TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07364 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Q67

N° MINUTE : 3/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 19 décembre 2024

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT-OPH [Adresse 1], représenté par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque P0500

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [W], demeurant [Adresse 3], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 15 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 19 décembre 2024 par Karine METAYER, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 19 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07364 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Q67

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 9 juin 2017, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH anciennement dénommé OPAC de [Localité 5] a donné à bail à Madame [Y] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 450,25 euros, outre une provision sur charges de 182,54 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a fait signifier à Madame [Y] [W] par acte de commissaire de justice du 15 février 2024 un commandement de payer la somme de 2041,11 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de janvier 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a fait assigner Madame [Y] [W] devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner l’expulsion de Madame [Y] [W] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de la défenderesse ;

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rejeter toute demande de délai ;

— dire que Madame [Y] [W] devenue occupante sans droit ni titre restera soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurance ;

— condamner Madame [Y] [W] à lui payer une provision au titre des loyers et charges la somme de 2618,50 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;

— condamner Madame [Y] [W] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 octobre 2024.

A cette audience, l’EPIC PARIS HABITAT OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à la provision au titre de l’arriéré de loyers à la somme de 3495,92 euros et s’en remet à l’appréciation du tribunal quant à l’octroi de délais de paiement à la locataire et à la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire, des paiements ayant été repris avant l’audience.

Comparante en personne, Madame [Y] [W] a reconnu la dette. Elle souligne avoir eu des difficultés de déclaration auprès de la CAF ayant entrainé un trop perçu. Elle demande à se maintenir dans le logement et sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, ayant repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et estimant être en capacité de régler sa dette locative. Elle a affirmé être aide-soignante en EPHAD et percevoir des revenus mensuels de 1800 euros. Elle élève seule ses deux enfants de 17 et 14 ans, sans contribution au titre de l’entretien et de l’éducation. Elle propose de verser la somme de 20 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

La décision sera contradictoire.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 19 Décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juillet 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 16 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juillet 2024.

En conséquence, l’action introduite par l’ EPIC [Localité 5] HABITAT OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 7 g) de cette loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu le 9 juin 2017 contient une clause résolutoire (article 16.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 février 2024, pour la somme en principal de 2041,11 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l’article 7g) et rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mars 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [Y] [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH produit un décompte actualisé à l’audience faisant apparaître que Madame [Y] [W] restait devoir la somme de 3495,92 euros à la date du 3 octobre 2024, échéance du mois septembre 2024 incluse.

Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, sont sérieusement contestables et seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Après déduction de ces frais d’un montant de 351,94 euros, la dette locative s’élève à la somme de 3143,98 euros.

Pour la somme au principal, Madame [Y] [W] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 3143,98 euros arrêtée au 3 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2041,11 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [Y] [W] sera également condamnée au paiement à compter du 3 octobre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de l’absence d’opposition du bailleur à l’audience tant en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire, et en dépit de la non reprise intégrale du paiement du loyer courant par la locataire, cette dernière démontrant être en capacité de régler sa dette locative, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour Madame [Y] [W] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Y] [W] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer.

Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade.

L’équité commande de ne la condamner à aucune somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juin 2017 entre l’ EPIC [Localité 5] HABITAT OPH et Madame [Y] [W], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 28 mars 2024 ;

Condamnons Madame [Y] [W] à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 3 octobre 2024, échéance du mois septembre 2024 incluse la somme de 3143,98 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024 sur la somme de 2041,11 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Autorisons Madame [Y] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 35 mensualités d’un montant d’au moins 20 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

Précisons que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et au plus tard le 15 de chaque mois, et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

Suspendons l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

Décidons en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, ou du loyer à son terme à compter de l’audience :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— Madame [Y] [W] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

— Madame [Y] [W] sera tenue au paiement d’une provision à titre d’indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 3 octobre 2024,

— qu’à défaut pour Madame [Y] [W] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejetons la demande d’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Madame [Y] [W] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2024 par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection