TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT DU 13 MARS 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/03905 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZAKH

N° de MINUTE : 25/00449

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SEVIGNE A [Localité 12] [Adresse 2]

pris la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 14] ILE DE FRANCE

représenté par Maître [K], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 191

C/

DEFENDEURS

Monsieur [C] [B]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non représenté

Madame [S] [J] épouse [B]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’ article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffière.

DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge unique, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement réputé contradictoire du 05 janvier 2023, le Tribunal de proximité du RAINCY a :

— condamné solidairement M. [C] [B] et Mme [V] [J] épouse [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] [Localité 12] [Adresse 2] la somme de 4 660,40 euros au titre des charges de copropriété impayées du 13 août 2020 au 13 septembre 2022, appel de fonds du 3ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 05 novembre 2021 sur la somme de 4 437,98 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

— condamné solidairement M. [C] [B] et Mme [V] [J] épouse [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] [Localité 12] [Adresse 2] la somme de 157,16 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— condamné in solidum M. [C] [B] et Mme [V] [J] épouse [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] [Localité 10] [Adresse 22] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 janvier 2024 adressée à M. [C] [B] et Mme [V] [J] son épouse, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] [Localité 10] [Adresse 21] [Localité 8] [Adresse 2] les a mis en demeure de régler la somme de 11 403,71 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 22 janvier 2024 pour les lots n°209, 497 et 785.

Par actes de commissaire de justice du 08 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 20] SOUS BOIS [Adresse 2] a assigné M. [C] [B] et Mme [S] [J] épouse [B] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner solidairement Mme [S] [J] épouse [B] et M. [C] [B] à verser au [Adresse 23] [Adresse 18] à [Localité 13] (93) les sommes de :

* 9 998,99 euros correspondant aux charges de copropriété impayées arrêtées du 14 septembre 2022 au 06 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024 ;

* 794,40 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024 ;

* 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner solidairement Mme [S] [J] épouse [B] et M. [C] [B] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] à [Localité 13] (93) la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens.

Mme [S] [J] épouse [B] et M. [C] [B] n’ont pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 10 septembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 19 décembre 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire, M. [C] [B] et Mme [V] [J] ayant été assignés par actes de commissaire de justice du 08 avril 2024 remis à personne présente et n’ayant pas constitué avocat.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément à l’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] [Localité 12] [Adresse 3] verse à l’appui de ses demandes :

— une matrice cadastrale éditée le 18 mars 2024 indiquant une mise à jour en 2022 ;

— le jugement rendu le 05 janvier 2023 par le Tribunal de proximité du RAINCY ;

— un relevé de compte daté du 06 mars 2024 libellé au nom de « M/ME [B] [C] » pour la période du 1er janvier 2021 au 06 mars 2024 avec un solde débiteur de 11 755,31 euros ;

— un document non daté et intitulé « DECOMPTE du 14 SEPTEMBRE 2022 AU 06 MARS 2024 » ;

— des appels de provisions et de répartition de charges datés du 08 septembre 2022 au 11 décembre 2023 libellés au nom de « M/ME [B] [C] » ;

— une lettre de mise en demeure datée du 15 novembre 2023 adressée à « M/ME [B] [C] » par lettre recommandée avec avis de réception avec la copie d’une enveloppe portant la mention « pli avisé et non réclamé » ;

— deux lettres de relance datées du 26 octobre 2023 et du 30 novembre 2023 libellées au nom de « M/ME [B] [C] » ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale des 31 mai 2022 et 27 juin 2023 ayant approuvé respectivement les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2021 et de l’exercice clos le 31 décembre 2022 ;

— le contrat de syndic conclu le 27 juin 2023 pour la période du 27 juin 2023 au 27 juin 2026 ;

— un document d’une page désigné dans le bordereau de l’assignation « extrait du règlement de copropriété – solidarité ».

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] [Localité 12] [Adresse 2] ne rapporte pas la preuve que M. [C] [B] et Mme [V] [J] sont propriétaires des lots 209, n°497 et n°785 au sein de l’immeuble [Adresse 16] dépendant ce syndicat pour la période du 14 septembre 2022 au 22 janvier 2024.

En effet, la matrice cadastrale versée aux débats est insuffisante à rapporter une telle preuve sans être corroborée par d’autres éléments de preuve.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] [Localité 12] [Adresse 2] ne produit aux débats aucune autre pièce qui n’émane pas de lui de nature à établir la propriété de M. [C] [B] et Mme [V] [J].

En outre, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] [Localité 12] [Adresse 2] ne rapporte pas la preuve de la stipulation par le règlement de copropriété d’une clause de solidarité entre les propriétaires indivis, la pièce versée aux débats et désignée dans le bordereau de l’assignation « extrait du règlement de copropriété – solidarité » ne permettant pas de déterminer qu’il s’agit d’un extrait du règlement de la copropriété résidence SEVIGNE sise [Adresse 6] à [Localité 12] (93).

Au surplus, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] CLICHY SOUS BOIS [Adresse 2] ne rapporte pas la preuve que Mme [V] [J] et M. [C] [B] ont désigné ce dernier en qualité de représentant de leur indivision ni qu’une telle désignation a été faite par le Président du Tribunal judiciaire, alors que tous les appels de fonds et les lettres de mise en demeure versés aux débats sont libellés au nom de « M/ME [B] [C] ».

Enfin, les procès-verbaux d’assemblées générales versés aux débats par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] [Localité 12] [Adresse 2] ne démontrent pas le caractère liquide et exigible des charges réclamées par lui pour la période du 14 septembre 2022 au 06 mars 2024.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] [Adresse 19] [Localité 12] [Adresse 2] de sa demande au titre des charges de copropriété pour la période du 14 septembre 2022 au 06 mars 2024.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] [Localité 12] [Adresse 2] ayant été débouté de sa demande au titre du paiement de l’arriéré de charges de copropriété, cette demande est devenue sans objet.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] [Localité 12] [Adresse 2] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] [Adresse 19] [Localité 12] [Adresse 1] a été débouté de sa demande principale d’arriéré de charges et il ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré, en lien avec la mauvaise foi de M. [C] [B] et Mme [V] [J].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] [Localité 12] [Adresse 3] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] [Adresse 19] [Localité 12] [Adresse 3] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] [Localité 12] [Adresse 2], partie perdante, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] [Localité 12] [Adresse 3] de sa demande au titre des charges de copropriété pour la période du 14 septembre 2022 au 06 mars 2024 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] [Localité 12] [Adresse 3] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] [Adresse 19] [Localité 12] [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] [Adresse 19] [Localité 12] [Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] [Adresse 19] [Localité 11] [Adresse 9] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice, le 13 mars 2025.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE

Sakina HAFFOU Géraldine HIRIART