TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/05307 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOGP

Minute : 25/00294

SA HLM EMMAUS HABITAT

Représentant : M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Madame [P] [V]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 Mars 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA HLM EMMAUS HABITAT,

demeurant [Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [P] [V],

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 février 2011, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT a donné à bail à Madame [P] [V] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 438,75 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 21 novembre 2013, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT a donné à bail à Madame [P] [V] un box fermé (n°042-2010) situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 56,75 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2024, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT a fait signifier à Madame [P] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1402,22 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La Caisse d’allocations familiales a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 5 juin reçue le 18 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 juin 2024 la SA d’HLM EMMAUS HABITAT a fait assigner Madame [P] [V] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [P] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, condamner Madame [P] [V] au paiement des sommes suivantes :les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation, et à compter du 15 avril 2024 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si les baux s’étaient poursuivis, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,la somme de 2350,96 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à cet acte, et à compter de l’assignation sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 06 juin 2024.

À l’audience du 13 janvier 2025, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4182,85 euros arrêtée au 31 décembre 2024, loyer du mois de décembre2024 inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement d’office.

La SA d’HLM EMMAUS HABITAT soutient que Madame [P] [V] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 14 février 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [P] [V], régulièrement assignée, à étude selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 06 juin 2024 en vue d’une audience prévue le 13 janvier 2025, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA d’HLM EMMAUS HABITAT le 18 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 juin 2024. Ainsi la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA d’HLM EMMAUS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 23 février 2011 pour une durée de trois mois et tacitement reconduit le 23 août 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 14 février 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 27 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 23 février 2011 à compter du 28 mars 2024.

En l’absence de comparution de Madame [P] [V], qui ne formule aucune demande de délais de paiement ou de suspension des effets de la clause réoslutoire et en l’absence de demande de la SA d’HLM EMMAUS HABITAT aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner Madame [P] [V] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés les 23 février 2011 et 21 novembre 2013, du commandement de payer délivré le 14 dévrier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 06 janvier 2025 que la SA d’HLM EMMAUS HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 2,36 euros, 119,56 euros, 3,42 euros, 176,78 euros et 14 fois 7,62 euros, au titre des pénalités non justifiées, soit la somme de 408,80 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [P] [V] à payer à la SA d’HLM EMMAUS HABITAT la somme de 3774,05 euros, au titre des sommes dues au 1er janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [P] [V] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM EMMAUS HABITAT les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA d’HLM EMMAUS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclusl e 23 février 2011 et le 21 novembre 2013 entre la SA d’HLM EMMAUS HABITAT d’une part, et Madame [P] [V] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] s’agissant de l’appartement [Adresse 1] et [Adresse 3] pour le box (n°042-2010), sont réunies à la date du 28 mars 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [P] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux (le logement n°042-S-2-0592 et le box fermé n°042-2010), avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [P] [V] à compter du 28 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [P] [V] à payer à la SA d’HLM EMMAUS HABITAT la somme de 3774,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Madame [P] [V] à payer à la SA d’HLM EMMAUS HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 02 janvier 2025, échéance de janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [P] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 février 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA d’HLM EMMAUS HABITAT de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT