TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00694 – N° Portalis DB3S-W-B7J-26CF

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 SEPTEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01331

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Nous,Madame Christelle HILPERT, Première vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 26 Mai 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE PIERREVENUS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Cédric BEAUDEUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire K81

ET :

LA SOCIETE KIN THAI SAINT DENIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par bail commercial signé le 5 mars 2012, la SCI PIERREVENUS a consenti à la société SSH PIZZA SERVICE un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3].

Le contrat de bail prévoit un loyer annuel 25.200 euros HT/hors charges, avec clause d’échelle mobile, payable trimestriellement et d’avance.

Un dépôt de garantie, représentant trois mois de loyers, est stipulé en article V du contrat de bail. En cas de résiliation du bail, le dépôt de garantie est acquis au bailleur à titre de clause pénale (art. V).

Le bail contient une clause résolutoire au profit du bailleur, en cas de défaut de paiement des loyers ou charges, suivant commandement de payer, resté sans effet (art. XVII).

Le bail stipule par ailleurs une pénalité forfaitaire de 10% applicable sur chaque somme impayée (art. IV 1).

Le bail stipule enfin qu’à compter de la résiliation du bail, l’occupant est débiteur d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au quart du loyer annuel alors en vigueur (art. XVII).

Le 1er février 2019, la société SSH PIZZA SERVICE a cédé le bail à la société en création THAI SERVICE, finalement dénommée KIN THAI SAINT-DENIS.

Par acte du 8 avril 2025, la SCI PIERREVENUS a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société KIN THAI SAINT-DENIS.

Elle demande de :

— CONSTATER l’absence de règlement des causes du commandement de payer en date du 28 janvier 2025 visant la clause résolutoire du bail ;

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et juger que le bail commercial se trouve résilié à effet du 1er mars 2025 à 0h00 ;

— JUGER que, depuis le 1er mars 2025, la société KIN THAI SAINT-DENIS est occupante sans droit ni titre ;

En conséquence :

— ORDONNER l’expulsion de la société KIN THAI SAINT-DENIS ainsi que de celle de tout occupant dans les lieux de son chef, sous astreinte journalière de 263,79€ euros (soit le loyer journalier majoré conformément à l’article XVII du bail) à compter de la signification de la décision de l’ordonnance à intervenir et ce au besoin avec l’assistance de la force publique et l’aide d’un serrurier, des locaux sis [Adresse 1] ;

— ORDONNER le transport et la séquestration des objets et meubles meublants garnissant les lieux dans tel garde-meuble qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix de PIERREVENUS aux frais, risques et périls de l’expulsée et ce en garantie des sommes dues ;

— CONDAMNER la société KIN THAI SAINT-DENIS à payer à PIERREVENUS par provision:

la somme de 39 591,81 euros TTC correspondant aux loyers et charges arriérés jusqu’au 28 février 2025 ;à compter du 1er mars 2025 inclus, une indemnité d’occupation journalière de 263,79 euros hors taxes et hors charges (soit le loyer annuel majoré en application du contrat), et ce jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ;- JUGER que le dépôt de garantie d’un montant de 8.023,38 euros restera acquis à PIERREVENUS ;

— CONDAMNER la société KIN THAI SAINT-DENIS à payer à PIERREVENUS la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société KIN THAI SAINT-DENIS aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mai 2025.

A l’audience, la SCI PIERREVENUS a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée à l’adresse de son siège social suivant procès-verbal remis à l’étude du commissaire de justice, la société KIN THAI SAINT-DENIS n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des moyens et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En outre, l’article 1231-5 du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

La SCI PIERREVENUS justifie, par la production du bail, de la cession de droit au bail au profit de la société KIN THAI SAINT-DENIS, signifiée le 19 juillet 2019, du commandement de payer délivré le 28 janvier 2025 visant la clause résolutoire et du décompte du 18 mars 2025, que son locataire a cessé de payer ses loyers et reste lui devoir une somme de 43.545,62 euros au 18 mars 2025.

L’obligation du locataire de payer cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision, à hauteur de la somme sollicitée de 39.591,81 euros TTC correspondant aux loyers et charges arriérés jusqu’au 28 février 2025, avec intérêt au taux légal dans les conditions du dispositif.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux ( article XVII).

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 28 janvier 2025 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 1er mars 2025.

L’expulsion de la société KIN THAI SAINT-DENIS sera par conséquent ordonnée.

En outre, le maintien dans les lieux de la société KIN THAI SAINT-DENIS causant un préjudice à la SCI PIERREVENUS, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation journalière de 263,79 euros hors taxes et hors charges, soit la somme annuelle hors taxes et hors charges de 96.283,35 euros. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

En ce qui concerne le montant sollicité en outre à titre de clause pénale, soit la somme de 8.023,38 euros, il y a lieu de relever que le montant versé à titre de garantie et tel que visé dans le contrat de bail est de 6.300 euros ; cette somme a été remboursée par la société KIN THAI SAINT-DENIS à la société lui ayant cédé le bail le 1er février 2019, d’après l’article 5 du contrat de cession. Seule cette somme n’est pas sérieusement contestable et la société KIN THAI SAINT-DENIS sera condamnée par conséquent à régler une provision au titre du dépôt de garantie d’un montant de 6.300 euros.

La société KIN THAI SAINT-DENIS, qui succombe, sera condamnée aux dépens .

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI PIERREVENUS l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du bail au 1er mars 2025 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société KIN THAI SAINT-DENIS ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3], avec astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, ce jusqu’à libération effective des lieux et pendant un délai maximum de 6 mois ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société KIN THAI SAINT-DENIS au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société KIN THAI SAINT-DENIS à payer à la SCI PIERREVENUS la somme provisionnelle de 39 591,81 euros TTC correspondant aux loyers et charges arriérés jusqu’au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025 ;

Dit que le dépôt de garantie d’un montant de 6.300 euros restera acquis à PIERREVENUS ;

Condamnons la société KIN THAI SAINT-DENIS à payer à la SCI PIERREVENUS la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société KIN THAI SAINT-DENIS à supporter la charge des dépens ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 SEPTEMBRE 2025.

LA GREFFIÉRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Christelle HILPERT