieur [N] [F] et madame [T] [K] à lui verser la somme de 4.000 au titre de l’article 700 du Code procédure civile

—  Condamner monsieur [N] [F] et madame [T] [K] aux entiers dépens de l’instance.

Vu les dernières conclusions d’incident de monsieur [N] [F] et madame [T] [K] (rpva 22/10/2024) qui sollicitent de voir :

—  Juger qu’ils sont recevables en leur assignation signifiées le 24 février 2023 du fait de leur qualité à agir et de l’absence de forclusion

—  Débouter la SAS BOUYGUES IMMOBILIER CONSTRUCTION de toutes ses demandes, fins et conclusions

—  Condamner la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à leur payer la somme de 2.500 euros sur la base de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens relatifs à la présente procédure incidente.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

Les parties ont été entendues à l’audience d’incident du 25 octobre 2024 au cours de laquelle elles ont repris leurs conclusions sans former d’autres demandes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes d’un acte authentique dressé le 19 décembre 2019, reçu par maître [X] [J], notaire à [Localité 9], la SAS BOUYGUES IMMOBILIER a vendu en l’état futur d’achèvement, à monsieur [N] [F] et madame [T] [K], le lot 11020 commercialisé sous le numéro 151 d’un ensemble immobilier complexe situé [Adresse 7] à [Adresse 10] [Localité 1].

L’acte précise qu’il s’agit d’un appartement de trois pièces comprenant dégagement avec placard, séjour/cuisine, deux chambres, wc, salle de douche avec wc, cellier, d’une superficie de 65,27 m2 avec droit à jouissance exclusive et particulière d’une loggia d’une superficie de 7,63 m2 sur chambre et séjour et droit à la jouissance exclusive et particulière d’une loggia d’une superficie de 4,32 m2 sur chambre et cellier.

Le lot a fait l’objet d’un procès-verbal de livraison avec réserves le 23 juin 2022.

Le 21 juillet 2022, monsieur [N] [F] et madame [T] [K] ont envoyé un courrier à la SAS BOUYGUES IMMOBILIER afin de dénoncer les vices apparents à la construction indiquant notamment pour la « loggia séjour » : « absence totale de toit. Nous avons signé l’acte de vente pour une loggia et non pour un terrasse balcon (…) ».

La SAS BOUYGUES CONSTRUCTION IMMOBILIER fait valoir que monsieur [N] [F] et madame [T] [K] sont forclos en leurs demandes. Elle indique que ce n’est que dans le cadre de la procédure d’incident que lui a été communiqué le courrier dénonçant les vices apparents de l’appartement dans le délai d’un mois prévu par l’article 1642-1 du code civil. Elle ajoute que le courrier a été adressé au siège social de la société et non à son établissement secondaire située à [Localité 9].

Également, elle expose qu’aux termes de l’acte introductif d’instance, monsieur [N] [F] et madame [T] [K] l’ont fait assigner sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun alors qu’il est de jurisprudence constante que l’action en garantie contre les vices apparents ne peut être fondée que sur le fondement spécial de l’article 1642-1 du code civil. Elle explique que cette action est soumise au délai de l’article 1648 du code civil qui prévoit qu’elle doit être introduite dans un délai d’un an à compter du jour où le vendeur est déchargé des vices et des défauts apparents. Elle soutient qu’il ne peut dès lors être considéré, qu’en l’assignant sur le fondement de l’article 1217 du code civil, monsieur [N] [F] et madame [T] [K] ont interrompu le délai de forclusion.

Elle estime que les conclusions au fond notifiées par monsieur [N] [F] et madame [T] [K] le 22 février 2024 qui visent subsidiairement les articles 1642-1 et 1648 du code civil ont été déposées postérieurement à l’expiration du délai de forclusion qui a expiré le 23 juillet 2023.

Sur la qualité à agir de monsieur [N] [F] et madame [T] [K], la SAS BOUYGUES IMMOBILIER CONSTRUCTION expose au visa des articles 6-3 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 que seul le syndicat des copropriétaires de la copropriété a qualité pour agir. Elle invoque le contrat de VEFA, signé par monsieur [N] [F] et madame [T] [K] avant l’acquisition du lot, aux termes duquel il est stipulé que les acquéreurs disposeront d’un droit à la jouissance exclusive et particulière sur la loggia litigieuse. Elle en conclut que la supposé non-conformité de la loggia concerne une partie commune qui ne leur appartient pas et qui a été construite au seul bénéfice du syndicat des copropriétaires, véritable propriétaire des parties communes.

Au contraire, monsieur [N] [F] et madame [T] [K] font valoir que, sur la base des articles 1603 et 1604 du code civil, les vendeurs en VEFA sont tenus à une obligation de délivrance conforme et qu’en cas violation à cette interdiction, l’acquéreur peut intenter une action en responsabilité contractuelle dans un délai de cinq ans. Ils affirment que cette action n’est pas soumise aux délais des articles 1642-1 et 1648 du code civil.

Ils soutiennent, au visa de l’article 2241 du code civil, que la demande en justice interrompt le délai de prescription et le délai de forclusion. Ils font valoir qu’il est de jurisprudence constante que, si en principe l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à l’autre, il en est autrement lorsque les deux actions ont la même finalité. Ils expliquent que ce soit sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ou celui de la responsabilité des vices apparents, les deux actions doivent permettre l’indemnisation de leur préjudice résultant de la non-conformité de la loggia avec les stipulations contractuelles.

Sur la communication du courrier de dénonciation des vices apparents, ils font valoir que la SAS BOUYGUES IMMOBILIER a bien été destinataire du pli envoyé par lettre RAR et reçu le 22 juillet 2022 soit dans le délai d’un mois suivant réception et remise des clés survenue le 23 juin 2022.

Ils exposent également que le syndicat des copropriétaires n’a pas à être attrait à la cause puisqu’il est un tiers dans les rapports entre le vendeur et l’acquéreur. Ils affirment qu’il ne s’agit pas de réparer un dommage qui affecte une partie commune mais de se voir indemniser pour la livraison d’un balcon à la place d’une loggia.

Sur ce

Aux termes de l’article 789 – 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur la qualité à agir de monsieur [N] [F] et madame [T] [K]

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, monsieur [N] [F] et madame [T] [K] exposent qu’aux termes de l’acte de vente conclu avec la SAS BOUYGUES IMMOBILIER, ils devaient acquérir un lot avec droit de jouissance exclusif d’une partie commune constituée une loggia et déplorent que la loggia soit en réalité un balcon non couvert.

Il leur appartient de justifier, pour que leur action soit recevable, qu’ils sont titulaires d’un droit de jouissance .

A cet égard, ils produisent l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement de biens en copropriété, dressé le 19 décembre 2021 et reçu par maître [X] [J], notaire à [Localité 9]. L’acte de vente a été conclu entre la SAS BOUYGUES IMMOBILIER en qualité de vendeur d’une part et monsieur [N] [F] et madame [T] [K] en qualité d’acquéreurs à concurrence de moitié indivise.

En conséquence, monsieur [N] [F] et madame [T] [K] justifient de leur qualité à agir à l’encontre de leur vendeur, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER .

Dès lors la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir sera rejetée.

Sur la forclusion de l’action de monsieur [N] [F] et de madame [T] [K]

Pour les ventes d’immeubles à construire, le vendeur est notamment tenu à l’égard de l’acquéreur :

—  A la garantie des vices de construction et des défauts de conformité apparents en application de l’article 1642-1 du code civil, pour les défauts signalés le jour de la livraison ou dans le délai d’un mois à compter de la livraison. L’action en garantie doit être introduite dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents en vertu des dispositions des articles 1648 du code civil soit à l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession de l’acquéreur ou de la date de réception avec ou sans réserve selon le plus tardif des deux événements.

Est apparent un défaut ou un désordre dès lors que sa manifestation, son ampleur et ses causes sont connues au jour de la livraison ou/ou de la réception. Si son ampleur et sa gravité ne se sont manifestées, pour un acheteur non professionnel normalement attentif, qu’après la prise de possession, il sera qualifié de non-apparent.

—  A l’obligation de délivrance conforme par rapport aux prévisions contractuelles notamment celle issues de la notice descriptive des travaux. Une action en responsabilité contractuelle dans un délai de 5 ans à compter de la livraison prévue par l’article 2224 code civil suppose la preuve de la non-conformité sans considération pour la gravité du dommage et de la faute du vendeur.

L’article 2241 du code civil dispose que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

En l’espèce, monsieur [N] [F] et madame [T] [K] sollicitent principalement la condamnation sur le fondement de de l’obligation de délivrance conforme, qui n’est pas soumise aux délais des articles 1642-1 et 1648 du code civil.

Subsidiairement, ils fondent leur demande sur la garantie des vices de construction et des défauts de conformité apparents. Cette action est soumise à un double délai : dans un délai d’un mois à compter de la livraison ou de la prise de possession des lieux, l’acquéreur doit dénoncer tout vice apparent. L’action doit être introduite dans un délai d’un an à compter de la date à laquelle le vendeur est déchargé des vices.

Le procès-verbal de livraison du 23 juin 2022 n’est pas versé aux débats mais la SAS BOUYGUES IMMOBILIER a inséré une capture d’écran du procès-verbal de livraison dans ses conclusions d’incident. Monsieur [F] et madame [T] [K] ne contestent pas cet élément.

Monsieur [F] et madame [T] [K] produisent le courrier valant dénonciation à la SAS BOUYGUES IMMOBILIER. Le courrier a été adressé à Bouygues Immobilier, [Adresse 4] à [Localité 8]. Si la SAS BOUYGUES affirme qu’elle n’a pas eu connaissance de ce courrier qui n’a pas été envoyé à son établissement secondaire, il sera remarqué que monsieur [N] [F] et madame [T] [K] l’ont adressé à l’adresse du vendeur indiqué sur l’acte de vente.

Par acte introductif signifié le 24 février 2023, monsieur [N] [F] et madame [T] [K] ont interrompu le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion attaché à l’action.

Les actions de monsieur [N] [F] et de madame [T] [K] se fondent sur les mêmes faits, à savoir que l’acte de vente précisait qu’ils auraient un droit de jouissance exclusif et particulier sur une loggia de 7,63 m2 donnant sur la chambre et le séjour.

Ils produisent un constat de commissaire de justice dressé le 11 octobre 2022 aux termes duquel il a été constaté que l’espace extérieur accessible depuis le salon est une terrasse non couverte.

Les demandes sont fondées sur le même objet, l’une étant la subsidiaire de l’autre. Elles diffèrent uniquement en ce qu’elles invoquent deux régimes juridiques différents.

En conséquence, l’effet interruptif de l’acte introductif s’étend à la demande subsidiaire de monsieur [N] [F] et à madame [T] [K] sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 du code civil.

Par conséquent leur action sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 du code civil n’est pas forclose.

La SAS BOUYGUES IMMOBILIER sera déboutée de sa fin de non recevoir tendant à voir déclarer monsieur [N] [F] et madame [T] [K] forclos.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’incident, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER sera condamnée à verser la somme de 1000 euros à monsieur [N] [F] et madame [T] [K] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’incident.

La SAS BOUYGUES IMMOBILIER sera déboutée de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire,

REJETONS la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à l’encontre de monsieur [N] [F] et de madame [T] [K],

DISONS que monsieur [N] [F] et de madame [T] [K] ont qualité à agir

REJETONS la fin de non-recevoir tirée de la forclusion soulevée par la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à l’encontre de monsieur [N] [F] et de madame [T] [K],

DISONS que l’ action de monsieur [N] [F] et de madame [T] [K] sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 du code civil n’est pas forclose,

CONDAMNONS la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à payer la somme de 1000 euros ( mille euros) à monsieur [N] [F] et madame [T] [K] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS la SAS BOUYGUES IMMOBILIER de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS BOUYGUES IMMOBILIER aux dépens de l’incident,

RENVOYONS les parties à l’audience de Mise en Etat du 19 juin 2025 pour conclusions au fond des parties.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT