TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 8]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 24/00005 – N° Portalis DBZD-W-B7H-CKVY

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

C/

[W]

JUGEMENT DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège.

RCS [Localité 9] 824 541 148

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat postulant au barreau de BRIEY,

M^e Roger LEMONNIER, avocat plaidant au barreau de PARIS,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représenté par M^e Marie-Cécile FELICI, avocat au barreau de THIONVILLE,

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 13 mai 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu le jugement avant dire droit du 12 juin 2024, auquel il est renvoyé pour plus ample exposé du litige.

Le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats, invitant la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à déposer sa note en délibéré du 15 mars 2024 et à faire parvenir un décompte actualisé de sa créance, compte tenu du règlement de la somme de 1 260 euros justifié par Monsieur [L] [W], et invitant ce dernier à communiquer sa note en délibéré à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2024, puis renvoyée à plusieurs reprises pour la mise en état du dossier.

Par conclusions prises pour l’audience du 14 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a demandé à la présente juridiction de :

constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [W] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,condamner Monsieur [L] [W] à lui payer la somme de 420 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 février 2022,fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,condamner Monsieur [L] [W] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,condamner Monsieur [L] [W] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner Monsieur [L] [W] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,débouter Monsieur [L] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Par conclusions déposées le 22 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [L] [W] a demandé à la juridiction de :

constater que le principal de la créance due s’évalue à la somme de 420 euros,l’autoriser à se libérer entre les mains de ALS-VISALE de 420 euros/24 mois = 17,50 euros,débouter ALS-VISALE de l’intégralité de ses fins, demandes et prétentions,l’admettre au bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire,dire et juger que chacune des parties supportera ses propres frais et dépens.

A l’audience du 13 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, s’en est rapporté à ses dernières écritures.

Monsieur [L] [W] n’était ni présent ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Il y a tout d’abord lieu de rappeler qu’en vertu de l’article 2309 du code civil, tel que modifié par l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, et de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE, la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l’action en résiliation du bail.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production d’une première quittance subrogative en date du 08 février 2022, avoir payé au bailleur le montant des loyers et charges pour les mois de décembre 2021 à février 2022.

Par ailleurs, en application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 06 décembre 2023, soit dans un délai de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois, conformément aux dispositions susvisées.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 25 mai 2021 contient une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte délivré le 17 février 2022, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, a fait commandement à Monsieur [L] [W] de payer la somme de 1 260 euros en principal et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée.

Le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme visée n’a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé, le virement de 1260€ évoqué par le défendeur ayant été effectué en mars 2024.

Il apparaît en outre, au vu des éléments fournis, que le plan de remboursement de la dette mis en place en mars 2022 moyennant versement de 70 euros par mois, n’a pas été respecté.

Dès lors, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 avril 2022.

La demande principale ayant prospéré, la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Monsieur [L] [W] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant le défendeur à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter de la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 420 euros et dans la limite des sommes que la caution aura effectivement réglées au bailleur à ce titre, ce jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur l’arriéré de loyers et charges

Aux termes de l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de la sommation de payer.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient de relever que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits et actions du bailleur du fait des impayés du locataire, dispose encore d’un recours personnel sur le fondement de l’RLINK"https://www.lexis360intelligence.fr/codes/Code_civil/SLD-LEGITEXT00[XXXXXXXX01]/document/LG_SLD-LEGIARTI000044071260_0WJN?doc_type=sources_code&source_nav=JU_KODCA-0382227_0KRJ&source=renvoi"\t"_blank"article 2308 du code civil, tel que modifié par l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021.

Elle se trouve donc bien fondée en son action en paiement, mais seulement des sommes dont elle s’est acquittée entre les mains du bailleur en lieu et place du locataire défaillant et dont elle peut justifier sur quittance subrogative.

En l’espèce, il ressort des débats et il n’est pas contesté que le loyer du mois de septembre 2024, soit 420 euros, a été pris en charge par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de la garantie des loyers et reste dû à cette dernière.

Il ressort d’ailleurs des pièces versées par le défendeur, que la somme de 420€ qu’il a versée directement au bailleur pour le mois de septembre 2024 a été comptabilisée par ce dernier pour le mois d’octobre, afin de tenir compte du paiement effectué par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [L] [W] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 420 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’article 24 VII, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI de l’article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [L] [W] propose d’apurer sa dette, dont il ne conteste pas le montant, au moyen de versements mensuels de 17,50 euros en plus du loyer et des charges courants. Il expose qu’il n’est bénéficiaire actuellement que du RSA.

Il apparait en outre avoir repris le paiement du loyer courant.

Il ressort des dernières écritures de la demanderesse (page 12) que celle-ci n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, compte tenu du montant de la dette et de l’accord des parties, il y a lieu d’accorder à Monsieur [L] [W] des délais de paiement conformément aux modalités fixées dans le présent dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Il est néanmoins rappelé que le loyer courant reste exigible dans les termes du bail et que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité entraînera la déchéance du terme, l’exigibilité immédiate du solde restant dû et la reprise des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [L] [W], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au sous-préfet.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, Monsieur [L] [W] devra verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme qu’il est équitable de fixer à 100 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

Sur la demande d’admission au bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire

Monsieur [L] [W] sollicite son admission au bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire. Il prétend qu’il n’est bénéficiaire actuellement que du RSA.

Il s’abstient toutefois de produire le justificatif de ses ressources actuelles et notamment son dernier avis d’imposition ou de non-imposition, de sorte que sa demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 18 avril 2022 ;

CONSTATE que la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 420 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE Monsieur [L] [W] à se libérer de sa dette en 24 mensualités soit 23 mensualités de 18 euros chacune, le premier versement devant intervenir, sauf accord des parties, dans le mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt ;

DIT que les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

1° la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2° le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3° faute par Monsieur [L] [W] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 3], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

4° Monsieur [L] [W] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit 420 euros, qui sera revalorisée selon les conditions du bail, APL à régulariser le cas échéant, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs et ce, dans la limite des sommes que la caution aura réglées au bailleur à ce titre ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT la somme de 100€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au sous-préfet ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge