TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée le:

à M^e FRANCESCHI

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e SERFATI

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/07016 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CUPBY

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Avril 2021

JUGEMENT

rendu le 18 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. 3 [Z] ROLL, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 12]

représentée par Maître Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0635

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. ATRIUM GESTION, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Localité 12]

représenté par Maître Catherine FRANCESCHI de ALTEVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1525

Décision du 18 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/07016 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUPBY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 29 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Madame JOSSELIN-GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 8] a été édifié dans les années 1960 à l’initiative de l’UNI, devenue le syndicat patronal UNICEM (Union Nationale des Industries de Carrières et Matériaux de construction, ci-après « l’Unicem ») ; il est constitué d’un bâtiment en R+8 sur un entresol et deux niveaux de sous-sols, et est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, la société Unicem ayant procédé à la mise en copropriété de cet immeuble par règlement reçu devant notaire le 18 avril 1961.

La partie basse du bâtiment (entresol -pour partie-, le rez-de-chaussée -pour partie- et le 1er, 2ème et 3ème étage) correspond à un ensemble de bureaux, qui forme le lot n°125 de l’état descriptif de division et dont l’Unicem s’était réservé la propriété lors de la mise en copropriété.

La partie haute de l’immeuble, du 4ème au 8ème étage, est à usage d’habitation et comprend des appartements privatifs.

Le 13 décembre 2019, la SAS 3 [Z] Roll a acquis auprès de l’Unicem le lot n°125, dans le projet d’y réaliser un programme de restructuration et de réhabilitation complète des locaux.

Ces travaux ont débuté au mois d’août 2020 ; souhaitant, dans le cadre des travaux de rénovation, mettre un terme à la présence du gardien dont la loge est incluse dans le lot n°125, aux termes du règlement de copropriété, et analysant cette situation comme un prêt à usage à titre gratuit, concédé au syndicat des copropriétaires par le précédent propriétaire du lot n°125, donc résiliable à tout moment, la SAS 3 [Z] Roll a signifié le 2 novembre 2020 une fin de commodat avec effet au 2 février 2021.

Décision du 18 Mars 2025

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Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2021, la SAS 3 [Z] Roll a fait délivrer au syndicat des copropriétaires une sommation de libérer la loge et le logement du gardien.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 avril 2021, le syndicat des copropriétaires s’est opposé à cette demande.

C’est dans ces conditions que, par exploit du 26 avril 2021, la SAS 3 [Z] Roll a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de procéder à son expulsion du lot n°125 et de le condamner à lui payer les sommes dues au titre des indemnités d’occupation depuis le 2 février 2021.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 janvier 2024, la SAS 3 [Z] Roll demande au tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1875 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1888 du Code civil,

Vu l’article 412-5 du Code de procédure civile,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

▸ DECLARER recevable et bien fondée la SAS 3 [Z] ROLL en ses demandes et l’y recevant ;

▸ JUGER qu’une fraction du lot n° 125 a été uniquement et strictement prêtée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 5] dans le cadre d’un prêt à usage verbal ;

▸ JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 5] occupe sans droit ni titre les parties privatives de la SAS 3 [Z] ROLL depuis le 2 février 2021 ;

▸ JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 5] ne peut aucunement se prévaloir de l’usucapion à l’encontre de la SAS 3 [Z] ROLL ;

▸ JUGER que la prescription acquisitive invoquée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 5] sur une partie du lot 125 est dépourvue d’éléments probants la fondant.

▸ JUGER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 5] ne peut se prévaloir de quelconque servitude de passage dans la partie du lot 125 au titre de l’accès aux équipements communs ;

▸ JUGER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 5] devra procéder aux déplacements des installations électriques communes situés dans la partie du lot 125, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, propriété de la SAS 3 [Z] ROLL. Qu’à défaut de procéder à ces déplacements, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 4] y sera contraint moyennant une astreinte journalière de 1.500 euros d’une durée de 3 mois, renouvelable;

▸ AUTORISER la société SAS 3 [Z] ROLL à faire réaliser les différents travaux de déplacement des installations des équipements communs aux entiers frais et charges avancés du Syndicat des Copropriétaires, dans un délai de 30 jours, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

En conséquence,

▸ CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 5] à payer, à la SAS 3 [Z] ROLL une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 2 février 2021 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés par ledit syndicat ;

▸ ORDONNER l’expulsion du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 5] et de tous occupants de son chef de la fraction du lot n° 125 concernée, moyennant une astreinte de 300 € par jour, passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ainsi que celle d’un serrurier et en présence de 2 témoins ;

▸ FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle due par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 5] à la somme de 1.020,00 euros par mois, en sus d’une indexation annuelle de cette somme sur le coût de la construction, à compter du 2 février 2021 jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés par ledit syndicat ;

▸ PRONONCER la suppression du délai de deux mois, visée à l’article L.412-1 du Code de procédure des procédures civiles d’exécution ;

▸ ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 5] pour sûreté des sommes dues ;

En tout état de cause

▸ ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

▸ CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 5], la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

▸ CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 5] aux entiers dépens de la présente procédure y compris le coût de la sommation de quitter les lieux ;

▸ ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

▸ DISPENSER la SAS 3 [Z] ROLL de toute participation à la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 5] à régler une indemnité d’occupation mensuelle depuis le 2 février 2021 ;

▸ DISPENSER la SAS 3 [Z] ROLL de toute participation à la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 5] à payer les frais et travaux divers de déplacement des installations communes situées dans la partie du lot 125 ;

▸ DISPENSER la SAS 3 [Z] ROLL de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et [Adresse 5] demande du tribunal de :

« Vu les articles 2261 et 2262 du Code civil,

Vu la configuration des lieux,

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 16], [Adresse 6], [Adresse 2] en ses écritures,

L’y déclarer bien fondé,

DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires sis à [Localité 16][Adresse 1] [Adresse 9] est bien fondé à se prévaloir de la prescription acquisitive ;

En conséquence,

DEBOUTER la SAS 3 [Z] ROLL de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions en ce qu’elles sont mal fondées,

CONSTATER la prescription acquisitive de la loge située dans le lot n°125 ;

DIRE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 16][Adresse 1] [Adresse 6], [Adresse 2] propriétaire de la loge ;

DIRE que le présent jugement vaut titre de propriété et sera publié au Service de Publicité Foncière de [Localité 15] sous cette désignation ;

A titre subsidiaire,

DIRE ET JUGER que la restitution de la partie du lot n°125 occupée par le gardien de l’immeuble est impossible du fait de la présence des équipements communs ;

A titre infiniment subsidiaire,

DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires bénéficie d’une servitude de passage permanente dans la partie du lot n°125 actuellement affectée à l’usage du gardien pour accéder aux équipements communs ;

CONDAMNER la SAS 3 [Z] ROLL à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 17] la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SAS 3 [Z] ROLL aux entiers dépens»

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 11 mars 2024, et fixée à l’audience du 29 janvier 2025, puis mise en délibéré au 18 mars 2025 date à laquelle il a été mis à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur la demande de la SAS 3 [Z] Roll d’expulsion du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], [Adresse 5] de la loge de concierge

La SAS 3 [Z] Roll fait valoir que par acte en date du 13 décembre 2019 elle a acquis de la société Unicem les lots de copropriété n°123, 124, 125 et 136 de l’immeuble sis [Adresse 7].

Elle précise que le lot n°125 est constitué par un ensemble de bureaux, et qu’une fraction de ce lot est occupée au rez-de-chaussée par la loge de concierge.

Elle soutient que la loge est une partie privative, car incluse dans le lot n°125, et explique que son propriétaire antérieur, l’Unicem, a laissé l’usage de sa partie privative à titre gratuit au syndicat des copropriétaires en vue du logement du gardien, sans indiquer un terme à ce commodat.

La SAS 3 [Z] Roll estime dès lors qu’en application des dispositions des articles 1875 et suivants du code civil, elle est en droit de mettre fin à ce prêt à usage à durée indéterminée et à titre gratuit, en respectant un délai de préavis raisonnable, ce qu’elle a fait en signifiant sa volonté de le résilier au syndicat des copropriétaires par acte extrajudiciaire le 2 novembre 2020.

Cette résiliation se justifie selon elle dans la mesure où elle a entrepris des travaux de rénovation et de restructuration du lot n°125.

Elle constate cependant que cette loge est actuellement toujours occupée par le concierge, M. [E] [L] [J], à titre de logement de fonction, en application d’un contrat de travail à durée indéterminée qui le lie au syndicat des copropriétaires.

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Elle soutient que le syndicat des copropriétaires, emprunteur du local à titre gratuit, a cependant l’obligation immédiate de rendre la chose au prêteur dans la mesure où ce dernier a mis fin au commodat, le licenciement de son salarié n’étant pas une condition préalable impérative à la restitution de son logement.

Elle argue de ce que le copropriétaire dont les parties privatives sont occupées par le syndicat des copropriétaires peut contraindre ce dernier à quitter les lieux, et expulser tout occupant de son chef.

La société fait en outre valoir que le syndicat des copropriétaires lui est redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 2 février 2021, date du terme du prêt à usage dont il a bénéficié jusqu’à sa résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Elle ajoute que cette indemnité sera destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre au préjudice de la SAS 3 [Z] Roll, propriétaire privé de son bien ; elle estime la valeur locative moyenne à la somme de 1.020 euros mensuels.

En réponse au moyen du syndicat des copropriétaires alléguant l’usucapion de la loge de concierge, la SAS 3 [Z] Roll fait valoir que le règlement de copropriété est clair et qu’il exclut toute possibilité d’usucaper la loge ou de l’envisager comme partie commune car :

— L’article 10 de ce règlement énonce les différentes charges générales qui ne comprennent pas la location de la loge et le logement du gardien au titre des services communs ;

— Il indique que le lot n°125 est une partie privative, affecté d’une quote-part en millièmes des parties communes, dès lors il n’y a pas lieu d’appliquer la présomption de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les locaux de service ;

— Il n’a jamais été modifié et il n’indique pas que la loge du gardien appartiendrait au syndicat des copropriétaires et qu’à rebours son article 9 stipule « qu’il n’y aura pas de concierge dans l’immeuble. La porte d’entrée de l’immeuble sera constamment fermée. Les appartements seront reliés au hall d’entrée par un interphone. (…) Le syndic pourra passer toute convention avec le propriétaire du lot n°125 en vue de l’utilisation des services du concierge particulier au propriétaire de ce lot, au profit des autres copropriétaires de l’immeuble. Il est toutefois précisé que le propriétaire du lot n° 125 ne sera nullement obligé de passer ces conventions » ;

— L’ ouverture de la pièce, improprement dénommée « loge », sur le lot n°125 démontre qu’elle est incluse dans cette partie privative, faute de mur séparatif ;

— La fraction du lot n°125 désignée à tort comme loge n’est pas mentionnée parmi les parties communes de l’immeuble.

Dès lors, la SAS 3 [Z] Roll soutient que l’ensemble de ces éléments excluent que le syndicat des copropriétaires puisse revendiquer l’usucapion de cette pièce, faute d’une possession paisible, publique et non équivoque.

Elle fait en outre valoir que l’intégralité des charges de copropriété afférant au lot n°125 et la taxe foncière sont payées par ses soins, et par l’Unicem avant elle, comme la prime d’assurance des lieux, ce qui démontre que le syndicat des copropriétaires ne s’est jamais considéré comme propriétaire du local.

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Elle souligne que les équipements que le syndicat des copropriétaires qualifie d’indispensables et communs, alors qu’il ne s’en était guère soucié auparavant, sont parfaitement déplaçables et sont insuffisants à caractériser et à conférer à cette partie du lot n°125 le caractère d’une partie commune.

Elle indique qu’elle a fait réaliser par un professionnel qualifié une étude pour évaluer la possibilité de désolidarisation des installations électriques de la loge des services généraux de la copropriété, et que le bureau d’étude technique a conclu que cette désolidarisation était parfaitement possible techniquement et pratiquement.

La SAS 3 [Z] Roll en déduit qu’il est tout à fait possible d’installer ces services hors du lot n°125, de manière sécure et pérenne, n’en permettant l’accès qu’au syndic ou toute personne habilitée ; dès lors, rien de permet de justifier une quelconque servitude de passage sollicitée par le syndicat des copropriétaires dans la partie du lot n°125 à usage de gardien.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société Unicem, aux droits de laquelle se trouve la SAS 3 [Z] Roll, a elle-même procédé à la mise en copropriété, et a transféré au syndicat des copropriétaires le contrat de travail du gardien de l’immeuble comportant le bénéfice d’un logement de fonctions lors de ladite mise en copropriété de l’immeuble.

Il rappelle que la loge de concierge et le gardien de l’immeuble ont, depuis la mise en copropriété – soit le 18 avril 1961 – toujours été localisés dans une fraction du lot n°125, au rez-de-chaussée de l’immeuble, et que cette spécificité est décrite dans le règlement de copropriété.

Il soutient en conséquence qu’il occupe une partie du lot n°125, partie privative, depuis plus de 30 ans dans les conditions de l’article 2261 du code civil, et qu’il est donc fondé à revendiquer le bénéfice de la prescription acquisitive.

Le syndicat des copropriétaires expose qu’en outre de nombreux services communs se situent dans le lot n°125 depuis l’origine, soit :

— Le clavier de commande et d’alarme des bureaux ;

— La boîte à clef permettant l’accès aux bureaux et aux locaux techniques (vanne et compteur gaz, EDF)

— Le système de commande de la porte de garage ;

— L’ensemble des tableaux électriques et disjoncteurs de tout l’immeuble (éclairage, ascenseurs, chaufferie, porte d’accès, alarmes, caméras…) ;

— La centrale d’alarme d’intrusion et d’incendie

Il se prévaut de la prescription acquisitive de cette loge, le syndicat des copropriétaires pouvant prescrire la propriété pour l’ensemble des copropriétaires.

Il soutient que les conditions de la possession utile sont réunies, dans la mesure où il s’est conduit comme le copropriétaire en exerçant une maîtrise matérielle sur la loge, et qu’il a toujours entendu se comporter comme le propriétaire de la loge depuis le 1er juillet 1983, date à laquelle il a conclu un contrat de travail avec Mme [R], soit depuis plus de trente ans.

Il souligne qu’il est spécifié dans l’acte de vente de ses lots par la société Unicem à la SAS 3 [Z] Roll que l’occupation de la loge remonte à l’année 1988, et que le moyen de cette société consistant à soutenir que le syndicat des copropriétaires n’a pas formé opposition à cette vente pour revendiquer la propriété d’une fraction du lot n°125 est inopérant, cette faculté n’étant ouverte par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 que pour obtenir le blocage du prix de vente s’agissant des sommes dues au syndicat par le copropriétaire cédant.

Le syndicat conclut que l’ensemble de ces éléments atteste d’une possession continue, publique, non interrompue et non équivoque depuis plus de trente ans, Mme [R] ayant été remplacée par M.[J], actuel titulaire de la fonction de gardien de l’immeuble depuis le 2 janvier 2019.

S’agissant de l’intention de se comporter comme le propriétaire de la loge, il fait valoir qu’il assume seul l’entretien de ce logement, car il a effectué des travaux de transformation et de rénovation du local en 2010, 2014 et 2015, et s’acquitte de la taxe d’habitation des gardiens.

Il se prévaut du contrat de travail à durée indéterminée qui lie le gardien au syndicat des copropriétaires, dont la SAS 3 [Z] Roll fait partie, qui stipule que le syndicat des copropriétaires met à sa disposition un logement de fonction, mais n’indique nullement que ces locaux appartiennent à l’Unicem, ni que cette dernière a mis à la disposition du syndicat du copropriétaires une fraction de son lot privatif pour se faire.

Il excipe de l’impossibilité d’expulser le concierge de son logement de fonction, la rupture de son contrat de travail étant régie par l’article L7212-1 du code du travail, ce qui suppose un licenciement du concierge, non envisageable, ou la démonstration d’une faute grave, non caractérisée en l’espèce.

Le syndicat des copropriétaires expose que les équipements communs sont localisés dans cette loge, que le syndic et le syndicat des copropriétaires sont amenés à les utiliser de manière permanente, qu’ils doivent être toujours accessibles et qu’ils ne peuvent être déplacés en raison de la configuration des lieux, de la nécessaire autorisation des fournisseurs EDF, GRDF et compagnie des eaux, ainsi que de la voirie en raison des raccordements des points de livraison de ces fournisseurs.

Il en conclut en conséquence que la demande de la SAS 3 [Z] Roll relative au déplacement des équipements collectifs est impossible à mettre en œuvre.

Il rappelle l’incident relatif à la fuite de gaz qui l’a amené à saisir la justice en urgence, en raison de l’obstination de la SAS 3 [Z] Roll de l’empêcher d’accéder aux services communs.

Il évoque avoir assigné ladite société en référé d’heure à heure le 2 décembre 2022 devant le tribunal judiciaire de Paris, afin notamment de rétablir immédiatement les accès aux réseaux communs et compteurs d’eau et d’électricité du syndicat, logés dans le lot n°125.

Il communique l’ordonnance de référé en date du 14 décembre 2022, le juge des référés ayant ordonné à la société 3 [Z] Roll de prendre toute disposition nécessaire sous 24 heures à compter de la signification de la décision pour permettre au syndic du syndicat des copropriétaires et à toute entreprise mandatée par ce dernier et notamment GRDF d’accéder à son lot n°125 pour, d’une part, examiner le désordre résultant de la présence de corrosion sur une conduite de gaz, d’autre part, effectuer tous travaux nécessaires pour remédier à ce désordre.

Il soutient que la demande d’expulsion du syndicat des copropriétaires n’est pas motivée par une occupation personnelle mais procède de son souhait d’optimiser la rentabilité de son opération immobilière.

*****************

Aux termes de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 : « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire »

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

— le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;

— le droit d’édifier les bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

— le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

— le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;

— le droit d’affichage sur les parties communes ;

— le droit de construire afférent aux parties communes ».

L’article 8-I de cette même loi dispose : « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

L’article 2 du décret du 17 mars 1967 précise que « Le règlement de copropriété peut également comporter :

1° L’état descriptif de division de l’immeuble, établi conformément aux dispositions des articles 71-1 à 71-13 du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 modifié ;

(…) ».

Aux termes de l’article 3 du décret précité, alinéa 3, si le règlement de copropriété comporte un état descriptif de division, il doit être rédigé de manière à éviter toute confusion entre ses différentes parties et les clauses particulières du règlement de copropriété doivent se distinguer nettement des autres.

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L’état descriptif de division, dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière, n’a pas de caractère contractuel, de sorte qu’en cas de contradiction avec le règlement de copropriété, les mentions dudit règlement doivent primer.

Les indications de l’état descriptif de division peuvent faire la loi des parties lorsqu’elles permettent de combler le silence ou les lacunes du règlement de copropriété.

Selon l’article 12 du code de procédure civile, « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposé ».

En application de ces textes, dans le silence ou la contradiction des titres, le juge a le devoir d’interpréter le règlement de copropriété et de restituer aux faits ou aux actes leur exacte qualification, quand ils sont invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions, dès lors qu’à les supposer établis ils sont de nature à caractériser l’action exercée (Civ. 1ère 16 mars 2004, n°01-00.186)

Sur ce

A titre liminaire, il convient de préciser que compte tenu de l’objet du litige, le tribunal doit, avant d’apprécier l’existence ou non d’un commodat telle qu’alléguée par la société demanderesse, déterminer la nature commune ou privative de la loge de gardien, querellée.

Au soutien de sa prétention, la SAS 3 [Z] Roll se prévaut tout d’abord des termes de l’état descriptif de division pour fonder la qualification de partie privative de la loge de concierge, corroborée, selon elle, par une ouverture dans la loge pour un accès aux bureaux de cet étage.

Selon cet état descriptif de division, le lot n°125 comprend « Un ensemble de bureaux et de locaux situés à l’entresol, au rez-de-chaussée et aux premier, deuxième et troisième étages, communiquant entre eux par un escalier intérieur et deux ascenseurs jumelés, avec entrée au rez-de-chaussée située dans le pan coupé à l’angle des rues [Adresse 13] et [Adresse 14], couvrant :

— Partie de l’entresol située dans l’angle formé par les deux rues (le surplus de l’entresol étant occupé par les caves et chambres de service),

— La totalité du rez-de-chaussée en ce, compris la loge de concierge (à l’exception du vestibule d’entrée et du couloir conduisant aux escaliers desservant les appartements), avec droit à l’usage exclusif de la bande de terrain en bordure de la [Adresse 18], aménagée en jardinet,

— La totalité des premier, deuxième et troisième étage (à l’exception des cages d’escaliers et d’ascenseurs desservant les appartements).

Et les 4290/10.000èmes de toutes les parties de l’immeuble »

Or, il s’avère que cette description du lot est en contradiction avec les termes du règlement de copropriété, qui, en son article 4 – A, définit les parties communes, comme suit :

« Article 4 – Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un propriétaire déterminé.

A-Parties communes générales :

Elles comprennent notamment :

La totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain ;

Les fondations, les gros murs, murs de façade, de pignon et de refend;

Les ornements des façades (non compris les garde-corps, balustrades, barres d’appui des balcons, volets et leurs accessoires qui sont parties privées) ;

Les gros œuvres des planchers à l’exclusion des parquets, dallages et revêtements quelconques ;

La terrasse formant toiture de l’immeuble ;

Les conduits de fumée (coffres et gaines), les têtes de cheminée ;

Les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, et du tout à l’égout ;

Les locaux de la chaufferie, des compteurs, des branchements d’égout, du transformateur ;

Cette énumération est purement énonciative et non limitatives ». (p.4)

Il ressort de cette énumération non-limitative du règlement de copropriété que les compteurs et les éléments électriques, sont des parties communes générales, à l’instar des éléments d’équipements communs et des locaux comprenant des services communs tels que décrits à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 susvisé, incluant donc la loge de gardien contenant des éléments d’équipement commun depuis la construction de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires produit en effet aux débats des photographies des locaux litigieux, qui objectivent le fait que plusieurs éléments des services communs et des équipements communs sont situés dans la loge litigieuse soit :

— Le clavier de commande et d’alarme des bureaux ;

— La boîte à clef permettant l’accès aux bureaux et aux locaux techniques (vanne et compteur gaz, EDF)

— Le système de commande de la porte de garage ;

— L’ensemble des tableaux électriques et disjoncteurs de tout l’immeuble (éclairage, ascenseurs, chaufferie, porte d’accès, alarmes, caméras…) ;

— La centrale d’alarme d’intrusion et d’incendie.

Il produit également un courrier de la société GDID, spécialisée en interphone-video-GSM-contrôle d’accès et électricité, en date du 8 décembre 2023, qui après visite des lieux « a constaté que tel que placé, le tableau électrique dessert les parties communes des escaliers A et B et, après vérification et visite des bâtiments, il n’apparaît nulle part dans les parties communes un local technique approprié fermant à clés, pour des raisons de sécurité permettant d’y déplacer ce matériel. Par conséquent, je suis dans l’obligation de vous informer de l’impossibilité de modifier cette installation électrique commune telle que placée aujourd’hui et depuis l’origine ».

Ce premier moyen afférent à la description du lot litigieux selon l’état descriptif de division est donc inopérant, puisqu’à la lecture de ces premiers extraits du règlement de copropriété la loge litigieuse apparaît déjà comme relevant de la catégorie des parties communes de l’immeuble, étant rappelé qu’en cas de contradiction des titres le règlement de copropriété prévaut.

La société demanderesse excipe également de l’article 9 du règlement de copropriété, relatif au service de l’immeuble qui, selon elle, établit clairement que la fraction du rez-de-chaussée occupée par la loge de concierge est et a toujours été une partie privative.

Cet article est ainsi libellé :

« CHAPITRE II – SERVICE DE L’IMMEUBLE

Article 9 – Il n’y aura pas de concierge dans l’immeuble. La porte d’entrée de l’immeuble sera constamment fermée. Les appartements seront reliés au hall d’entrée par un interphone.

Le service de la maison pourra être assuré par une ou plusieurs personnes, ou par des services spécialisés à cet effet, qui seront engagés par le syndic, et payés selon l’usage et les lois en vigueur.

L’entretien des parties communes de l’immeuble, en constant et parfait état de propreté, sera assuré à la diligence du syndic par le mode de son choix.

Le syndic pourra passer toute convention avec le propriétaire du lot n°125 en vue de l’utilisation des services du concierge particulier au propriétaire de ce lot, au profit des autres copropriétaires de l’immeuble.

Il est toutefois précisé que le propriétaire du lot n°125 ne sera nullement obligé de passer ces conventions »

Or, le tribunal relève d’une part que cet article n’a pas pour objet de déterminer la qualification partie commune ou partie privative de la «loge » litigieuse, ne se rapportant pas aux droits réels sur cette fraction de l’immeuble.

Le tribunal relève d’autre part que la rédaction de cet article 9 du règlement de copropriété, datant de 1961, est en contradiction avec l’organisation des services de concierge dans cet immeuble depuis le 1er juillet 1983.

Il est en effet versé aux débats les contrats de travail des deux concierges qui se sont succédé dans l’immeuble, soit des contrats qui ont été conclus entre les concierges et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, l’Unicem n’en étant pas partie, aucune stipulation ne se référant au propriétaire du lot n°125.

La loge du concierge y est décrite comme un logement de fonction de 40 m², mis à disposition des salariés par le syndicat des copropriétaires, qualifié d’avantage en nature, et le salaire est versé par le syndicat des copropriétaires.

Dès lors, les services du concierge n’ont pas été organisés par le syndic par une convention avec le propriétaire du lot n°125, qui ne dispose pas des services d’un concierge particulier comme le stipule l’article 9 du règlement de copropriété, mais il s’avère à l’inverse que le concierge est en l’espèce embauché par le syndicat des copropriétaires, rémunéré par lui, et l’ensemble des copropriétaires bénéficie de ses services.

Le moyen tenant aux énonciations de l’article 9 du règlement de copropriété n’est donc pas davantage opérant.

Cette situation décrite ci-dessus est par ailleurs en cohérence avec l’article 10 du règlement de copropriété, qui inclut les rémunérations «des personnes de service chargées du nettoyage et de l’entretien des parties communes, les cotisations fiscales et sociales afférentes à ces salaires et rémunérations », donc du gardien, dans les charges communes générales.

Il s’évince de la lecture combinée de ces éléments que la loge incluse dans le lot n°125, qui comprend notamment les installations électriques des services communs de la copropriété depuis l’origine, doit être qualifiée de partie commune.

En conséquence, la SAS 3 [Z] Roll sera déboutée de sa demande d’expulsion du syndicat des copropriétaires de la loge de concierge, ainsi que de celles subséquentes en paiement d’une indemnité d’occupation et de déplacement des équipements électriques communs, pour le même motif.

Compte-tenu du sens de la présente décision, la demande du syndicat des copropriétaires relative à une servitude de passage pour l’accès aux installations électriques communes devient sans objet.

2- Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS 3 [Z] Roll sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Compte tenu du sens de la présente décision, la société sera débouté de sa demande de dispense de la participation aux frais de la présente instance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SAS 3 [Z] Roll, sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 5] la somme de 5.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision contradictoire et rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SAS 3 [Z] Roll de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS 3 [Z] Roll aux dépens ;

DEBOUTE la SAS 3 [Z] Roll de sa demande de dispense de participation aux frais de la procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SAS 3 [Z] Roll à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 5] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 15] le 18 Mars 2025.

La Greffière La Présidente