TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02309 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CTP

Minute : 25/00094

S.A. LOGIREP

Représentant : Maître [E] , avocat au barreau de Paris, vestiaire : R101

C/

Madame [F] [Z]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Janvier 2025

DEMANDEUR :

S.A. LOGIREP

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Madame [F] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 11]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 20 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 3 août 2007, la société LOGIREP a consenti à Mme [F] [Z] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], sur la commune de [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 303,08 €, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Par acte sous seing privé signé le 6 novembre 2023, la société LOGIREP a rappelé que le bail du 3 août 2007 a été résilié le 22 octobre 2018 et les parties sont convenues d’un commun accord de réactualiser le contrat de location d’origine, dont les conditions demeurent inchangées, au 22 octobre 2018.

Le 8 avril 2024, la société LOGIREP a fait délivrer à Mme [F] [Z] un commandement de payer la somme en principal de 2187,61€ arrêtée à la date du 2 avril 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 27 septembre 2024, la société LOGIREP a fait citer Mme [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire,

o d’ordonner l’expulsion de la défenderesse, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o de dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

o de la condamner au paiement de la somme de 4089,87€ au titre de la dette locative arrêtée à la date du 30 août 2024, avec intérêts à compter de l’assignation ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,

o de la condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 20 décembre 2024, la société LOGIREP, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 5005,51€, échéance du mois de novembre 2024 incluse. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et s’est opposée à l’éventuel octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Mme [F] [Z], citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 8 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 20 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société LOGIREP justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 8 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 27 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article

Le bail du 3 août 2007, réitéré le 6 novembre 2023, contient en son article 12 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 avril 2024, pour la somme en principal de 2187,61 euros arrêtée au 2 avril 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le commandement de payer prévoit un délai de deux mois pour s’acquitter des sommes dues, dérogeant ainsi aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 juin 2024.

A compter du 9 juin 2024, la défenderesse est devenue occupante sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter.

L’expulsion de Mme [F] [Z] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, la défenderesse cause jusqu’à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Mme [F] [Z] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 9 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

La défenderesse n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

La société LOGIREP produit un décompte indiquant que Mme [F] [Z] reste devoir la somme de 4089,87€ arrêtée à la date du 30 août 2024, terme du mois de juillet 2024 inclus.

Il convient de déduire de la somme réclamée les frais de recouvrement, qui peuvent, selon leur nature, être qualifiés de dépens, pour la somme de 193,38 € (57,71 € facturés le 29 février 2024 et 135,67 euros facturés le 31 mai 2024).

Mme [F] [Z] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 3896,49 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 30 août 2024, terme du mois de juillet 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024 sur la somme 3411,78 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur les demandes accessoires

Mme [F] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société LOGIREP, Mme [F] [Z] sera condamnée à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 3 août 2007 et réitéré le 6 novembre 2023 par la société LOGIREP à Mme [F] [Z] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], sur la commune de [Localité 11] sont réunies à la date du 8 juin 2024;

Ordonnons en conséquence à Mme [F] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Mme [F] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LOGIREP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons Mme [F] [Z] à payer à la société LOGIREP à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 9 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons Mme [F] [Z] à verser à la société LOGIREP à titre provisionnel la somme de 3896,49 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 30 août 2024, terme du mois de juillet 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024 sur la somme 3411,78 euros et à compter de la présente décision sur le surplus;

Condamnons Mme [F] [Z] à verser à la société LOGIREP une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Mme [F] [Z] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 27 janvier 2025.

La greffière, Le juge