TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/11362 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CA3

N° de MINUTE : 25/01392

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE ‘[14] [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société AGENCE DE [Localité 10] PIERRE [Localité 11], SARL

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Me [X], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 204

C/

DEFENDEURS

Madame [M] [T] Divorcée [Y]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non représentée

Monsieur [S] [Y]

[Adresse 16]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [S] [Y] et Madame [M] [T] sont propriétaires des lots n°289, 290 et 1599 de la résidence [Adresse 13] sis [Adresse 3] à [Localité 12] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 3 avril 2019, Monsieur [Y] et Madame [T] ont été condamnés, à titre principal, à payer à proportion des droits de chacun dans l’indivision la somme de 10 753,32 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 juillet 2018.

Par actes de commissaire de justice des 15 et 18 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] sis [Adresse 3] à Epinay sur Seine (93), représenté par son syndic en exercice la société AGENCE DE CERNAY PIERRE [Localité 11], a fait assigner Monsieur [S] [Y] et Madame [M] [T] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

— Dire et juger le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] recevable et bien fondé en sa demande,

— Condamner en conséquence solidairement ou à défaut in solidum Monsieur [Y] et Madame [T] divorcée [Y] à lui payer la somme de 14.640,80 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2020,

— Dire que les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

— Les condamner également solidairement ou à défaut in solidum à lui verser la somme de 669.53 euros au titre des frais nécessaires visés à l’article 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1965,

— S’entendre enfin les défendeurs condamner sous la même solidarité à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner in solidum Monsieur [Y] et Madame [T] divorcée [Y] en tous les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose à titre principal que Monsieur [S] [Y] et Madame [M] [T], copropriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ont été condamnés par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny au paiement d’un arriéré de charges arrêté au 3 avril 2019. Or, si les causes de ce jugement ont été soldées, ils ne règlent plus leurs charges depuis lors. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente ainsi un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [S] [Y] et Madame [M] [T] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [S] [Y] et Madame [M] [T] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 25 mars 2025 et fixée à l’audience du 10 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 05 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [S] [Y] et Madame [M] [T] ;

— un extrait du compte individuel du 10 mars 2020 au 30 juillet 2024, établi le 11 septembre 2024, arrêté à la somme de 15.310,33 euros ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 octobre 2003, 07 juin 2005, 07 novembre 2005, 09 juin 2011, 22 juin 2015, 30 janvier 2020, 26 avril 2022, 07 décembre 2022, 30 janvier 2024 et 27 juin 2024, ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires ;

— le contrat de syndic en vigueur du 07 décembre 2022 au 06 décembre 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 engagés dans le recouvrement des charges impayées, qui ne constituent pas des charges de copropriété, soit en l’espèce la somme de 669,53 euros, se décomposant comme suit :

frais de mise en demeure du 28 septembre 2020 de 44,70 euros,frais de commandement de payer du 27 janvier 2021 de 132,83 euros,frais de « lettre comminatoire » du 19 août 2021 de 126 euros,frais de pré état daté du 9 mars 2022 de 240 euros,frais de « lettre comminatoire » du 18 juillet 2024 de 126 euros.

De surcroît, l’extrait du compte des copropriétaires établi le 11 septembre 2024 mentionne la reprise d’un solde au 10 mars 2020 à hauteur de 240 euros, au titre de « solde antérieur » qui n’est pas justifié. L’appel de fonds du 2ème trimestre de l’année 2020, transmis par le syndicat des copropriétaires, mentionne cette même somme, dont l’intitulé est alors « ME LNB HONORAIRES PREPA SAISIE », dont il n’est pas justifié en procédure. Cette somme ne peut donc pas être qualifiée d’appels de fonds et doit être déduite du solde.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre 10 mars 2020 et le 11 septembre 2024 représente 28 725,01 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte des copropriétaires sur cette même période ont été d’un total de 14.324,21euros.

Le syndicat des copropriétaires précise dans ses écritures que Monsieur [Y] et Madame [T] sont divorcés. Dès lors, en l’absence de disposition légale ou d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis de lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Il n’y a pas lieu à condamnation in solidum non plus, s’agissant d’une modalité d’exécution à l’égard des coauteurs d’un même dommage.

En conséquence, et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [S] [Y] et Madame [M] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.400,80 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 11 septembre 2024.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Il n’est pas justifié de l’envoi de la mise en demeure du 28 septembre 2020 selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, faute pour le syndicat des copropriétaires de verser l’accusé de réception en procédure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

frais de mise en demeure du 28 septembre 2020 de 44,70 euros,frais de commandement de payer du 27 janvier 2021 de 132,83 euros,frais de « lettre comminatoire » du 19 août 2021 de 126 euros,frais de pré état daté du 9 mars 2022 de 240 euros,frais de « lettre comminatoire » du 18 juillet 2024 de 126 euros.Soit la somme totale de 669,53 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant son commandement de payer du 26 janvier 2021.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce les frais de mise en demeure du 28 septembre 2020.

De surcroît, les lettres comminatoires correspondant à des mises en demeure par avocat, les frais découlant de la notification constituent des frais irrépétibles et ne peuvent donc être retenus au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ils seront donc écartés.

Les demandes au titre du commandement de payer du 27 janvier 2021, à hauteur de 132, 83 euros, et du pré état daté du 9 mars 2022, à hauteur de 240 euros, étant justifiées, il y a lieu d’y faire droit.

Ainsi que cela a été développé ci-avant, le syndicat des copropriétaires ne justifiant ni d’une stipulation contractuelle ni d’une disposition légale permettant de retenir la solidarité entre les défendeurs, il n’y a pas lieu de la prononcer.

Monsieur [S] [Y] et Madame [M] [T] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 372,83 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [S] [Y] et Madame [M] [T] ont déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 3 avril 2019. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs du jugement susvisé, ils ont occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

Monsieur [S] [Y] et Madame [M] [T] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [S] [Y] et Madame [M] [T], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [Y] et Madame [M] [T] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne Monsieur [S] [Y] et Madame [M] [T], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] sis [Adresse 3] à [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice la société AGENCE DE [Localité 10] PIERRE [Localité 11], la somme 14.400,8 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 11 septembre 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

Condamne Monsieur [S] [Y] et Madame [M] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] sis [Adresse 3] à [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice la société AGENCE DE [Localité 10] PIERRE [Localité 11], la somme de 372,83 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne in solidum Monsieur [S] [Y] et Madame [M] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] sis [Adresse 3] à [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice la société AGENCE DE [Localité 10] PIERRE [Localité 11], la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Monsieur [S] [Y] et Madame [M] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] sis [Adresse 3] à [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice la société AGENCE DE [Localité 10] [Adresse 15] [Localité 11], la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [S] [Y] et Madame [M] [T] aux dépens.

Fait au Palais de Justice, le 5 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT