TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 MARS 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/05901 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZL7B

N° de MINUTE : 25/00398

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], représenté par Maître [K] [J], désigné en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance de Monsieur le Président du tribunal judiciaire de Bobigny le 19 décembre 2022.

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître [L], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEUR

S.C.I. A.M. C.Y.

[Adresse 6]

[Localité 7]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. A.M. C.Y. est propriétaire des lots n°1, 25, 100, 300, 400, 401, 402, 500 et 600 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 12] (93).

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à Pantin (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [K] [J], désigné en cette qualité par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 19 décembre 2022, régulièrement prorogée depuis lors, a fait assigner la S.C.I. A.M. C.Y. aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER la S.C.I. A.M. C.Y. à payer au Syndicat de Copropriétaires requérant, représenté par Maître [K] [J] en sa qualité d’administrateur provisoire :

— la somme principale de 139.988 C se décomposant comme suit :

— Charges et travaux de copropriété : 139.988,00 €

— Frais nécessaires : 0,00 €

assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 125.658,69 € à compter du 8 décembre 2023, date de la sommation de payer par courrier recommandé AR en application de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et à compter de la présente assignation pour le surplus.

— la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ;

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit

CONDAMNER la S.C.I. A.M. C.Y. en tous les dépens qui comprendront le cas échéant le coût du commandement, les frais d’inscription d’hypothèque légale et les frais d’exécution forcée de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la S.C.I. A.M. C.Y., propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la S.C.I. A.M. C.Y. au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la S.C.I. A.M. C.Y. n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 12 novembre 2024 et fixée à l’audience du 05 février 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. A.M. C.Y.;

— l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire et de prorogation de sa mission ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux d’assemblées générales des 10 décembre 2015 et 11 décembre 2019 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2012, 2013, 2014, 2017 et 2018 ainsi que les budgets prévisionnels 2015 et 2016 dont découlent les charges réclamées ;

— les procès-verbaux des décisions de l’administrateur provisoire des 08 janvier 2023, 10 mars 2023 et 21 février 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi le 23 avril 2021 mentionne la reprise d’un solde débiteur au 20 novembre 2013 à hauteur de 32.307,89 euros au titre de « REP SOLDE DU AU 18.06.2013 » ainsi qu’un solde débiteur à la même date à hauteur de 4.017,06 euros au titre de « REP SOLDE DU AU 18.06.2013 », qui ne sont pas justifiés, faute de verser les éléments permettant de connaître l’évolution de la dette avant le 1er octobre 2013. Il convient de déduire ces soldes des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

De même, faute de justifier en procédure des appels de fonds « IMEAUX SERVICES cordistes » du 22 décembre 2017 de 3.943,50 euros et de « SECURISATION IMMEUBLE » du 1er janvier 2018 de 2.969,00 euros, ceux-ci seront déduits.

Il convient également d’écarter les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce :

les frais de mise en demeure du 21 avril 2017 de 70 euros,les frais de constitution de dossier du 11 avril 2018 de 240 euros,les frais de mise en demeure du 18 mai 2019 de 168 euros.

Il s’en déduit qu’entre le 1er octobre 2013 et le 1er avril 2021, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux a été de 113.995,93 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 62.567,86 euros. La S.C.I. A.M. C.Y. Était donc redevable au 1er avril 2021 de la somme de 51.428,07 euros.

Aucun décompte n’est versé au titre de la période du 02 avril 2021 au 1er avril 2022. La S.C.I. A.M. C.Y. s’est montrée défaillante dans le paiement des appels de fonds au titre des 2e, 3e et 4e trimestres de l’année 2022, soit un montant total de 7.793,67 euros. En revanche, faute de verser les appels de fonds des 3e et 4e trimestres 2021 ainsi que du 1er trimestre 2022 ou un extrait de [Localité 11] Livre, le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve de sommes dues au titre de cette période.

Entre le 1er janvier 2023 et le 21 février 2024, la somme de 25.003,83 euros a été appelée au titre des charges courantes et appels de fonds travaux tandis qu’aucun versement n’a été effectué.

Les frais de contentieux et de recouvrement appelés entre le 1er avril 2022 et le 21 février 2024 seront écartés, soit en l’espèce :

les frais de commandement de payer du 20 décembre 2022 de 409,33 euros,les frais « Me [Localité 10] ASSICP » du 20 décembre 2022 de 105,29 euros,les frais de mise en demeure du 08 mars 2023 de 6,26 euros,les frais de mise en demeure du 18 décembre 2023 de 5,66 euros.

Ainsi, il convient de condamner la S.C.I. A.M. C.Y. à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 84.225,57 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 février 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 08 décembre 2023, date de la mise en demeure notifiée à la S.C.I. A.M. C.Y., sur la somme de 76.629,87 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent les décomptes transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.004,54 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 04 septembre 2020.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce :

les frais de mise en demeure du 21 avril 2017 de 70 euros,les frais de constitution de dossier du 11 avril 2018 de 240 euros,les frais de mise en demeure du 18 mai 2019 de 168 euros.

De surcroît, faute de justifier du commandement de payer du 20 septembre 2022, il ne peut être fait droit aux demandes à ce titre.

En revanche, il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure les 07 mars 2023, d’un coût de 6,26 euros, et 08 décembre 2023, d’un coût de 5,66 euros. Il convient en conséquence de faire droit à ces demandes.

la S.C.I. A.M. C.Y. sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 11,92 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la S.C.I. A.M. C.Y. paye très irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, la S.C.I. A.M. C.Y. a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par l’administrateur provisoire. Cette défaillance accentue en outre la situation de très grande fragilité de la copropriété, qui a dû faire l’objet d’un placement sous administration provisoire compte tenu de sa situation financière gravement obérée.

Il y a lieu en conséquence de condamner la S.C.I. A.M. C.Y., sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. A.M. C.Y. sera condamnée aux entiers dépens. En l’absence de toute justification d’inscription hypothécaire et de l’impossibilité de déterminer les conditions dans lesquelles le présent jugement sera mis à exécution, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes formées à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la S.C.I. A.M. C.Y. à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] Pantin (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [K] [J], désigné en cette qualité par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 19 décembre 2022, régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 84.225,57 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 février 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 08 décembre 2023, date de la mise en demeure notifiée à la S.C.I. A.M. C.Y., sur la somme de 76.629,87 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE la S.C.I. A.M. C.Y. à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [K] [J], désigné en cette qualité par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 19 décembre 2022, régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 11,92 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE la S.C.I. A.M. C.Y. à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] Pantin (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [K] [J], désigné en cette qualité par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 19 décembre 2022, régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. A.M. C.Y. aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 19 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT