TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 11]

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[Localité 8]

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REFERENCES : N° RG 24/01864 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZOI

Minute : 24/318

S.C.I. IMMO PIERREFITTE

Représentant : M. [Y] [G] (mandataire) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [B] [N]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

S.C.I IMMO PIERREFITTE

Copie délivrée à :

Monsieur [B] [N]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 31 Octobre 2024

Ordonnance rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 31 Octobre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. IMMO PIERREFITTE

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par M. [Y] [G], mandataire, muni d’un pouvoir

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [N]

[Adresse 2]

[Localité 9]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 10 juillet 2020, la SCI IMMO PIERREFITTE a donné à bail à Monsieur [B] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à Pierrefitte-sur-seine (93 380), pour un loyer mensuel de 720 euros outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI IMMO PIERREFITTE a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3.150 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de novembre 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 8 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, la SCI IMMO PIERREFITTE a fait assigner Monsieur [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [B] [N] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 30 juin 2024, soit la somme de 8.680 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [B] [N] à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Au soutien de ses prétentions, la SCI IMMO PIERREFITTE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 8 novembre 2023.

A l’audience du 23 septembre 2024, la SCI IMMO PIERREFITTE, représentée par Monsieur [Y] [G], régulièrement muni d’un pouvoir, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à titre provisionnel à la somme de 10.260 euros, selon décompte en date du 31 août 2024. Toutefois, elle a précisé que le locataire a quitté les lieux en août 2024 et renonce donc à sa demande d’expulsion et de versement d’une indemnité d’occupation provisionnelle postérieurement à la date du départ des lieux.

Bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [B] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 12] par la voie électronique le 8 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI IMMO PIERREFITTE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 10 juillet 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 novembre 2023, pour la somme en principal de 3.150 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 décembre 2023 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Cependant, la SCI IMMO PIERREFITTE a précisé lors de l’audience que Monsieur [B] [N] n’occupait plus le logement depuis le mois d’août 2024. Dans ces conditions, l’expulsion ne sera pas ordonnée.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [B] [N] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI IMMO PIERREFITTE produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [N] reste lui devoir la somme de 10.260 euros à la date du 31 août 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [B] [N], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 10.260 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.150 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. En revanche il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite dans la mesure où leur caractère nécessaire n’est pas démontré à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI IMMO PIERREFITTE les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 juillet 2020 entre la SCI IMMO PIERREFITTE et Monsieur [B] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3] à Pierrefitte-sur-seine (93 380) sont réunies à la date du 20 décembre 2023 ;

Disons n’y avoir lieu à prononcer l’expulsion compte tenu du départ des lieux de Monsieur [B] [N] ;

Condamnons Monsieur [B] [N] à verser à la SCI IMMO PIERREFITTE la somme provisionnelle de 10.260 euros (décompte arrêté au 31 août 2024, incluant la mensualité de août 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2023 sur la somme de 3.150 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons Monsieur [B] [N] à verser à la SCI IMMO PIERREFITTE une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [B] [N] aux dépens, qui comprendront notamment en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection