TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lydie NAVENNEC-NORMAND ; Madame [Y] [T]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05908 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBMHQ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 05 juin 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet LOGEPARGNE SA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Lydie NAVENNEC-NORMAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC299

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 05 juin 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05908 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBMHQ

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [T] est propriétaire du lot n°166 dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré [Cadastre 1] DU n°[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété représentant 81/100000ème tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet LOGEPARGNE en exercice, a assigné Mme [Y] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4810 euros au titre des charges de copropriété (3ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  796,04 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2000 euros de dommages et intérêts,

—  1696,60 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mars 2026, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, Mme [Y] [T] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10/07/1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot n°166, indiquant la répartition des tantièmes établissant la qualité de copropriétaire de Mme [Y] [T]

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 janvier 2022 au 31 juillet 2025 (3ème trimestre 2025 inclus),

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024

— l’historique du compte du 1 janvier 2022 au 31 juillet 2025 faisant état d’un solde débiteur de 5606,04 euros (en ce inclus 796,04 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 juin 2022, 3 novembre 2022, 7 juin 2023, 3 juin 2024 et 5 juin 2025 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023, 2024,

o approbation des travaux de désenfumage appelés en 14 trimestres de juillet 2021 à octobre 2024,

o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2022, 2023, 2024, 2025

o vote des travaux ou opérations suivantes : travaux d’étanchéité des émalites des façades, réalisation d’un DDT et DPE, remplacement des clapets anti-retours et vannes d’arrêt des appartements, travaux de remplacement des radiateurs des halls 16 à 18, création d’un interphone dans l’entrée du 16, rénovation de l’étanchéité des sols des solariums,

— une mise en demeure de payer la somme de 3621,55 euros adressée en AR Mme [Y] [T] le 7 août 2024,

— une mise en demeure par avocat de payer la somme de 4094,90 euros adressée à Mme [Y] [F], avisée le 16 novembre 2024,

— le contrat de syndic,

— la facture des frais de gestion,

— la facture des honoraires d’avocat.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4810 euros.

Mme [Y] [T] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 4810 euros, portant sur la période allant du 1 janvier 2022 au 31 juillet 2025, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 octobre 2025 sur la somme de 4810 euros.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 796,04 euros se décomposant comme suit :

—  180 euros pour l’envoi d’une mise en demeure par avocat le 12 novembre 2024,

—  67,48 euros pour l’envoi d’une mise en demeure en date du 6 août 2024

—  464,56 euros pour la remise du dossier à l’avocat,

—  80 euros pour la remise du dossier à l’huissier,

S’il est justifié de l’envoi en recommandé des deux mises en demeure, il n’est en revanche justifié d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à la constitution du dossier transmis à l’avocat ou au commissaire de justice, de sorte que les diligences accomplies au titre du suivi de la procédure ou de la constitution et transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence, seule la somme de 247,48 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [Y] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet LOGEPARGNE:

— la somme de 4810 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 janvier 2022 au 31 juillet 2025 et incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 octobre 2025,

— la somme de 247,48 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 octobre 2025,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE Mme [Y] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet LOGEPARGNE, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Mme [Y] [T] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.