TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/04352

N° Portalis 352J-W-B7G-CWSJU

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

06 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 27 Mars 2025

DEMANDERESSE

Association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT EXTERIEUR

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Jean-Loïc TIXIER-VIGNANCOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0428

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [Localité 7] ESTATE GROUP

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Pierre-Olivier ROCCHI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2195

Décision du 27 Mars 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/04352 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWSJU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédacteur : Jean-Christophe DUTON,

DÉBATS

A l’audience du 17 Décembre 2024, tenue en audience publique devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 17 février 2012, les indivisaires GENTHIAL ont donné à bail commercial en renouvellement à l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT EXTERIEUR, des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7] dans le [Localité 5], à compter du 1er janvier 2012 pour une durée de neuf années avec échéance au 31 décembre 2020.

La destination est la suivante : concevoir et diffuser toute information sur les avantages et modalités de l’implantation en Tunisie dans l’industrie et les services ; créer ou faire créer des occasions de rencontres entre opérateurs ; participer à des manifestations économiques (salons, journées, colloques, etc.) ; motiver les opérateurs économiques à investir en Tunisie et les assister.

Par acte extrajudiciaire du 13 mai 2020, les indivisaires GENTHIAL ont fait délivrer à l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT EXTERIEUR un congé avec refus de renouvellement pour le 31 décembre 2020 comportant une offre d’indemnité d’éviction.

Le 19 juin 2020, les indivisaires GENTHIAL ont cédé la propriété des locaux pris à bail à la SARL [Localité 7] ESTATE GROUP.

Par une ordonnance du 16 octobre 2020, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Paris a fait droit à la demande d’expertise relative à l’estimation de l’indemnité d’éviction sollicitée par l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT EXTERIEUR, et a désigné Madame [U] [O] en qualité d’expert.

L’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT EXTERIEUR a conclu un nouveau bail avec un tiers pour occuper des locaux à [Localité 8], à compter du 1er février 2021. Par courrier du 3 février 2021 l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT EXTERIEUR a notifié à la SARL [Localité 7] ESTATE GROUP son départ des lieux, à effet du 25 février 2021.

Madame [O] a déposé son rapport le 28 février 2022. Elle estime l’indemnité d’éviction à la somme de 30.500 euros.

Par exploit d’huissier du 6 avril 2022, l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT EXTERIEUR a fait assigner la SARL [Localité 7] ESTATE GROUP devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir en substance le remboursement d’un trop-perçu de loyer, du dépôt de garantie et le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par conclusions notifiées le 7 mars 2023, l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT EXTERIEUR demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— condamner la SARL [Localité 7] ESTATE GROUP à lui payer la somme de 3.081,16 euros au titre du trop-perçu de loyers ;

— condamner la SARL [Localité 7] ESTATE GROUP à lui payer la somme de 9.657,75 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie ;

— condamner la SARL [Localité 7] ESTATE GROUP à lui payer une indemnité d’éviction à hauteur de la somme de 128.307 euros ;

— condamner la SARL [Localité 7] ESTATE GROUP à lui payer la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire ;

— condamner la SARL [Localité 7] ESTATE GROUP aux entiers dépens, en ce compris les dépens de l’instance de référé ayant donné lieu à l’ordonnance du 16 octobre 2020, et les honoraires de l’expert judiciaire à concurrence de la somme de 3.822,48 euros.

Par conclusions notifiées le 11 mai 2023, la SARL [Localité 7] ESTATE GROUP demande au tribunal judiciaire de Paris de :

En premier lieu, sur la demande de remboursement du trop-perçu de loyer :

— limiter sa condamnation au titre du remboursement du trop-perçu de loyer à hauteur de la somme de 951,88 euros, et débouter l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT EXTERIEUR de ses demandes pour le surplus ;

En second lieu, sur la demande de remboursement du dépôt de garantie :

— débouter intégralement l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT EXTERIEUR de ses demandes au titre du remboursement du dépôt de garantie ;

En troisième lieu, sur la demande de condamnation à une indemnité d’éviction correspondant au droit au bail et aux préjudices accessoires ;

— juger que l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT EXTERIEUR n’est pas légitime à recevoir la moindre somme au titre du droit au bail ;

— juger que l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT n’est légitime à recevoir qu’une somme ne dépassant pas 23.965 euros, au titre des préjudices accessoires ;

En conséquence,

— limiter sa condamnation au titre de l’indemnité d’éviction à hauteur d’une somme qui ne saurait dépasser 23.965 euros, et débouter l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT de ses demandes pour le surplus ;

En tout état de cause,

— condamner l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT à lui verser la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les dépens de l’instance de référé ayant donné lieu à l’ordonnance du 16 octobre 2020, et les honoraires de l’expert judiciaire.

Les moyens des parties seront exposés dans le corps de la motivation. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 8 juin 2023.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 17 décembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur le trop-perçu de loyer

L’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT soutient que l’avenant de renouvellement du bail du 17 février 2012 prévoit une augmentation indicielle du montant du loyer à chaque période triennale et non annuellement, et indique que le dernier avenant de révision intervenu en 2018 fixe l’augmentation du montant du loyer à la somme de 38.630,99 euros à compter du 1er janvier 2019. Dans ces conditions, elle estime que la SARL [Localité 7] ESTATE GROUP est redevable d’un trop-perçu de loyer déterminé comme suit :

— Loyer dû : 9.657,75 x 6 trimestres + 24 jours = 60.493,6 euros

— Loyer perçu : 10.133,69 x 6 trimestres + 24 jours = 63.574,76 euros

— Trop-perçu = 3.081,16 euros.

Elle estime que la SARL [Localité 7] ESTATE GROUP est redevable de l’ensemble du trop-perçu en ce qu’elle vient aux droits des bailleurs indivisaires.

La SARL [Localité 7] ESTATE GROUP ne conteste pas le trop-perçu mais soutient qu’elle n’est devenue propriétaire des locaux qu’à compter du 19 juin 2020, que pour sa part, elle n’a ainsi émis, au titre de l’occupation des locaux jusqu’au 31 décembre 2020, que deux factures correspondant aux troisième et quatrième trimestre 2020, visant à chaque fois un montant de loyer de 10.133,69 euros. Elle estime que le trop-perçu de loyer qui lui est incombe est ainsi égal à la somme de 951,88 euros (475,94 € * 2 = 951,88).

En l’espèce, il n’est pas contestable que la SARL [Localité 7] ESTATE GROUP n’est venue aux droits des indivisaires GENTHIAL qu’à compter du 19 juin 2020, de sorte que le trop-perçu qui lui est imputable ne débute qu’à compter des facturations émises à compter de cette date. Les anciens bailleurs indivisaires n’étant pas dans la cause, l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT ne peut prétendre qu’au remboursement de la somme de 951,88 euros au titre du trop-perçu de loyer, étant précisé qu’elle ne peut se prévaloir des conditions éventuelles de l’acte de vente régissant le sort des dettes nées du bail antérieurement à la vente, conditions au demeurant non produites dans les débats.

La SARL [Localité 7] ESTATE GROUP sera donc condamnée à lui restituer la somme de 951,88 euros au titre du trop-perçu de loyer.

Sur le remboursement du dépôt de garantie

L’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT soutient :

— que la SARL [Localité 7] ESTATE GROUP ne justifie nullement d’une dégradation des locaux, aucun état des lieux d’entrée n’étant produit aux débats ;

— que le constat non contradictoire qui a été dressé le 2 mars 2021 ne rend compte que d’une usure normale au regard d’une occupation de 20 années, alors que les bailleurs successifs n’ont réalisé pendant cette durée aucun travaux dans les locaux ;

— que les locaux ont été revendus par la SARL [Localité 7] ESTATE GROUP le 16 mai 2022, potentiellement avec une plus-value ce qui exclut tout préjudice.

La SARL [Localité 7] ESTATE GROUP fait valoir que le constat d’huissier relatif à l’état des lieux de sortie fait apparaître que les locaux n’ont pas été restitués en « bon » état, notamment en ce qui concerne l’état du sol dans la plupart des pièces, ou encore l’état général de la cuisine. Elle soutient que l’indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations ni à l’engagement effectif de dépenses.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il est constant que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations légales ou contractuelles, commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, qui peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif des dépenses.

Le juge chargé d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue doit néanmoins prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telle la relocation, la vente ou la démolition. La seule faute contractuelle découlant de l’inexécution des réparations locatives n’est donc pas suffisante pour donner lieu à l’allocation de dommages et intérêts au profit du bailleur.

En l’espèce, il est relevé dans l’état des lieux de sortie des dégradation qui ne relèvent pas de l’usure normale au regard de la durée d’occupation ( depuis 1993), comme il suit:

S’agissant de la grande pièce donnant sur la [Adresse 9] :

— la poignée du pêne supérieur est manquante sur le battant dormant ;

— les panneaux de bois recouvrant les trumeaux sont gondolés ;

— deux prises de courant sont cassées ;

S’agissant du grand bureau donnant sur cour :

— la porte est dépourvue de poignée ;

S’agissant du dégagement précédant la cuisine :

— une porte ne ferme pas (le pêne demi-tour ne rentre pas dans la gâche).

S’agissant de la cuisine :

— la crémone de la fenêtre ne ferme pas complètement ;

— un interrupteur électrique est cassé ;

— le vitrail inférieur du vantail gauche est fêlé ;

— un évier en céramique, d’aspect très ancien et en très mauvais état.

Le surplus des éléments décrits dans l’état des lieux faisant référence pour l’essentiel à de la moquette et de la peinture défraîchies ou usées, des spots qui ne fonctionnent plus ou des petits trous chevillés qui doivent être considérés comme relevant de l’usure normale au regard de la durée particulièrement longue d’occupation, et en l’absence de justificatifs de ce que des travaux de rénovation ont été entrepris par les bailleurs successifs au cours du bail expiré.

Sur les dégradations considérées comme indemnisables, la facture produite par le bailleur permet de fixer les coûts suivants:

— le coût du remplacement de l’évier étant inséré dans un lot de réfaction de l’ameublement de la cuisine, et du plan de travail pour un total de 3.850 euros hors taxe, la somme de 250 euros sera retenue souverainement pour l’évier ;

— le coût du changement de la porte (par un nouveau bloc porte) correspond à la somme de 570 euros, ce à quoi il faut ajouter souverainement le coût additionnel du remplacement d’une poignée de porte, à hauteur de 180 euros ;

— les prises ont un coût unitaire de 17,50 euros (boitiers encastrés). Pour deux prises cassées, la somme de 35 euros sera retenue ;

— l’interrupteur simple allumage a un coût de 40 euros, somme qui sera retenue ;

— la rénovation sur les bâtis bois existants de nouveau ouvrant bois correspond à un cout de 2.430 euros.

Il est ainsi justifié par la SARL [Localité 7] ESTATE GROUP d’un préjudice total de 3.505 euros, au titre des dégradations indemnisables, ce qui est inférieur au montant retenu du dépôt de garantie pour couvrir les réparations.

La SARL [Localité 7] ESTATE GROUP doit ainsi être condamnée à rembourser à l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT la somme de 6.152,75 euros (9.657,75 -3.505 = 6.152,75) au titre d’une restitution partielle du dépôt de garantie.

Sur l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf dispositions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En application de l’alinéa 2 de l’article L.145-14 du code de commerce, il est considéré que l’indemnité due au preneur évincé d’un bail commercial est composée d’une part, d’une indemnité principale correspondant à la valeur marchande du fonds de commerce dont le preneur se trouve privé et, d’autre part, des préjudices accessoires qu’il a subis du fait de l’éviction.

Il résulte de l’article R. 145-11 du code de commerce que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux sont situés [Adresse 9] dans le [Localité 5] (à sens unique). Ils sont à proximité de l’église [Localité 10] et de la gare [11], l’emplacement étant un secteur mixte d’habitation et de bureaux dans le quartier central des affaires. L’accès par les transport est facilité par les lignes de métro passant par Saint-Lazare (3, 12, 13 et 14), ainsi que la ligne 9 à [Localité 10]. Un parking public est présent à proximité.

Les locaux sont situés au rez-de-chaussée d’un immeuble de construction édifiée en 1880, élevée sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droit avec balcon partiel. La façade en pierre de taille présente un ravalement correct.

Les locaux sont composés comme suit :

— une entrée ;

— à droite, une salle d’attente ;

— depuis l’entrée en face un bureau ;

— à gauche, un bureau ;

— communiquant avec le bureau précédent, une salle de réunions ;

— à la suite un autre bureau ;

— depuis l’entrée à droite, un couloir desservant : un sanitaire, au fond une cuisine, et une réserve.

La superficie relevée par l’expert et non contestée par les parties est de 119,39 m2.

Sur l’indemnité principale

L’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT soutient que la destination du bail ne se limite pas à l’usage de bureau, ce qui lui ouvre droit à une indemnité principale ; qu’en effet, elle y recevait régulièrement des tiers (investisseurs, opérateurs économiques, partenaires etc.), et y organisait des réunions commerciales afin de réaliser son objet « social » ; que les locaux sont situés en rez-de-chaussée et disposent de quatre fenêtres donnant sur la rue, permettant une forte visibilité ; qu’un expert amiable n’a pas exclu le droit au bail ; que la comparaison du différentiel de loyer ne peut intervenir que lorsque l’ancien local et le nouveau local sont équivalents ; que les nouveaux locaux n’ont pas de visibilité sur rue (3ème étage) et ne sont pas proches de la gare [11] ;

La SARL [Localité 7] ESTATE GROUP soutient que les parties ont bien contractuellement restreint la destination du local commercial à l’usage exclusif de bureaux, dans la dernière version du bail commercial applicable à la date d’effet du congé ; que dès lors, les loyers de renouvellement des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés uniquement en fonction du seul prix de marché du secteur considéré ; qu’il n’existe de ce fait, aucun différentiel entre le loyer de renouvellement et le loyer de marché, en conséquence de quoi le droit au bail n’a aucune valeur ; que l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT n’est ainsi pas légitime à obtenir le versement d’une indemnité principale au titre du droit au bail.

L’expert conclut à l’absence d’indemnité principale en ce que les locaux sont à usage exclusif de bureaux. Dans l’hypothèse où le tribunal aurait une toute appréciation, elle conclut néanmoins à l’absence de préjudice sur ce point, en ce que le nouveau loyer est inférieur au précédent (différentiel de loyer néant).

Il est constant que les locaux à usage de bureaux sont ceux dans lesquels est pratiquée une activité intellectuelle, de nature administrative, comptable ou juridique qui n’est pas incompatible avec la réception de clients ou même de fournisseurs dès lors que le local ne sert ni au dépôt ni à la livraison de marchandises.

Il ressort de la destination du bail, que celle-ci décrit, en substance, des prestations intellectuelles de conception et de diffusion d’informations, de création ou d’encadrement de création d’opportunités de mise en contacts qui sont caractéristiques d’un usage exclusif de bureau, étant relevé en outre que le preneur a choisi de se reloger au troisième étage d’un immeuble à [Localité 8], relocalisation qui exclut l’intérêt d’une visibilité sur rue, ce qui corrobore l’usage de bureau.

La méthode du différentiel de loyers est particulièrement adaptée à une activité qui a d’ores et déjà été transférée et qui correspond à un usage de bureau. A cet égard, il importe pour la pertinence de la méthode que les locaux soumis à comparaison répondent a minima à la même destination, ce qui est le cas en l’espèce, étant précisé que le preneur demeure libre du choix de sa réinstallation. L’indemnisation étant soumise au principe de la réparation intégrale, elle doit prendre en compte la réalité du préjudice subi au regard du différentiel de loyers.

Il appert dans le cas d’espèce que le prix du nouveau loyer pour un local équivalent est inférieur au loyer du bail expiré ; que dès lors l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT ne justifie d’aucun préjudice ouvrant droit à une indemnité principale. En conséquence, l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT sera déboutée de sa demande d’indemnité principale au titre de l’éviction.

Sur les indemnités accessoires

Les frais d’acquisition d’un nouveau bail :

L’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT soutient que les frais d’agence se sont limités à 4.115 euros, en raison de la moindre valeur des nouveaux locaux pris à bail. Elle soutient que pour des locaux équivalents, le coût aurait été supérieur.

La SARL [Localité 7] ESTATE GROUP soutient que le tribunal n’est tenu d’indemniser le preneur qu’à hauteur du préjudice réellement subi par celui-ci ; que les droits fiscaux sont, par application de l’article 719 du code général des impôts, calculés par référence à l’indemnité principale versée au preneur, au titre du droit au bail, ce que l’expert n’a pas retenu.

L’expertise judiciaire a retenu la somme de 4.115 euros à ce titre.

En raison du principe de la réparation intégrale, il y a lieu de retenir le seul préjudice effectif et justifié, à savoir la somme de 4.115 euros au titre des frais d’acquisition d’un nouveau bail.

L’indemnité pour trouble commercial :

L’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT soutient que bien qu’elle ne perçoive pas directement de recettes au titre de ses activités associatives, et que sa comptabilité est gérée depuis la Tunisie, son personnel a dû se consacrer à la recherche de nouveaux locaux, au déménagement, et à l’aménagement des nouveaux locaux, réduisant sa capacité à réaliser son objet social, ce qui est indemnisable.

La SARL [Localité 7] ESTATE GROUP soutient une absence de trouble commercial en ce que l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT ne justifie d’aucune perte de revenus générée par l’éviction, pour ne percevoir aucune recette dans le cadre des activités exercées au titre du bail.

L’expertise observe qu’elle ne dispose d’aucun élément comptable et propose un forfait de 5.000 euros à ce titre.

C’est à tort que l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT prétend à un telle indemnité, alors qu’elle ne perçoit aucune recette au titre de son activité associative qui doit être dès lors qualifiée d’exclusivement désintéressée. En l’absence d’activité commerciale exercée, même à titre accessoire, l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT sera déboutée du chef de préjudice de trouble commercial.

Les frais de déménagement :

Les parties ne contestent pas l’expertise sur ce point qui propose d’indemniser les frais de déménagement à hauteur de 1.230 euros HT. Le tribunal retient donc l’estimation expertale à ce titre.

Les frais de réinstallation :

Les parties ne contestent pas l’expertise sur ce point qui estime l’indemnisation au titre des frais de réinstallation à hauteur de 18.260 euros HT. Le tribunal, retiendra un montant de 18.260 euros HT à ce titre.

Les frais administratifs :

L’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT sollicite la confirmation de l’estimation expertale.

La SARL [Localité 7] ESTATE GROUP estime que sur la base des pièces produites, le tribunal devra limiter l’indemnisation due au titre des frais administratifs à hauteur de 360 euros HT.

L’expert estime les frais administratifs à hauteur de 1.860 euros, ajoutant à la somme de 360 euros justifiée pour modifier les papiers entêtes, et autres documents, un forfait de 1.500 euros.

Le tribunal confirmera l’estimation de l’expertise, le forfait de 1.860 euros HT apparaissant adapté au regard des frais administratifs générés par un déménagement, étant précisé que le cadre associatif n’exclut pas le coût de formalités administratives (prestation de transferts et suivi du courrier postal, campagne d’information des modifications à destination des adhérents et/ou aux bailleurs de fonds, formalités modificatives en préfecture, notamment).

L’indemnité pour double loyer :

L’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT soutient que l’obtention d’une franchise de loyers de trois mois au titre de son nouveau bail n’exclut pas une indemnisation au titre du double loyer.

La SARL [Localité 7] ESTATE GROUP fait valoir que l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT ne justifie d’aucun double loyer.

L’expert retient que le preneur qui devait quitter les lieux le 25 février 2021, a conclu un nouveau bail à compter du 1er février 2021, mais obtenu une franchise de loyers jusqu’au 30 avril 2021. L’expertise conclut à l’absence d’indemnité de ce chef.

Le tribunal rappelle que la réparation est soumise au principe de la réparation intégrale. En l’espèce, aucun double loyer n’a été acquitté, de sorte que l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT doit être déboutée de ce chef de préjudice.

En conséquence, l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT doit être indemnisée de la somme de 25.465 euros au titre des indemnités accessoires, répartie comme suit :

—  4.115 euros HT au titre des frais d’acquisition d’un nouveau bail ;

—  1.230 euros HT au titre des frais de déménagement ;

—  18.260 euros HT au titre des frais de réinstallation ;

—  1.860 euros HT au titre des frais administratifs.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL [Localité 7] ESTATE GROUP, à l’origine du congé et ayant partiellement succombé dans ses demandes, sera condamné aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la SARL [Localité 7] ESTATE GROUP sera condamnée à payer à l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

— Condamne la SARL [Localité 7] ESTATE GROUP à restituer à l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT la somme de 951,88 euros au titre du trop-perçu de loyer ;

— Condamne la SARL [Localité 7] ESTATE GROUP à rembourser à l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT la somme de 6.152,75euros au titre d’une restitution partielle du dépôt de garantie ;

— déboute l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT de sa demande d’indemnité principale au titre de l’éviction ;

— Fixe les indemnités accessoires relatives à l’éviction dont est redevable la SARL [Localité 7] ESTATE GROUP à l’égard de l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT à la somme de 25.465 euros, répartie comme suit :

—  4.115 euros HT au titre des frais d’acquisition d’un nouveau bail ;

—  1.230 euros HT au titre des frais de déménagement ;

—  18.260 euros HT au titre des frais de réinstallation ;

—  1.860 euros HT au titre des frais administratifs ;

— Condamne la SARL [Localité 7] ESTATE GROUP à payer à l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT lesdites indemnités ;

— Condamne la SARL [Localité 7] ESTATE GROUP aux entiers dépens comprenant notamment les frais d’expertise ordonnée en référé ;

— Condamne la SARL [Localité 7] ESTATE GROUP à payer à l’association AGENCE DE PROMOTION DE L’INVESTISSEMENT la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette le surplus des demandes ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 27 Mars 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME