TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 MARS 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/05433 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZII5

N° de MINUTE : 25/00423

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet LARIGAUDRY SA (IMMO CITY)

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Maître [G], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0567

C/

DEFENDEURS

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES, en sa qualité de curateur à la succession de Monsieur [P] [J] décédé le 28 septembre 2022

[Adresse 3]

[Localité 10]

dispensée de représentation

Madame [M] [J]

[Adresse 4]

[Localité 9]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [J] et Madame [M] [J] étaient co-propriétaires indivis des lots n°104 et 58 de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 12] (93).

Monsieur [P] [J] est décédé le 28 septembre 2022. Monsieur le directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (ci-après la DNID) a été désigné en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [J] par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny le 26 février 2024.

Par actes de commissaire de justice des 22 et 23 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LARIGAUDRY (IMMO CITY), a fait assigner Madame [J] et la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de [P] [J] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER SOLIDAIREMENT la DNID en sa qualité de curateur à la succession vacante de [P] [J] et Madame [M] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Adresse 13] [Localité 1] la somme en principal de 10.440,75 €, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/01/2024, et représentant :

—  9.310,75 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

—  1.130,00 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

ASSORTIR la condamnation prononcée solidairement à l’encontre de la DNID en sa qualité de curateur à la succession vacante de [P] [J] et Madame [M] [J] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

— de la mise en demeure notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 18/08/2022 d’avoir à payer la somme de 4.696,05 € ;

— de la présente assignation pour le surplus.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT la DNID en sa qualité de curateur à la succession vacante de [P] [J] et Madame [M] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Adresse 13] ([Adresse 8]) la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER la DNID en sa qualité de curateur à la succession vacante de [P] [J] et Madame [M] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Adresse 13] [Localité 1] une indemnité de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [J] et la DNID, ès qualités de curateur à la succession de Monsieur [J], sont redevables de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 or celles-ci ne font plus l’objet de règlement. Il fait valoir que le compte individuel de Monsieur et Madame [J] présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [J] et de la DNID, ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [J], au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Madame [M] [J] n’a pas constitué avocat. De même, Monsieur le directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [P] [J], dispensé de la représentation par avocat en application des dispositions de l’article 761 du code de procédure civile, n’est pas intervenu à la présente instance.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 22 octobre 2024 et fixée à l’audience du 22 janvier 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur et Madame [J] ;

— l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 26 février 2024 ayant désigné la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [P] [J] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 07 décembre 2021 et 19 avril 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 20 avril 2023 au 30 juin 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

En l’espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux arrêtés au 1er janvier 2024 a été de 10.711,60 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 1.400,85 euros.

Il ressort de l’acte de vente versé aux débats que Monsieur et Madame [J] étaient mariés, si bien qu’il convient de retenir la solidarité entre eux pour le règlement des charges de copropriété, conformément à l’article 220 du code civil.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Madame [M] [J] et Monsieur le directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [J], dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.310,75 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de l’assignation, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier en procédure de l’envoi d’une mise en demeure selon les modalités requises par l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 1.130,00 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés et sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, faute de justifier en procédure de l’envoi d’une mise en demeure selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 ; seule à même de démontrer que Madame [J] et/ou la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [J], se sont vus réclamer avant l’assignation des 22 et 23 mai 2024, les charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés, ainsi que la mauvaise foi de ces derniers, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [J] et Monsieur le directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [J], dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, seront condamnés aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement Madame [M] [J] et Monsieur le directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [P] [J], dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LARIGAUDRY (IMMO CITY), la somme de 9.310,75 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LARIGAUDRY (IMMO CITY), de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LARIGAUDRY (IMMO CITY), de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [M] [J] et Monsieur le directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [P] [J], dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LARIGAUDRY (IMMO CITY), la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [J] et Monsieur le directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [P] [J], dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 19 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT