TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 5]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 SEPTEMBRE 2025

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 24/08279 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZY6I

N° de MINUTE : 25/00660

Madame [B] [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître [I], avocats au barreau de MEAUX, vestiaire : 10

DEMANDEUR

C/

Monsieur [L] [O]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Madame [G] [V]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentés par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, vestiaire : 17

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

En présence de Madame [W] [U], auditrice de justice.

DÉBATS

A l’audience publique du 26 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 8 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 08 novembre 2021, Madame [B] [M] a acquis auprès de Madame [G] [V] et de Monsieur [L] [O] une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant la somme 370.000 €.

Antérieurement à cette acquisition, la société ALERTIM a effectué un diagnostic de performance énergétique et établi un rapport en date du 01 juin 2021, annexé à l’acte authentique de vente du 8 novembre 2021 et concluant au classement de la maison en classe énergétique D.

Postérieurement à son acquisition, au regard de l’importance de ses factures d’électricité, Madame [B] [M] a fait réaliser un nouveau diagnostic de performance énergétique par la même société ALERTIM, qui a conclu le 02 février 2023, au classement de la maison en classe énergétique G.

Par ailleurs, l’avis de taxe foncière pour l’année 2022 se montait à la somme de 2.150 € alors que la taxe foncière visée à l’acte authentique de vente du 8 novembre 2021 était d’un montant de 1089 €

Selon courrier adressé en recommandé avec accusé de réception le 27 mars 2023, reçu le 31 mars 2023, Madame [M] a vainement mis en demeure les consorts [N] d’avoir à l’indemniser des préjudices subis du fait du diagnostic de performance énergétique erroné ainsi que du fait de l’augmentation significative de la taxe foncière.

Par actes de commissaire de justice en date 18 décembre 2023, Madame [B] [M] a fait assigner Madame [G] [V] et de Monsieur [L] [O] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir leur condamnation à lui payer la somme de 60.000 € au titre de la perte de chance d’acquérir le bien à un prix moindre.

L’affaire a été radiée le 03 avril 2024, faute pour la demanderesse d’avoir communiqué ses pièces à ses adversaires alors que cette communication doit être spontanée et immédiate.

L’affaire a été rétablie le 26 août 2024

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 30 avril 2025 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 26 mai 2025.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 avril 2025, Madame [M] demande au tribunal de :

« Juger recevable et bien fondé l’action engagée par Madame [M], Juger que Monsieur [O] et Madame [V], ont manqué à leur obligation d’information en ne révélant pas les modifications de déclaration fiscale aux impôts et en communiquant volontairement une information erronée portant sur le DPE.

En conséquence,

Juger que Madame [M] a perdu la chance de payer moins cher le bien immobilier Condamner Madame [V] et Monsieur [O] à payer à Madame [C] la somme de 60 000 euros au titre de la perte de chance de payer ce bien moins cher,

En tout état de cause,

Condamner Monsieur [O] et Madame [V] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.».

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 29 avril 2025, les consorts [N] demandent au tribunal de :

« Débouter Madame [B] [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner Madame [B] [M] à payer à Madame [G] [V] et Monsieur [L] [O] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner Madame [B] [M] aux entiers dépens.»

***

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 26 mai 2025, la décision a été mise en délibéré au 08 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur les demandes principales de Madame [M]

En application de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Aux termes de l’article L 271-4 I 6°du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au présent litige, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente et il comprend notamment le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l’audit énergétique prévus aux articles L. 126-26 et L. 126-28-1 du présent code.

L’article L 271-4 II dernier alinéa du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative.

A contrario, cela implique que l’acquéreur peut se prévaloir du DPE à l’encontre du vendeur.

En l’espèce, l’acte de vente authentique du 8 novembre 2021 conclu entre les parties comprend en annexe un diagnostic de performance énergétique établit par la société ALERTIM sur 6 pages qui classe la maison d’habitation en catégorie D s’agissant de la consommation énergétique et en catégorie B s’agissant des émissions de gaz à effet de serre.

Madame [M] produit un diagnostic de performance énergétique établi postérieurement à son acquisition le 02 février 2023 par la société ALERTIM qui classe cette même maison d’habitation en catégorie G s’agissant de la consommation énergétique et en catégorie B s’agissant des émissions de gaz à effet de serre.

Ce nouveau diagnostic est corroboré par l’audit énergétique réalisé le 14 novembre 2024 par la SAS URBANIS qui classe cette même maison d’habitation en catégorie G s’agissant de la consommation énergétique et en catégorie C s’agissant des émissions de gaz à effet de serre.

Ainsi, il est établi que le diagnostic de performance énergétique annexé à l’acte authentique de vente du 8 novembre 2021 est erroné.

En revanche, aucun élément ne permet de démontrer que les consorts [N] étaient informés de cette erreur, qu’ils étaient informés des véritables performances énergétiques de leur bien.

Dans ces conditions, Madame [M], qui se fonde exclusivement sur le fondement de l’obligation d’information prévue à l’article 1112-1 du code civil précité, sera déboutée de ses demandes à ce titre.

En revanche, il est établi, par la production du formulaire H1, de l’avis d’imposition 2021, de l’avis d’imposition 2022, que Madame [V] a le 4 octobre 2021 informé les services des impôts que la surface totale des pièces et annexes affectées à l’habitation du bâtiment situé [Adresse 1] à [Localité 6] est de 110 m² et que la taxe foncière pour l’année 2022 est d’un montant de 2150 € alors qu’elle était de 1089 € en 2021.

La comparaison entre l’avis d’imposition de la taxe foncière pour l’année 2021 avec celui pour l’année 2022 permet d’établir que le taux d’imposition est resté identique à savoir 32,51 %, que les taxes spéciales ont légèrement baissées passant de 0.625 % à 0,574 %, que la taxe des ordures ménagères a légèrement augmentée, passant de 6.59% à 7,23% et que la base de calcul a sensiblement augmentée passant de 2640 pour l’année 2021 à 5132 pour l’année 2022, ce qui démontre que l’augmentation du montant de la taxe foncière pour l’année 2022 correspond à l’augmentation des surfaces habitables déclarées.

Or, l’acte authentique de vente du 8 novembre 2021, qui mentionne le paiement de la taxe foncière pour l’année 2021 et organise les comptes entre les parties au prorata temporis, ne comporte aucune déclaration des vendeurs relative au fait qu’ils ont effectué une nouvelle déclaration de surface auprès du service des impôts.

Au vu de l’importance des superficies déclarées et de l’augmentation substantielle de la taxe foncière qui ne pouvait manquer d’en découler, les consorts [N] ne pouvaient ignorer que la connaissance par l’acquéreur du montant de cette charge la ferait soit renoncer à son achat, soit réclamer une réduction du prix de vente. En effet, des charges courantes importantes d’une habitation sont de nature à modifier considérablement l’attractivité d’un bien à usage d’habitation pour des particuliers.

Il est ainsi suffisamment démontré que Madame [V] et Monsieur [O] savaient que la taxe foncière du bien serait significativement plus élevée par suite de leur déclaration du 4 octobre 2021, que cette information était déterminante du consentement de Madame [M] et que pourtant ils ne la lui ont pas communiquée, de sorte qu’ils ont manqué à leur obligation d’information.

Ce manquement a entraîné pour Madame [M] une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses, qui sera évaluée à la somme de 5.000 €.

En conséquence, les consorts [N] seront condamnés à payer à Madame [M] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, les consorts [N] seront condamnés aux dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, faute de production de tout justificatif, l’équité commande de condamner les consorts [N] à payer à Madame [M] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [G] [V] et Monsieur [L] [O] à payer à Madame [B] [M] la somme de 5.000 € de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [G] [V] et Monsieur [L] [O] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Madame [G] [V] et Monsieur [L] [O] à payer à Madame [B] [M] la somme de 2.000 € (deux mille euros) chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,