TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Stéphanie PARTOUCHE-KOHANA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05745 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADZR

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 13 mars 2026

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH,

[Adresse 1]

représenté par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [E],

[Adresse 2]

représenté par M^e Stéphanie PARTOUCHE-KOHANA, avocat au barreau de PARIS,

Madame [L] [E],

[Adresse 2]

représentée par M^e Stéphanie PARTOUCHE-KOHANA, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 mars 2026 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05745 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADZR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2021, l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [X] [E] et Mme [L] [E] sur des locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 468,41 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 4 février 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4.765,72 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [E] et Mme [L] [E] le 6 février 2025.

Par assignation du 28 mai 2025, l’établissement PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion sans délai de M. [X] [E] et Mme [L] [E] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  5.524,08 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelé une première fois à l’audience du 4 novembre et un renvoi a été ordonné.

À l’audience du 6 janvier 2026, l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. L’établissement [Localité 1] HABITAT OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [X] [E] et Mme [L] [E] représentés par leur conseil et dans leurs dernières conclusions en défense visées à l’audience exposent leur situation économique et financière, expliquent l’origine de la dette et demande au juge des contentieux de la protection, à titre principal,

de débouter la société [Localité 1] HABITAT OPH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, de dire et juger recevables et bien fondées leurs demandes et de suspendre les effets de la clause résolutoire; ils sollicitent que leur soit accordé un délai de paiement de 36 mois pour s’acquitter de la somme de 5.359,61 euros, par 35 versements mensuels de 149 euros, le 36ème versement étant constitué du solde, outre le paiement du loyer et des charges courantes, de dire et juger qu’en cas de respect de l’échéancier ainsi fixé et du paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué.

À titre subsidiaire, ils demandent que leur soit accordé un délai de 12 mois pour quitter les lieux et en tout état de cause de débouter la société [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et laisser les dépens à la charge de la société [Localité 1] HABITAT OPH.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 4 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4.765,72 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 avril 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 décembre 2025, M. [X] [E] et Mme [L] [E] lui devaient la somme de 5359,61 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [X] [E] et Mme [L] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025 sur la somme de 4.765,72 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [X] [E] et Mme [L] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [E] et Mme [L] [E], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En effet, ce n’est qu’à la suite de la délivrance du commandement de payer et de l’assignation qu’une proposition de règlement de la dette a été proposée.

En revanche, compte tenu de leur situation économique encore fragile, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 décembre 2021 entre l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et M. [X] [E] et Mme [L] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 2] est résilié depuis le 5 avril 2025,

CONDAMNE solidairement M. [X] [E] et Mme [L] [E] à payer à l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 5.359,61 euros (cinq mille trois cent cinquante-neuf euros et soixante et un centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025 sur la somme de 4765,72 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [X] [E] et Mme [L] [E] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [E] et Mme [L] [E],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 avril 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [X] [E] et Mme [L] [E] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [X] [E] et Mme [L] [E] seront solidairement condamnés à verser à l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [X] [E] et Mme [L] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 février 2025 et celui de l’assignations du 28 mai 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge