TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 7]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

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N° RG 25/00787 – N° Portalis DB3S-W-B7J-245R

Minute : 25/61

Madame [B] [C] [O] veuve [W]

Représentant : M^e Claire PERRET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0801

S.C. PG4

Représentant : M^e Claire PERRET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0801

C/

Monsieur [N] [M] [L]

Madame [D] [Y] [S] épouse [L]

1 copie exécutoire délivré à M^e PERRET le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Madame [B] [C] [O] veuve [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Claire PERRET, avocat au barreau de PARIS

S.C. PG4

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Claire PERRET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [M] [L]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [Y] [S] épouse [L]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 19 Mai 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 21 Juillet 2025, par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, Greffier placé .

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2022, Madame [B] [O] Veuve [W] et la SCI PG4 ont donné à bail à Madame [D] [S] épouse [L] et Monsieur [N] [L] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 999,00 euros, et 230 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, Madame [B] [O] Veuve [W] et la SCI PG4 ont fait signifier à Madame [D] [S] épouse [L] et Monsieur [N] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2928,04 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 18 décembre 2024 Madame [B] [O] Veuve [W] et La SCI PG4 ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, Madame [B] [O] Veuve [W] et La SCI PG4 ont fait assigner, en référé, Madame [D] [S] épouse [L] et Monsieur [N] [L] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

• ordonner l’expulsion de Madame [D] [S] épouse [L] et Monsieur [N] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

• autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

• condamner solidairement Madame [D] [S] épouse [L] et Monsieur [N] [L] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 6891,07 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 décembre 2024 et de l’assignation pour le surplus,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens,

• rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 18 mars 2025.

À l’audience du 19 mai 2025, Madame [B] [O] Veuve [W] et La SCI PG4, représentées, se désistent de leur demande de résiliation judiciaire et maintiennent les autres demandes. Elles actualisent leur créance à la somme de 9609,89 euros arrêtée au 15 mai 2025. Elles sont opposées à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause. Elles précisent qu’il n’y a pas eu de paiement depuis novembre 2024.

Madame [B] [O] Veuve [W] et La SCI PG4 soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [D] [S] épouse [L] et Monsieur [N] [L] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 17 décembre 2024. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [D] [S] épouse [L] et Monsieur [N] [L], régulièrement assignés à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que la décision serait prononcée le 21 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [B] [O] Veuve [W] et La SCI PG4 justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [B] [O] Veuve [W] et La SCI PG4 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 mars 2022, du commandement de payer délivré le 17 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 15 mai 2025 que Madame [B] [O] Veuve [W] et La SCI PG4 rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [D] [S] épouse [L] et Monsieur [N] [L] à payer à Madame [B] [O] Veuve [W] et La SCI PG4 la somme de 9609,89 euros, au titre des sommes dues au 15 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 décembre 2024 sur la somme de 2928,04 euros, de l’assignation du 18 mars 2025 sur la somme de 3963,03 euros et de la présente décision sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 17 février 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 mars 2022 à compter du 18 février 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [S] épouse [L] et Monsieur [N] [L] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [D] [S] épouse [L] et Monsieur [N] [L]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 février 2025, Madame [D] [S] épouse [L] et Monsieur [N] [L] sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [D] [S] épouse [L] et Monsieur [N] [L] jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [S] épouse [L] et Monsieur [N] [L] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Madame [D] [S] épouse [L] et Monsieur [N] [L] à payer à Madame [B] [O] Veuve [W] et La SCI PG4 la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [B] [O] Veuve [W] et La SCI PG4 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 mars 2022 entre Madame [B] [O] Veuve [W] et La SCI PG4 d’une part, et Madame [D] [S] épouse [L] et Monsieur [N] [L] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 18 février 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux l’expulsion de Madame [D] [S] épouse [L] et Monsieur [N] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Madame [D] [S] épouse [L] et Monsieur [N] [L] à compter du 18 février 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Madame [D] [S] épouse [L] et Monsieur [N] [L] à payer à Madame [B] [O] Veuve [W] et La SCI PG4 la somme provisionnelle de 9609,89 euros, au titre des sommes dues au 15 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 décembre 2024 sur la somme de 2928,04 euros, de l’assignation du 18 mars 2025 sur la somme de 3963,03 euros et de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE solidairement Madame [D] [S] épouse [L] et Monsieur [N] [L] à payer à Madame [B] [O] Veuve [W] et La SCI PG4 l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à compter de l’échéance de juin 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum Madame [D] [S] épouse [L] et Monsieur [N] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 décembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Madame [D] [S] épouse [L] et Monsieur [N] [L] à payer à Madame [B] [O] Veuve [W] et La SCI PG4 la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE