TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/07509 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZKF

Minute : 25/166

S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : M^e Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [X] [I]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 février 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL (anciennemment dénommée OSICA),

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [I],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

comparant en personne

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 juillet 2019, la SA D’HLM EFIDIS a donné à bail à Monsieur [X] [I] un logement situé [Adresse 3] (logement 1359 01 01 0203), pour un loyer mensuel de 567,39 euros, et 70,71 euros de provisions sur charges.

Selon extrait d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés à jour au 28 avril 2022, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL a absorbé par suite de fusion la SA D’HLM EFIDIS.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [X] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1364,21 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 28 avril 2023 reçue le 16 mai 2023 la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,fixer condamner Monsieur [X] [I] au paiement de la somme de 2926,43 euros, due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 17 novembre 2023, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux,le condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 17 juin 2024.

À l’audience du 12 décembre 2024, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7256,63 euros arrêtée au 5 décembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement.

La SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [X] [I] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 17 novembre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant, bien qu’un versement de 400 euros ait été effectué le 13 novembre 2024, et que la dette est élevée.

Monsieur [X] [I], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus des loyers et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, il explique qu’il est en train de créer sa société pour janvier 2025 et qu’il possède une carte de voiture de transport avec chauffeur. Enfin, il assure avoir effectué un virement de 500 euros le 11 décembre 2024. Il indique en outre avoir reçu une décision favorable au Conseil des Prud’hommes le 7 novembre 2024, à l’issue de laquelle il devrait recevoir 10000 euros avec lesquels il pourra solder la dette.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 20 décembre 2024, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait parvenir un décompte de la dette actualisé au 16 décembre 2024, loyer du mois de novembre 2024, faisant état d’un paiement de 500 euros le 11 décembre 2024 et abaissant la dette à 6756,63 euros.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL le 16 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 3 juillet 2019 et tacitement reconduit par périodes de trois mois, notamment le 3 octobre 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 17 novembre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 29 décembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 3 juillet 2019 à compter du 30 décembre 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [X] [I], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière.

Cependant, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [X] [I] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc de rejeter à Monsieur [X] [I] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en conséquence de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [X] [I] à son paiement à compter de 30 décembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 juillet 2019, du commandement de payer délivré le 17 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 16 décembre 2024 que la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 384,24 euros (136,47 euros, 72,08 euros, trois fois 7,62 euros et 152,83 euros) imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [I] à payer à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 6372,39 euros, au titre des sommes dues au 16 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 juin 2024 sur la somme de 1931,49 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [I] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

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Il convient également de condamner Monsieur [X] [I] à payer à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 juillet 2019 entre la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL d’une part, et Monsieur [X] [I] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 30 décembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [X] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [X] [I] à compter du 30 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [X] [I] à payer à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 6372,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 décembre 2024 échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 juin 2024 sur la somme de 1931,49 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [X] [I] à payer à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 17 décembre 2024, échéance de décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [X] [I] à payer à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [X] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE