TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01936 – N° Portalis DB3S-W-B7I-[Immatriculation 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 MAI 2025

MINUTE N° 25/00811

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Nous,Madame Mechtilde CARLIER, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 17 Mars 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [S] [F], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Karine KANOVITCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E1438

ET :

LA SOCIETE RMS,dont le siège est situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences par le biais de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 216, substitué par M^e Patricia BARTHELEMY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0672

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2014, M. [S] [F] et la société RMS ont conclu un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 1], à [Localité 5] (93) moyennant un loyer de 800 euros hors taxes et hors charges.

Par exploit du 4 octobre 2024, M. [S] [F] a fait délivrer à la société RMS d’une part un commandement de payer la somme de 6.428,49 euros au titre des loyers et charges impayés et visant la clause résolutoire et d’autre part un commandement de produire l’attestation d’assurance contre les risques locatifs.

Par exploit du 12 novembre 2024, M. [S] [F] a assigné la société RMS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, prononcer l’expulsion de la preneuse, condamner la société RMS au paiement de 6.506,78 euros à titre de provision majorée d’une pénalité contractuelle de 3% ainsi que des intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024, fixer l’indemnité d’occupation à 1.000 euros par mois à compter du 4 novembre 2024 et condamner la société RMS à payer à M. [F] 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 17 mars 2025, M. [S] demande au juge des référés, au visa de l’article L. 145-1 du code de commerce et de l’article 834 du code de procédure civile, de :

— débouter la société RMS de ses demandes,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et prononcer l’expulsion de la société RMS ainsi que le transport des biens mobiliers,

— condamner la société RMS à payer la somme de 11.991,64 euros à titre de provision, majorée d’une pénalité contractuelle de 3% et des intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1.000 euros par mois à compter du 4 novembre 2024,

— condamner la société RMS à payer a M. [S] [F] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 17 mars 2025, la société RMS demande au juge des référés de :

— débouter M. [S] [F] de ses demandes,

— accorder à la société RMS des délais et suspendre les effets de la clause résolutoire,

— ordonner la communication de quittances au titre des paiement effectués entre 2022 et 2025,

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1. Sur le sort du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le bail commercial du 1er avril 2014 précise que le montant du loyer est de 800 euros hors taxes. Sur la clause d’indexation, aucune des cases proposées par le formulaire n’est cochée. L’encadré prévoyant l’indice initial n’est pas renseigné. Il ressort de ces éléments que les parties ne sont pas convenues d’indexer le montant du loyer. Si M. [S] [F] a ensuite mis en œuvre une indexation annuelle, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’interpréter la volonté des parties issues de leur comportement et d’en tirer des conclusions juridiques contraires à la lettre du contrat qui lui est soumis.

Il ressort de ces éléments que le commandement de payer délivré le 4 octobre 2024 mentionne un loyer qui n’est pas conforme à la lettre du contrat.

Pour ce qui est des charges locatives, il appartient au bailleur de procéder aux régularisations de charges annuelles. En l’état, M. [S] [F] verse les extraits du grand livre du syndicat des copropriétaires et des extraits de taxe foncière mais ces éléments ne correspondent pas à des régularisations de charges.

Par suite, le montant réclamé au titre du commandement de payer du 4 octobre 2024 est sérieusement contestable et l’acte ne pourra pas produire effet.

La société RMS produit également une attestation d’assurance responsabilité civile locative établissant qu’elle a souscrit un contrat d’assurance à compter du 1er juillet 2015 pour les risques locatifs de son activité professionnelle au sein des locaux sis [Adresse 1], à [Localité 5]. Cette attestation est conforme aux obligations du preneur de disposer d’une assurance. Le commandement de produire l’attestation d’assurance ne produira pas effets.

Par conséquent, M. [S] [F] sera débouté de sa demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et de sa demande d’expulsion de la société RMS.

2. Sur la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, M. [S] [F] produit le bail commercial établissant le montant des loyers à 800 euros hors taxes et hors charges. Les échanges d’emails relatifs à des dégâts des eaux, un décompte de sommes dues au titre des loyers et charges, mois de février 2025 inclus.

En l’état des pièces produites, des éléments ci-dessus rappelés et des pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, le montant du loyer hors taxes et hors charges est de 800 euros. Au vu du décompte produit, la société RMS a cessé de payer les loyers en juin 2024. Il ressort de ces éléments que le montant non sérieusement contestable de la dette de la société RMS au titre du loyer hors charges s’élève à 6.400 euros (800 x 8), terme de février 2025 inclus.

Quant aux charges, elles n’ont pas fait l’objet d’une régularisation annuelle. Le montant de la régularisation annuelle de 1.300,30 euros est sérieusement contestable. La preneuse sera condamnée au paiement des provisions prévues contractuellement, soit pour les mois de juillet 2024 à février 2025 la somme de 400 euros, à charge pour le bailleur d’opérer des régularisations en bonne et due forme.

Pour ce qui est des griefs de la société RMS contre M. [S] [F], la société RMS ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle n’a plus accès à son local, ni qu’elle aurait mis en demeure le bailleur d’intervenir, ni qu’elle l’aurait informé placer les fonds sous séquestre dans l’attente de son intervention en raison des dégats des eaux. Ainsi, le manquement à l’obligation de délivrance n’est pas caractérisé et l’exception d’inexécution n’est pas fondée.

Le montant de la créance du bailleur non sérieusement contestable s’élève à 6.800 euros hors taxes, au titre des loyers et provisions sur charges pour les mois de juillet 2024 à février 2025 inclus.

La demande de condamnation au paiement de pénalités de retard de 3% dépasse les pouvoirs du juge des référés dans la mesure où elle nécessite de procéder à une interprétation du contrat et à une appréciation du caractère punitif des montants appliqués ce qui relève des pouvoirs du juge du fond.

La société RMS sera condamnée à payer la somme de 6.800 euros hors taxes au bailleur en deniers et quittances, la société RMS faisant état d’un versement de 9.600 euros en cours de traitement, qui devra être pris en compte pour l’exécution de la présente ordonnance, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024.

Faute d’expulsion il n’y a pas lieu de statuer sur la demande d’indemnité d’occupation.

Faute d’établir les difficultés financières alléguées et la réalité de son patrimoine, la société RMS sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

3. Sur la demande de quittances de loyers

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 11 de la loi 77-1457 du 29 décembre 1977 énonce que « tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d’une quittance ou d’un reçu à l’occasion d’un règlement effectué par lui ». En cas de paiement partiel, il appartient au bailleur de délivrer des quittances pour les termes effectivement réglés, en imputant les versements effectués à chaque échéance successive.

En l’espèce, il appartient à M. [S] [F] de délivrer des quittances de loyers ou des reçus pour les sommes qu’il perçoit quand bien même les montants versés ne correspondraient pas à l’intégralité du montant du loyer.

M. [S] [F] sera condamné à éditer et transmettre à la société RMS les quittances de loyers pour la période de 2022 à 2025.

M. [S] [F], partie qui succombe, sera condamné aux dépens. Il sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Déboute M. [S] [F] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire;

Déboute M. [S] [F] de sa demande d’expulsion de la société RMS du local sis [Adresse 1], à [Localité 5] (93) ;

Condamne la société RMS à payer à M. [S] [F] la somme de

6.800 euros hors taxes en deniers et quittances à titre de provision sur les loyers et charges dus pour la période de juillet 2024 à février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024 ;

Déboute M. [S] [F] de sa demande de majoration de 3% au titre des pénalités de retard ;

Déboute la société RMS de sa demande de délais de paiement ;

Condamne M. [S] [F] à remettre à la société RMS les quittances de loyers ou des reçus pour les sommes perçues au titre des loyers et charges pour les années 2022, 2023, 2024 et 2025 ;

Condamne M. [S] [F] aux dépens ;

Déboute M. [S] [F] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 16 MAI 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Mechtilde CARLIER