TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00330 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2WKR

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 MARS 2025

MINUTE N° 25/00491

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 03 Mars 2025 avons mis l’affaire en délibéré au 14 mars 2025 et avons prorogé à ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE EDT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Delphine RIBAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E2059

ET :

L’ASSOCIATION CHARISMATIQUE DIEU A MES COTES (A.C.D.M. C), dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2017, la SCI TOTAL 1 a consenti à l’ASSOCIATION CHARISMATIQUE DIEU A MES COTES (ci-après A.C.D.M. C) la location d’un local à usage de réunions et séminaires pour offices religieux, situé [Adresse 1] à LA COURNEUVE.

Par acte authentique du 10 octobre 2024, la SCI TOTAL 1 a vendu le bien à la SCI EDT.

Le 5 décembre 2024, la SCI EDT a fait délivrer à l’association ACDMC un « commandement visant la clause résolutoire du contrat et valant mise en demeure au sens de l’article 1226 du code civil » lui faisant sommation d’avoir à payer la somme de 3.450 euros aux fins de reconstituer le dépôt de garantie, de justifier de la réalité de l’association, de justifier de l’assurance valable des locaux, de cesser toute activité contraire au bail au sein des locaux loués et toute sous-location et de justifier du respect de la règlementation sur les établissements recevant du public.

Le 23 janvier 2025, la SCI EDT a fait délivrer à l’association ACDMC une sommation d’avoir à libérer les lieux sans délai ainsi que de lui régler la somme de 1.680 euros outre 10% de majoration à titre d’indemnité d’occupation, correspondant à 270,96 euros au titre du loyer courant du 1er au 5 janvier 2025 et à une indemnité d’occupation à compter du 6 janvier 2025 de 59,60 euros par jour et 1.848 euros par mois.

Puis, par acte du 20 février 2025, et autorisée à cette fin par ordonnance du 19 février 2025, la SCI EDT a assigné en référé à heure indiquée l’association ACDMC devant le président de ce tribunal, notamment au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de l’association ACDMC, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, hors du local situé [Adresse 1] à [Localité 4] ;

— condamner l’association ACDMC à lui verser une indemnité d’occupation de 1.640 euros par mois à compter du 6 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner l’association ACDMC au paiement de la somme provisionnelle de 3.000 euros à valoir sur le préjudice qu’elle a subi du fait du maintien abusif de l’association dans les lieux ;

— condamner l’association ACDMC à lui payer la somme provisionnelle de 2.500 euros au titre des frais précontentieux engagés par elle et non compris dans les dépens ou les sommes demandées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’association ACDMC au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— ordonner l’exécution sur la seule vue de la minute.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 mars 2025.

A l’audience, la SCI EDT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle explique que l’association ACDMC n’a pas reconstitué le montant du dépôt de garantie dû. Elle indique qu’elle a également autorisé des sous-locations pourtant interdites par le contrat de bail. Elle précise qu’aucune attestation d’assurance valable pour l’activité exercée dans les locaux, notamment des fêtes, ni aucun justificatif attestant du respect de la règlementation sur les établissements recevant du public ne lui ont été transmis. Enfin, elle ajoute que l’association ne compterait plus de membres actifs et n’aurait donc plus d’existence.

Régulièrement assignée, l’association ACDMC n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

Le délibéré, initialement fixé au 14 mars 2025, a été prorogé au 18 mars 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En outre, l’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, l’article 1224 du même code prévoit que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, le bail prévoit aux conditions particulières que les lieux sont loués à usage de réunion ou séminaires pour offices religieux.

Par ailleurs, il stipule aux conditions générales que le locataire s’interdit expressément :

— d’utiliser les biens loués autrement qu’à l’usage fixé aux conditions particulières, à l’exclusion de tout autre ;

— d’exercer dans les locaux une activité professionnelle, commerciale, industrielle, rurale ou artisanale ;

— de céder en tout en partie, à titre onéreux ou gratuit, les droits qu’il détient des présentes, ou de sous-louer, échanger ou mettre à disposition les biens objets des présentes, en tout ou partie.

Il prévoit en outre que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, si bon semble au bailleur un mois après un commandement demeuré infructueux, pour :

— modification de la destination des lieux ;

— défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer, des charges, des taxes ou du dépôt de garantie ;

— défaut d’assurance ;

— inexécution d’une obligation imposée au locataire par les lois, règlements, usages locaux ;

— et d’une façon générale l’inexécution de toute clause ou condition du présent bail.

Il précise encore qu’une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer immédiatement les lieux, et que s’il s’y refuse, son expulsion aura lieu sur simple ordonnance de référé.

La SCI EDT produit :

le contrat de bail en date du 1er janvier 2017 ;un commandement en date du 5 décembre 2024, visant la clause résolutoire du contrat, aux termes duquel il est fait sommation au preneur d’avoir à payer la somme de 3.450 euros aux fins de reconstituer le dépôt de garantie, justifier de la réalité de l’association, justifier de l’assurance valable des locaux, cesser toute activité contraire au bail au sein des locaux loués et toute sous-location et justifier du respect de la règlementation sur les établissements recevant du public ;une sommation en date du 23 janvier 2025 d’avoir à libérer les lieux ;une sommation interpellative en date du 21 novembre 2024 signifiée par la SCI EDT à la [Adresse 5] (PASTEUR [P] [D]) d’indiquer à quel titre et depuis quand elle occupe les locaux situés [Adresse 1] à LA COURNEUVE, si un loyer est réglé, d’en préciser le cas échéant le montant et le bénéficiaire, et de produire le titre d’occupation ;une sommation interpellative en date du 21 novembre 2024 signifiée par la SCI EDT à EVANGELIQUE SOURCE D’EAU VIVES (PASTEUR [C] [F] [U]) d’indiquer à quel titre et depuis quand elle occupe les locaux situés [Adresse 1] à LA COURNEUVE, si un loyer est réglé, d’en préciser le cas échéant le montant et le bénéficiaire, et de produire le titre d’occupation.

Il résulte de la première sommation interpellative que Monsieur [X] [E], rencontré sur place par le commissaire de justice, a indiqué être domicilié à cette adresse, être le représentant du pasteur [P] [D], pasteur de l’église visée par la sommation et occuper les lieux depuis environ 3 ans. Il a ajouté n’être titulaire d’aucun contrat de location et verser chaque mois un loyer en espèces de 800 euros à Madame [B] [M].

Il résulte de la seconde sommation interpellative que Monsieur [U] [F], rencontré sur place par le commissaire de justice, a indiqué être domicilié à cette adresse, être le pasteur de l’église visée par la sommation et occuper les lieux depuis le mois d’avril 2023. Il a ajouté n’être titulaire d’aucun contrat de location, ne jamais recevoir de quittance hormis une, relative au mois de novembre 2024, qui a été jointe à la sommation, et verser chaque mois un loyer en espèces de 1.100 euros à Madame " [L]« . Il ajoute qu’elle est présidente de l’association ACDMC et que son nom de famille est »[M]« et son prénom serait »[B]".

L’ensemble de ces éléments démontre que le locataire a sous-loué les lieux objets du contrat du 1er janvier 2017 en violation des dispositions précitées de celui-ci.

Faute pour l’association ACDMC de justifier, dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement, qu’elle a cessé cette sous-location, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 6 janvier 2025.

L’obligation de l’association ACDMC de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Le maintien dans les lieux de l’association ACDMC causant un préjudice à la SCI EDT, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

Par ailleurs, la SCI EDT sollicite le versement d’une somme provisionnelle de 3.000 euros à valoir sur le préjudice qu’elle dit subir du fait du maintien abusif du locataire dans les lieux. La demanderesse, qui explique être préoccupeé par le risque pour la sécurité des personnes tenant au comportement répréhensible de son ancien locataire, ne justifie toutefois ni du principe, ni du quantum de son préjudice. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

En outre, la SCI EDT demande le paiement de sommes au titre des « frais précontentieux », dont les frais de commissaire de justice et d’avocat (frais de sommation, frais de commandement et courriers d’avocat et conseils juridiques).

Ces sommes, par leur nature, seront incluses dans les frais irrépétibles d’ores et déjà sollicités par la demanderesse dans le cadre de la présente instance. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accueillir cette demande.

L’association ACDMC, succombante, sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs, l’équité commande d’allouer à la SCI EDT la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Enfin, l’article 489 du code de procédure civile prévoit que le juge peut, en cas de nécessité, ordonner que l’exécution de la décision aura lieu au seul vu de la minute.

Toutefois, aucune circonstance de l’espèce ne justifie l’application de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du bail à compter du 6 janvier 2025 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de l’association ACDMC et de tous occupants de son chef hors du local situé [Adresse 1] à [Localité 4] ;

Condamnons l’association ACDMC à payer à la SCI EDT une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas retrouvé résilié ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons l’association ACDMC à supporter la charge des dépens ;

Condamnons l’association ACDMC à payer à la SCI EDT la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 18 MARS 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Anne BELIN