TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 OCTOBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/10414 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z62V

N° de MINUTE : 25/01307

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 10], représente par son syndic, la SARL CITYA [Localité 12], SARL

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Me [J], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0720

C/

DEFENDEURS

Monsieur [N] [R]

domicilié : chez [T]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non représenté

Madame [Y] [R]

domiciliée : chez [T]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 02 Juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R] sont propriétaires des lots n°707 et 4172 de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 1] à [Localité 11] (93).

Par jugement du 21 septembre 2023, le tribunal de proximité du Raincy a condamné Monsieur et Madame [R], à titre principal, au paiement de la somme de 2 492,24 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 10 avril 2023, de celle de 294,95 au titre des frais nécessaires au recouvrement ainsi qu’à la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Par actes de commissaire de justice du 14 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 1] à [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CITYA [Localité 12], a fait assigner Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 13], les sommes suivantes :

—  7.449,77 € au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

—  3.000 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

—  3.000 € sur le fondement des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [N] [R] et de Madame [Y] [R] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 18 mars 2025 et fixée à l’audience du 02 juillet 2025. Elle a été mise en délibéré au 22 octobre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 03 avril 2023 et 25 mars 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes de l’exercice annuel 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 02 août 2024 mentionne la reprise d’un solde débiteur au 1er juillet 2023 à hauteur de 5 695,31 euros au titre de « solde antérieur jugé par la procédure antérieure », qui n’est pas justifié faute de transmettre l’évolution du compte copropriétaire des consorts [R] ayant conduit à ce solde. Il sera en tout état de cause relevé que la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur et Madame [R] par le tribunal de proximité du Raincy le 21 septembre 2023 n’a porté que sur une somme de 2 492,24 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété due au 10 avril 2023 ; somme ne pouvant faire l’objet d’une nouvelle demande, le syndicat des copropriétaires disposant déjà d’un titre exécutoire à son égard.

Il convient également de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 1 819,20 euros se décomposant comme suit :

frais de mise en demeure du 23 avril 2024 de 45,60 euros,frais de mise en demeure du 18 juillet 2024 de 45,60 euros,frais de lettre comminatoire du 12 août 2024 de 168 euros,frais de « cabinet transmission avocat » du 13 août 2024 de 480 euros,frais d’assignation du 12 septembre 2024 de 1 080 euros.

De surcroît, les frais se rapportant à une procédure judiciaire antérieure à l’égard de laquelle il a déjà été statué ne peuvent être pris en considération, le syndicat disposant déjà d’un titre exécutoire. Ainsi, les montants de 170,96 euros de « signification de jugement », de 14,93 euros de « solde procédure [R] [H] » et de « solde jugement » de – 493,05 euros doivent être écartés.

Le syndicat des copropriétaires précise que le versement de 5 574,25 euros effectué par les consorts [R] le 06 mars 2024 doit s’imputer sur les charges dues jusqu’au 1er janvier 2024. Cependant, il ne peut être fait application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil à l’égard du solde débiteur de 5 695,31 au 1er juillet 2023, faute de connaître l’origine de cette dette et de pouvoir en établir le caractère certain, liquide et exigible, ainsi que cela a été développé ci-avant. Dès lors l’imputation ne peut s’effectuer qu’à compter des appels du 1er juillet 2023 dont il est justifié.

Ainsi, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2023 et le 1er octobre 2024 a été de 5 816,67 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 5 574,25 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 242,42 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1 819,20 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés et sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R] ont déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal de proximité du Raincy du 21 septembre 2023. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs du jugement susvisé, ils ont occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R] seront condamnés aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 1] à [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CITYA [Localité 12], la somme de 242,42 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés dus au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 1] à [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CITYA [Localité 12], de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 1] à [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CITYA [Localité 12], la somme de 400 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 1] à [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CITYA [Localité 12], la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] et Madame [Y] [R] aux entiers dépens.

Fait au Palais de Justice, le 22 octobre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT