TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/05385 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOST

Minute : 25/333

Monsieur [K] [T] [S]

Représentant : M^e Gilles DE BIASI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0951

C/

Monsieur [U] [T] [F] [L]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 24 Mars 2025par Madame [E] [M], en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR:

Monsieur [K] [T] [S]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Gilles DE BIASI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [T] [F] [L]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 mars 2018, Monsieur [K] [S] a donné à bail à Monsieur [U] [L] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2] et [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 970,00 euros, et 130 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2023, Monsieur [K] [S] a fait signifier à Monsieur [U] [L] un commandement de justifier de l’assurance du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2023, Monsieur [K] [S] a fait signifier à Monsieur [U] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3954,04 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par notification électronique du 25 juillet 2023 Monsieur [K] [S] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, Monsieur [K] [S] a fait assigner Monsieur [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs en garantie des réparations locatives et indemnités d’occupation qui pourraient être dues,condamner Monsieur [U] [L] au paiement des sommes suivantes :3456.03 euros au titre de la dette locative arrêtée au 29 avril 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 6 juin 2024.

À l’audience du 20 janvier 2025, Monsieur [K] [S], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3689,97 euros arrêtée au 1er janvier 2025. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [K] [S] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [U] [L] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 24 juillet 2023. Sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que n’a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [U] [L] ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, il fait état de difficultés financières suite à la perte de son emploi. Il précise avoir repris une activité professionnelle depuis octobre 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 24 mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [K] [S] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [K] [S] aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation judiciaire du bail sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 mars 2018, du commandement de payer délivré le 24 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er janvier 2025 que Monsieur [K] [S] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [U] [L] à payer à Monsieur [K] [S] la somme de 3689.87 euros, au titre des sommes dues au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 13 mars 2018 a été signifié par commissaire de justice en date du 24 juillet 2023.

le locataire n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit, le 24 août 2023 à 24 heures.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 13 mars 2018, à compter du 25 août 2024.

Sans qu’il soit besoin d’étudier la demande d’acquisition de la clause résolutoire du fait de la dette locative, il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

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Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [U] [L]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 août 2024, Monsieur [U] [L] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [U] [L] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [U] [L] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [U] [L] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En conséquence, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

L’octroi de ces délais n’étant pas suspensif des effets de la clause résolutoire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [L] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX / Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Monsieur [U] [L] à payer à Monsieur [K] [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [K] [S] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 mars 2018 entre Monsieur [K] [S] d’une part, et Monsieur [U] [L] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 2] et [Adresse 3], sont réunies à la date du 25 août 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [U] [L] à compter du 25 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à payer à Monsieur [K] [S] la somme de 3689.87 euros, au titre des sommes dues au 1er janvier 2025, échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à payer à Monsieur [K] [S] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance de février 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

ACCORDE un délai à Monsieur [U] [L] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [U] [L] à s’acquitter de la dette en 8 fois, en procédant à 7 versements de 500 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [U] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 juillet 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à payer à Monsieur [K] [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [K] [S] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE