TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/04922 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3DRM

Minute :

S.C.I. AUDEJE

Représentant : M^e David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1770

C/

Monsieur [H] [N] [B]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e David FERTOUT

Copie délivrée à :

Monsieur [H] [N] [B]

Le 29 août 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 29 août 2025;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société dénommée S.C.I. AUDEJE, SCI, ayant son siège social [Adresse 5] – [Localité 8]

représentée par M^e David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [N] [B], demeurant [Adresse 4] – [Localité 11]

non comparant

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 22 janvier 2020, la SCI AUDEJE a consenti à M. [H] [N] [B] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 850 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 50 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 850 euros.

Le 13 mars 2024, la SCI AUDEJE a fait délivrer à M. [H] [N] [B] un commandement de payer la somme en principal de 5298,17€ arrêtée à la date du 11 mars 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 23 avril 2025, la SCI AUDEJE a fait citer M. [H] [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins :

«  à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire

«  à titre subsidiaire, de constater que le défendeur a commis des manquements graves à ses obligations,

«  en conséquence, prononcer la résiliation pure et simple du bail du 22 janvier 2020,

«  d’ordonner l’expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à complète libération des lieux,

«  de le condamner au paiement de la somme de 17 621,55 € au titre de la dette locative , augmentée du coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX et des intérêts de droit à compter de l’assignation ainsi qu’à compter du 14 mai 2024, au paiement de 900 euros par mois hors charges jusqu’à complète libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation,

«  ordonner la séquestration des meubles aux frais et risques du locataire,

«  de le condamner à lui verser la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens

«  ordonner l’exécution provisoire du jugement.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que le défendeur n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 30 juin 2025, la SCI AUDEJE, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 19 620,27€ arrêtée à la date du 27 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et a peut-être quitté les lieux.

M. [H] [N] [B], cité à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier reçu par le greffe indique que malgré les différents courriers, visites à domicile avec avis de passage, M. [B] ne s’est pas mis en lien avec les travailleurs sociaux.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 24 avril 2025 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 30 juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la demanderesse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 14 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Le bail conclu le 22 janvier 2020 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers (article VIII). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mars 2024, pour la somme en principal de 5298,17 euros arrêtée au 11 mars 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que la clause résolutoire présente au bail n’a pas été modifiée par les parties depuis le 27 juillet 2023 et stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mai 2024.

A compter du 14 mai 2024, le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter.

L’expulsion de M. [H] [N] [B] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. En l’es-pèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [H] [N] [B] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une as-treinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu’à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M. [H] [N] [B] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 14 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Le défendeur n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

La SCI AUDEJE produit un décompte indiquant que M. [H] [N] [B] reste devoir la somme de 17 621,55 € arrêtée à la date du 14 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

M. [H] [N] [B], non comparant, ne conteste pas par définition le montant de la dette locative.

Il sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 17 621,55 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 14 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, assorti des intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2025, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [N] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement et de la dénonciation à la CCAPEX.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI AUDEJE, M. [H] [N] [B] sera condamné à lui verser une somme de 700€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 22 janvier 2020, par la SCI AUDEJE à M. [H] [N] [B] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 11] sont réunies à la date du 13 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [H] [N] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [H] [N] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI AUDEJE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNE M. [H] [N] [B] à payer à la SCI AUDEJE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 14 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [H] [N] [B] à verser à la SCI AUDEJE à titre provisionnel la somme de 17 621,55 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 14 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, assorti des intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2025 ;

CONDAMNE M. [H] [N] [B] à verser à la SCI AUDEJE une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [H] [N] [B] aux dépens, en ce compris les frais du commandement et de la notification à la CCAPEX,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 29 août 2025.

La greffière Le juge