TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

N° RG 24/01915 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZ3W

Minute : 25/00170

Société ICF LA SABLIERE, SA D’HLM

Représentant : M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97

C/

Madame [P] [D]

Représentant : Mme [C] [D] (Fille) muni d’un pouvoir spécial

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Mars 2025

DEMANDEUR :

Société ICF LA SABLIERE, SA D’HLM

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

DÉFENDEUR :

Madame [P] [D]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Mme [C] [D] (Fille), muni d’un pouvoir spécial

DÉBATS :

Audience publique du 07 Février 2025 présidée par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 11 octobre 2013, la société ICF LA SABLIERE a donné à bail à Mme [P] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel initial de 371,75 euros outre 196,67 de provisions pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyers, la société ICF LA SABLIERE, par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024 a fait signifier à Mme [P] [D] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de six semaines la somme en principal de 4 057,89 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la caisse d’allocations familiales de Seine-Saint-Denis par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 19 janvier 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 juin 2024, la société ICF LA SABLIERE a fait assigner Mme [P] [D] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 4 octobre 2024, au visa des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et visée dans le commandement signifié le 27 février 2024,

Constater la résiliation du bail situé [Adresse 5] et ce dès l’expiration du délai de six semaines à compter de la délivrance du commandement susvisé par acte extrajudiciaire, en conséquence, ordonner l’expulsion de Mme [P] [D] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef au titre de l’article 24 de la loi n°89-0462 du 6 juillet 1989, et ce au besoin avec le concrous de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues, aux frais risques et péril de Mme [P] [D],

Condamner Mme [P] [D] à payer par provision au demandeur, le montant des loyers et charges impayés, à savoir 5459,11 euros, terme du mois de mars 2024 inclus selon décompte en date du 02/04/2024, par application de l’article 7 de la loi n°89-0462 du 6 juillet 1989,

Fixer et condamner Mme [P] [D] au paiement par provision au profit du demandeur à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier terme du loyer augmenté des charges et jusqu’à son départ effectif et/ou celui de tout occupant de son chef, augmenté des intérêts au taux légal,

Condamner Mme [P] [D] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

Condamner Mme [P] [D] au paiement des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandant visant la clause résolutoire signifié préalablement et de la présente assignation.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 29 juillet 2024.

A l’audience du 4 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 7 février 2025.

A l’audience du 7 février 2025, la société ICF LA SABLIERE représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation, a actualisé la dette locative à la somme de 5000 euros arrêtée au 6 février 2025 et a déclaré ne pas s’opposer à l’octroi de délais et à la suspension de la clause résolutoire puisque le paiement du loyer avait été repris.

Mme [P] [D], représentée par sa fille munie d’un pouvoir régulier, Mme [C] [D], n’a pas contesté la dette mais a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais. Elle a proposé de payer 200 euros par mois en plus du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de ses demandes, la société ICF LA SABLIERE produit le bail signé le 11 octobre 2013, le commandement de payer délivré le 27 février 2024 et un décompte de la créance actualisé au 6 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse mentionnant un arriéré locatif de 5000 euros. L’obligation au paiement de la locataire est donc démontrée. Mais, le décompte met au crédit de Mme [P] [D] 7 fois la somme de 7,62 euros pour « Fr ENQ SOC », sans que la société ICF LA SABLIERE ne justifie que Mme [P] [D] a l’obligation de payer ces sommes. Il convient de les déduire de la somme réclamée. La société ICF LA SABLIERE rapporte donc la preuve de l’existence de l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 4 946,66 euros (5000 euros – 53,34 euros). Mme [P] [D] ne conteste pas le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner Mme [P] [D] à payer la société ICF LA SABLIERE la somme provisionnelle de 4 946,66 euros, au titre des sommes dues au 6 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute : " la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (…) est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. "

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la caisse d’allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 janvier 2024 et la situation d’impayés locatifs a persisté après cette date et jusqu’au jour de l’audience.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société ICF LA SABLIERE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit qu’ « en cas de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non versement du dépôt de garantie, le présent contrat est résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

La société ICF LA SABLIERE a fait signifier, le 27 février 2024 à Mme [P] [D] un commandement de payer dans le délai de six semaines la somme en principal de 4 057,89 euros.

Au jour de la signification du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, disposait en effet que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Cependant, au jour de la signature du contrat et de sa dernière reconduction, ce texte prévoyait que la clause résolutoire, produisait ses effets en cas de commandement de payer infructueux qu’après un délai de deux mois.

Or, les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

En l’espèce, le bail n’a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et contient, comme rappelé ci-dessus, une clause résolutoire stipulant que cette clause est acquise après un commandement de payer resté infructueux après le délai de deux mois. Dès lors, c’est bien le délai de deux mois qu’il convient d’appliquer. Le commandement de payer du 27 février 2024 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 28 avril 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Mme [P] [D] propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée en payant 200 euros par mois en plus de son loyer. Il ressort des éléments communiqués qu’elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience et qu’elle a commencé à apurer sa dette.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [P] [D] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [P] [D] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. Mme [P] [D] devra quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, la société ICF LA SABLIERE sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il n’ya ait lieu de dire que les meubles seront remisés en garantie des sommes dues. En effet, la société ICF LASABLIERE ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie de toutes les sommes dues alors que les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visent qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoit une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Dans l’hypothèse où Mme [P] [D] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 28 avril 2024, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [P] [D], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 février 2024 et de l’assignation du 18 juin 2024

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ICF LA SABLIERE, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’elle ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société ICF LA SABLIERE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 11 octobre 2013 entre la société ICF LA SABLIERE et Mme [P] [D], concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 28 avril 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne Mme [P] [D] à payer à la société ICF LA SABLIERE la somme provisionnelle de 4 946,66 euros, au titre des sommes dues au 6 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à Mme [P] [D] pour le paiement de cette somme,

Autorise Mme [P] [D] à s’acquitter de la dette en 25 fois, en procédant à 24 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 5] de Mme [P] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il n’y ait lieu de dire que les meubles sont conservés en garantie de toutes les sommes dues,

Condamne en ce cas, Mme [P] [D] à payer à la société ICF LA SABLIERE une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 28 avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne Mme [P] [D] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 février 2024 celui de l’assignation du 18 juin 2024,

Condamne Mme [P] [D] à payer à la société ICF LA SABLIERE une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 7 mars 2025

Le Greffier Le Juge