Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e JOURNO

1 GROSSE M^e VERANY

1 GROSSE M^e GILLET

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

DÉCISION N° 2025/538

N° RG 19/02526 – N° Portalis DBWQ-W-B7D-NJ4F

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [P]

né le 28 Novembre 1962 à MARSEILLE (13000)

1410 route de Saint Jacques

06810 AURIBEAU-SUR-SIAGNE

Madame [S] [N] [P]

née le 11 Mai 1966 à MARSEILLE (13000)

1410 route de Saint Jacques

06810 AURIBEAU-SUR-SIAGNE

représentés par M^e Sarah JOURNO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [O] [B], ès qualité de liquidateur de la SARL EXPERTISE TECHNIQUES IMMOBILIERES [B], SARL au capital de 8.000 € inscrite au RCS de Grasse sous le numéro 505 179 168 demeurant 441 Route de Grasse 06580 PEGOMAS

S.A. GAN ASSURANCES, inscrite au RCS de PARIS sous le n° 542 063 797, dont le siège social est sis 8-10 Rue d’Astorg 75395 PARIS CEDEX 08, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentés par Maître David VERANY de la SELARL CABINET DAVID VERANY, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant, substitué par M^e BRICOUT

Madame [K] [T] [G] [Z]

née le 11 Janvier 1947 à LE PERREUX SUR MARNE

280 Route de Cannes

06810 AURIBEAU SUR SIAGNE

Monsieur [Y] [D] [E]

né le 24 Juin 1944 à OSNABRUCK (ALLEMANGE)

280 Route de Cannes

06810 AURIBEAU SUR SIAGNE

représentés par M^e Céline GILLET, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Monsieur JACQMIN, Premier Vice-Président

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 07 avril 2025 ;

A l’audience publique du 05 Mai 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 25 Juillet 2025.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur et Madame [P] ont acquis le 25 septembre 2017 un bien immobilier situé à Auribeau sur Siagne, 1410 route de Saint-Jacques moyennant le prix de 425 000,00 euros, auprès de Monsieur et Madame [E].

Le 15 mai 2014, la sarl Expertise Technique Immobilière [B] (ETI) a été chargée d’établir un rapport de diagnostic technique et notamment de repérage de l’amiante. Elle a conclu dans son rapport daté du 20 mai 2014 qu’il n’a pas été repéré de matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante.

Monsieur et Madame [P] ont fait assigner les 23 avril, 24 avril, 15 mai et 22 mai 2019, leurs vendeurs, M. et Mme [E] et le « diagnostiqueur », la société ETI, devant le tribunal judiciaire de Grasse, faisant valoir que le bien vendu présente diverses non-conformités, notamment une infiltration d’eau dans le salon, une fuite sur la piscine, la défaillance de l’automatisme du portail et la présence d’amiante non diagnostiquée par la société ETI, alors qu’il était indiqué par celle-ci que l’édifice était construit en blocs de béton creux.

Ils ont également assigné le 12 mai 2020 la société GAN assurances, prise en sa qualité d’assureur de la société ETI.

Les procédures ont été jointes selon ordonnance du 25 septembre 2020.

Toutes les parties ont constitué avocat. La société ETI est représentée par [O] [B], liquidateur amiable.

L’affaire a été renvoyée au juge de la mise en état.

Par ordonnance du 4 février 2022, ce juge a rejeté un incident de procédure soulevé par la société ETI. Une expertise a été ordonnée. Sur ordonnance de changement d’expert en date du 25 février 2022 et à la suite d’une ordonnance qui a étendu la mission de l’expert à l’examen du mode constructif du bien immobilier, l’expert, M. [I] [W] a déposé son rapport le 13 février 2024.

[Y] [E] est décédé en cours d’instance le 6 décembre 2022. Toutefois, [L] [E], [A] [E], [J] [E], enfants du couple ont renoncé à la succession. La procédure s’est donc poursuivie en l’état.

Dans le dernier état des débats, les prétentions des parties sont les suivantes :

Prétentions de M et Mme [P] selon conclusions notifiées par voie électronique le 10 septembre 2024 :

Vu les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil,

Vu les dispositions des articles 1130 et 1112-1 du Code civil,

Vu les dispositions des articles 1240, 1241 du Code civil,

Vu la jurisprudence constante,

Vu les pièces versées au débat, dont le rapport d’expertise judiciaire en date du 13.02.2024,

DIRE ET JUGER que le rapport émis par la SARL EXPERTISE TECHNIQUES IMMOBILIERES [B] indique faussement l’absence d’amiante et la construction de la maison en blocs de béton creux.

EN CONSEQUENCE :

DEBOUTER Madame [K] [Z] épouse [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

DEBOUTER Monsieur [O] [B] es qualité de liquidateur amiable de la SARL EXPERTISE TECHNIQUES IMMOBILIERES [B] et son assureur la compagnie GAN ASSURANCES, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de Monsieur et Madame [P].

Sur la responsabilité des vendeurs :

DIRE ET JUGER que Madame [K] [Z] épouse [E] avait une parfaite connaissance de la présente d’amiante, et des matériaux qui ont permis la réalisation de la construction de sa maison.

DIRE ET JUGER que Madame [K] [Z] épouse [E] a sciemment dissimulé à Monsieur et Madame [P] la présence d’amiante dans la plupart des pièces de la maison.

DIRE ET JUGER que les éléments constitutifs du dol sont caractérisés du fait de la dissimulation intentionnelle par Madame [K] [Z] épouse [E] d’une information dont elle savait le caractère déterminant pour Monsieur et Madame [P].

DIRE ET JUGER que Madame [K] [Z] épouse [E] n’a pas respecté son devoir d’information.

DIRE ET JUGER que Madame [K] [Z] épouse [E] a manqué à son obligation de délivrance conforme de la chose vendue car la maison ne répond pas à l’usage que Monsieur et Madame [P] pouvaient légitimement attendre.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur :

DIRE ET JUGER que la SARL EXPERTISE TECHNIQUES IMMOBILIERES [B] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

DIRE ET JUGER que le diagnostic établi par la SARL EXPERTISE TECHNIQUES IMMOBILIERES [B] est erroné puisqu’il fait état d’absence d’amiante.

DIRE ET JUGER que le diagnostic établi par la SARL EXPERTISE TECHNIQUES IMMOBILIERES [B] est erroné puisqu’il mentionne que les murs de la maison sont en blocs de béton creux.

DIRE ET JUGER qu’en réalité, la maison est amiantée dans la plupart des pièces, cet état étant confirmé par deux rapports rendus par la Société AGENDA DIAGNOSTICS et par Monsieur [R], expert près de la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE, et par un rapport d’expertise judiciaire établi par Mr [I] [W] le 13 février 2024.

DIRE ET JUGER qu’en réalité les murs de la maison sont en tôles PST avec amiante, tel que cela ressort du rapport d’expertise judiciaire établi par Mr [I] [W] le 13 février 2024.

DIRE ET JUGER que l’erreur commise par la SARL EXPERTISE TECHNIQUES IMMOBILIERES [B] a fait perdre à Monsieur et Madame [P] une chance d’avoir leur attention attirée sur les désordres dont s’agit.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DIRE ET JUGER que Monsieur et Madame [P] n’auraient pas contracté, ou aurait contracté à un moindre coût s’ils avaient eu pleinement connaissance des vraies caractéristiques de la maison ;

DIRE ET JUGER que la maison acquise par Monsieur et Madame [P] n’est pas conforme à ce qui était prévu aux termes de l’acte notarié.

EN CONSEQUENCE :

CONDAMNER Madame [K] [Z] épouse [E] à rembourser aux époux [P] la somme de 2 343 € correspondant aux frais de réparation du portail défaillant.

CONDAMNER Madame [K] [Z] épouse [E] à verser aux époux [P] la somme de 8.775 € correspondant aux travaux de réparations des fuites de la piscine.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [K] [Z] épouse [E], Monsieur [O] [B] es qualité de liquidateur amiable de la SARL EXPERTISE TECHNIQUES IMMOBILIERES [B] et son assureur la compagnie GAN ASSURANCES à payer à Madame et Monsieur [P] la somme de 398 323,66 € au titre des travaux de désamiantage et de réfection après retrait de l’amiante.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [K] [Z] épouse [E], Monsieur [O] [B] es qualité de liquidateur amiable de la SARL EXPERTISE TECHNIQUES IMMOBILIERES [B] et son assureur la compagnie GAN ASSURANCES à payer à Madame et Monsieur [P] une somme de 6 600 € au titre des frais de déménagement et une somme de 3 000 € au titre des frais de garde-meuble pour une durée de 6 mois ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [K] [Z] épouse [E], Monsieur [O] [B] es qualité de liquidateur amiable de la SARL EXPERTISE TECHNIQUES IMMOBILIERES [B] et son assureur la compagnie GAN ASSURANCES à payer à Madame et Monsieur [P] une somme de 12 600 € au titre des frais de relogement sur une durée de 6 mois ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [K] [Z] épouse [E], Monsieur [O] [B] es qualité de liquidateur amiable de la SARL EXPERTISE TECHNIQUES IMMOBILIERES [B] et son assureur la compagnie GAN ASSURANCES à payer à Madame et Monsieur [P] la somme de 70 000 € à titre de dommages et intérêts au vu du préjudice qu’ils subissent depuis le début de l’année 2018 ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [K] [Z] épouse [E], Monsieur [O] [B] es qualité de liquidateur amiable de la SARL EXPERTISE TECHNIQUES IMMOBILIERES [B] et son assureur la compagnie GAN ASSURANCES à payer à Madame et Monsieur [P] la somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [K] [Z] épouse [E], Monsieur [O] [B] es qualité de liquidateur amiable de la SARL EXPERTISE TECHNIQUES IMMOBILIERES [B] et son assureur la compagnie GAN ASSURANCES aux entiers dépens, en ce compris les entiers frais d’expertise judiciaire estimés à une somme de 9 903,82 € TTC, distraits au profit des époux [P] qui en ont fait l’avance.

Au soutien de ces prétentions, ils exposent que le rapport de repérage d’amiante rédigé par la société ETI a dressé un état néant, alors qu’il s’est ensuite révélé que la maison était construite à l’aide de plaque de « PST » à base d’amiante, enduite de ciment, et que le même diagnostic précise que la maison est construite en blocs de béton creux.

Se prévalant des conclusions de l’expert judiciaire, ils font valoir que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance d’un bien conforme à ce qu’ils étaient en droit d’en attendre du fait des désordres suivants qu’ils tiennent comme établis :

— présence d’amiante ;

— indication erronée de ce que la maison est construite en parpaings creux ;

— fuite de la piscine ;

— portail hors service

— fuite en toiture.

Ils soulignent n’avoir été informés d’aucun des désordres ou défaut de la chose vendue, en particulier de la présence d’amiante.

Compte tenu des indications contenues dans l’acte de vente, il est établi que les époux [E] ont construit la maison et sont donc parfaitement informés de sa consistance et des vices dont elle est atteinte en particulier la présence d’amiante. Cette circonstance serait a fortiori établie compte tenu des indications données lors de la visite des lieux par M. [E] selon lesquelles, forgeron, il a installé toutes les grilles de défense de la maison, ce qui implique des perçages et scellements qui ont nécessairement révélé à l’intéressé le véritable mode constructif de l’édifice. Enfin, des indications données en cours d’expertise par un courrier de l’entreprise HEXAÔM qui a livré la maison il ressort que celle-ci était constituée contractuellement d’une ossature en bois sur laquelle était fixées des plaques d’Eternit, recouverte d’un grillage destiné à recevoir un enduit en ciment traditionnel. Il s’en déduit qu’ayant assisté à la réalisation de la maison à l’aide d’éléments préfabriqués, les époux [E] ne pouvaient ignorer la présence d’amiante et l’absence de construction en parpaings creux.

Les défauts de respect des règles de l’art qui les affectent établissent encore avec certitude que les extensions, réalisées sans autorisation de construire, l’ont été par M. et Mme [E].

L’ayant mis en œuvre, les époux [E] sont responsables du mode constructif adopté, en l’espèce des fuites au plafond du salon imputables à l’absence de solin et de contre-solin. Les demandeurs contestent sur ce point que les travaux d’aménagement intérieurs puissent avoir un quelconque rôle causal dans les fuites.

Ils considèrent de même que les époux [E] avaient nécessairement connaissance des fuites sur le skimmer de la piscine et de la porosité de la coque de la piscine, tout comme du dysfonctionnement du portail et qu’ils se sont abstenus de les en informer.

S’agissant des désordres qui affectent la piscine, les demandeurs invoquent l’application de l’article!1112-1 du code civil, et considèrent que les vendeurs ont manqué à leur devoir d’information.

Quant à la responsabilité de l’entreprise ETI, diagnostiqueur, elle découle selon eux du caractère inexact du diagnostic, tant en ce qui concerne la présence d’amiante que le mode constructif de la maison qui n’est pas du tout édifiée en parpaings creux comme l’indique que le diagnostic énergétique.

Ils se prévalent à l’encontre de l’entreprise ETI d’un principe de responsabilité délictuelle.

Quant à l’étendue de leur préjudice, ils contestent que la présence d’amiante soit sans conséquence sur la conformité de la maison à son usage. Selon eux, cet usage est gravement obéré, et la valeur de la maison s’en trouve naturellement diminuée.

Prétentions de [K] [Z] épouse [E], selon conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2024 :

— PRENDRE ACTE du décès de Monsieur [Y] [E] ;

— DEBOUTER les époux [P] de l’intégralité de leurs demandes ;

— CONDAMNER les mêmes à lui verser la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens, en ce compris le coût du rapport d’expertise.

[K] [Z] épouse [E] fait valoir que l’amiante dont la présence a été constatée est en bon état de conservation et appelle seulement une surveillance périodique. Dès lors l’occupation normale de la maison est possible et la revente du bien aussi.

Il n’y a en tout état de cause aucun besoin de procéder à un désamiantage complet.

[K] [Z] épouse [E] considère être bien fondée à se prévaloir de l’exclusion de garantie des vices cachés que comporte l’acte de vente, aucune des conditions qui écartent de plein droit l’application d’une telle exclusion n’étant en l’espèce remplie :

— les époux [E] ne sont pas professionnels de la construction

— ils n’ont pas réalisé eux-mêmes les travaux de construction, la maison ayant été édifiée par la société France Confort ;

— ils n’avaient pas connaissance des prétendus vices.

Elle conteste d’ailleurs le caractère de vice caché des désordres que retient l’expert et dont se prévalent M et Mme [P]. Ces derniers se sont en effet fait accompagner au cours de la visite de la maison avant achat d’un homme de l’art, en l’occurrence un maçon, qui a eu tout le loisir d’inspecter les lieux et de détecter les vices dont M et Mme [P] se prévalent.

Enfin, aucune responsabilité ne serait encourue alors que :

— les demandeurs n’ont pas fait de l’absence d’amiante une condition substantielle ;

— le défaut d’information des acquéreurs n’est pas imputable aux époux [E] mais à l’entreprise ETI.

Quant aux désordres affectant la toiture au-dessus du salon, la piscine ou le portail, [K] [Z] épouse [E] conteste qu’ils aient existé au jour de la vente et en avoir été informée. Elle impute cette situation aux travaux réalisés par les demandeurs et à un défaut d’entretien imputable à ces derniers.

Enfin, [K] [Z] épouse [E] conteste avoir eu connaissance du mode constructif de la maison, au même titre que le défunt M. [E]. Elle se prévaut en ce sens d’un courrier adressé par la société HEXAÔM, constructrice de la maison.

Prétentions de la société ETI [B] et de la compagnie d’assurance GAN, selon conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2024 :

DEBOUTER les époux [P] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

A défaut,

DIRE ET JUGER en toute hypothèse que le préjudice éventuel des époux [P] ne peut se limiter qu’à une simple perte de chance, la société E.T.I ne pouvant être tenue de financer le désamiantage intégral de la villa litigieuse.

En conséquence,

DEBOUTER les époux [P] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, la perte de chance n’étant pas chiffrée

A tout le moins,

REDUIRE ces prétentions dans une très large proportion ;

En tout état de cause

CONDAMNER toutes parties succombantes à payer à la Société E.T.I. la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’entreprise relève en premier lieu qu’aucune demande n’est formée contre elle concernant les désordres dont seraient atteints la piscine, le portail ou encore le plafond du séjour.

Pour l’amiante, la société ETI [B] expose que la présence de ce matériau ne pouvait être relevée sans recherche destructive. Les constatations de l’expert judiciaire à ce sujet n’auraient été rendues possibles que par l’examen d’installations réalisées postérieurement à la vente. Elle rappelle que, chargée d’un diagnostic avant vente, elle n’avait qu’à procéder à un examen superficiel.

Quant au préjudice réparable, elle fait valoir :

— que, compte tenu de l’état de conservation des plaques amiantées, le retrait complet de celles-ci et les travaux de réfection complets que réclament les demandeurs ne sont pas nécessaires ;

— qu’en tout état de cause, l’entreprise de diagnostic n’est pas responsable de la présence de l’amiante, de sorte que le préjudice à l’origine duquel serait sa faute ne peut qu’un préjudice de perte de chance de ne pas acheter ou d’acheter à un prix moindre.

S’agissant du mode constructif de l’édifice, l’acte de vente précisant que la construction est en parpaings creux, la société ETI [B] considère n’encourir aucune responsabilité en ce que :

— elle n’était tenue de procéder qu’à un examen visuel, un tel examen ne permettant pas de vérifier cette indication ;

— le diagnostic de performance énergétique qui reprend cette affirmation dont il lui est fait grief ne peut, selon l’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation être invoqué par l’acquéreur contre le vendeur.

Enfin, elle soutient :

— que les vendeurs ne pouvaient rien ignorer du mode constructif de l’immeuble compte tenu des modalités de leur acquisition, ayant fait construire et ayant nécessairement connaissance des modes de construction pratiqués par l’entreprise France Confort qui a livré la maison ;

— que les acquéreurs se sont fait accompagner d’un professionnel du bâtiment lors de la visite préalable des lieux, de sorte qu’ils étaient de même pleinement renseignés ;

— que le mode de construction de la maison n’est pas entré dans le champ contractuel de la vente et que sa vérification n’était pas l’objet de son intervention au titre d’un diagnostic de performance énergétique.

***

Par ordonnance du 2 décembre 2024, l’instruction a été déclarée close avec effet au 7 avril 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie.

Il est renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions sus-visées.

A l’issue des débats, les parties comparantes ont été informées de la date de mise à disposition du jugement au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Qualification :

L’intérêt du litige excède 5 000 €. Le jugement est susceptible d’appel. Toutes les parties étant comparantes, il est contradictoire.

Rappel des conclusions de l’expert judiciaire :

Les conclusions de l’expert sont les suivantes :

« Description de la propriété litigieuse :

« Il s’agit d’une maison à usage d’habitation de plain-pied, se composant d’une entrée-salon-séjour avec une cuisine ouverte, d’un dégagement desservant deux chambres, une salle avec cabinet d’aisance et d’une buanderie. Un pool house est situé côté Ouest de la maison principale. Un poulailler et un chalet en bois sont situés côté Est de la maison principale. Un abri a outil est situé côté Nord. Le comble est accessible par une trappe d’accès située dans le couloir de la villa.

« Désordres invoqués les époux [P] :

« => Concernant le point litigieux n°01 « Présence ou l’absence d’amiante »

« J’ai constaté la présence d’amiante sous la forme de plaques en amiante-ciment sur les murs périphériques et pignons de la maison principale et de plaques sous tuiles en amiante-ciment sur la toiture, de la buanderie de la maison principale, ainsi que la présence d’amiante sous la forme de plaques sous tuiles en amiante-ciment sur la toiture du poulailler et sur la toiture de l’abri à outil, me permettant de confirmer ainsi les désordres invoqués.

« => Concernant le point litigieux n° 02 « Infiltrations d’eau dans le salon »

« Après avoir procédé à des tests de mise en eau par arrosage par l’extérieur, ses derniers démontrent la présence d’une infiltration d’eau dans le salon dont les origines et les causes sont décrites au point n°04 de ma mission à la page [sic], notamment l’absence de solin et de contre solin au chevauchement des couvertures. « Maison principale – Extension l » mais également l’absence de joint de dilatation à la jonction des murs « Maison principale – Extension 1 »

« => Concernant le point litigieux n°03 « Fuite piscine »

« Aucun désordre n’a été constaté, Monsieur [U] [P] et Madame [S] [N] [P] ayant indiqué que les réparations avaient été effectuées, concernant la première fuite au niveau de la coque par la société SUNNY Piscine et concernant la seconde fuite avant le skimmer par leurs soins.

« => Concernant le point litigieux n°04 « Défaillance automatisme du portail »

« Aucun désordre n’a été constaté, Monsieur [U] [P] et Madame [S] [N] [P] ayant indiqué que les réparations avaient été effectuées par la société AEIDI

« => Concernant le point litigieux n°05 « Descriptif du mode constructif »

« Les murs périphériques extérieurs de la villa sont composés de l’intérieur vers l’extérieur d’une plaque de plâtre et d’une plaque de bois, d’environ 2,3 cm, de laine minérale d’une épaisseur de 11 cm, d’une plaque en fibre-ciment contenant de l’amiante, des raidisseurs en bois, avec un enduit extérieur orange.

« Les murs périphériques extérieurs des deux extensions d’une épaisseur d’environ 22 cm pour la première et de 36 cm pour la seconde sont composés de l’intérieur vers l’extérieur d’un enduit, de blocs de béton creux et d’un enduit extérieur orange.

« Constat général et préexistence de désordres à la vente

« Je ne peux fournir que les éléments de fait précisés dans ce présent rapport.

« => Concernant le point litigieux sur l’amiante

« L’usage de l’amiante dans la construction étant interdit depuis 1997 et bien qu’ayant un programme de repérage conforme à la législation applicable au jour de la réalisation du rapport portant sur un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante dans les immeubles bâtis, la société ETI [B] n’a pas repéré les éléments extérieurs se composant de plaques en amiante-ciment sur les murs périphériques et pignons et sur la toiture de la buanderie de la maison principale ainsi que sur la toiture du poulailler et de l’abri à outil, visibles et accessibles sans démontage et sans travaux destructifs.

« Concernant le point litigieux n° 02 sur l’infiltration d’eau dans le salon :

« Aucun élément de fait ne permet d’affirmer ou d’infirmer de la présence ou de l’absence de désordres préexistants à la vente.

« Toutefois, mes investigations démontrent qu’après avoir procédé à des tests de mise en eau par arrosage par l’extérieur, la présence d’une infi?ltration d’eau dans le salon est avérée.

Les constatations réalisées à la jonction entre le mur de la maison principale et celui de l’extension montrent la présence d’un espace creux, permettant de constater notamment l’absence de solin et de contre solin mais également l’absence de joint de dilatation entre 1e mur de la maison principale et les murs de l’extension.

« Concernant le point litigieux n°03 sur les fuites piscine » et le point litigieux n°04 sur la défaillance de l’automatisme du portail

« Bien que les réparations aient été réalisées par les demandeurs, aucun élément de fait technique ne permet d’affirmer ou d’infirmer de la présence ou de l’absence de désordres préexistants à la vente.

« Concernant le point litigieux n°05 sur le descriptif du mode constructif

« La description et notamment la composition des murs périphériques donnant sur l’extérieur de cet immeuble telles que mentionnées et décrits dans le rapport de diagnostic de performance énergétique établi par la société ETI [B] sont erronées.

« Concernant le point litigieux sur l’amiante et le point litigieux n°05 sur le descriptif du mode constructif

« Bien que Monsieur [Y] [E], se soit déclaré « artisan forgeron» dans la demande de permis de construire du 25 août 1965, aucun élément ne me permet d‘affirmer ou d’infirmer techniquement de la connaissance et/ou de l’absence de connaissance des vendeurs sur la présence ou sur l’absence d’amiante dans les produits mis en œuvre.

« L’acte authentique de vente mentionne pour autant que « la villa a été édifiée en vertu d 'un permis de construire délivré le 24 décembre 1975 et que les deux extensions ont été réalisées sans qu 'aucune autorisation d’urbanisme préalable n’ait été délivrée »

« Indication sur les moyens et les travaux :

« => Concernant le retrait de l’amiante et la réfection après le retrait de l’amiante, le montant a été estimé sur la base des devis communiqués par les parties et sur les investigations préalables à réaliser avant toutes opérations de travaux et/ou de démolition partiels.

Le montant total est évalué à : 398 323,66 €uros TTC

« Indication sur les délais portant sur les travaux :

« => Concernant les travaux de retrait et les travaux de remise en état, j’estime et évalue 1e délai à 6 mois.

« Indication sur les préjudices communiqués

« Les demandeurs ont communiqué les éléments suivants, ci-dessous rappelés :

« Frais de déménagement »

« Les frais de relogement »

« Point n°3 : « la diminution de la valeur du bien … »

« Et exposé au point n°10 de ma mission de la page 80 à la page 82, du présent rapport. »

Sur ces points, dans le corps de son rapport, l’expert rappelle les évaluations présentées par les demandeurs, sans donner d’avis technique sur le chiffrage ou le bien fondé.

Sur les moyens invoqués dans les relations contractuelles entre acquéreurs et vendeurs :

En application de l’article 768 du code de procédure civile le tribunal qui est saisi par les conclusions des parties ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif de celles-ci et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la partie discussion de ces mêmes écritures.

Si le juge a le pouvoir, sous réserve de respecter le principe du contradictoire, de restituer aux faits leur exacte qualification juridique, il n’a pas l’obligation de pallier la carence des parties dans l’articulation des moyens qui leur incombe.

En l’espèce, les demandeurs fondent leurs prétentions à réparation contre [K] [Z] épouse [E], sur le défaut de délivrance conforme de la chose vendue, faisant référence à l’article 1603 du code civil et soutenant que la différence de la chose vendue avec celle que le vendeur s’est engagé à délivrer emporte un défaut d’exécution et obligation à réparation des préjudices qui en découlent.

Ils ne se prévalent pas de la garantie d’un vice caché. Le seul visa des articles 1641 et suivants du code civil au dispositif des conclusions n’est pas de nature à pallier le silence de ces mêmes écritures sur ce moyen en leur partie discussion.

A l’exception de leurs prétentions concernant la piscine, les demandeurs n’articulent pas plus expressément de moyen tiré du dol, ou d’un manquement à l’obligation d’information, si ce n’est le visa des articles 1112-1 et 1130 du code civil au dispositif de leurs écritures. Toutefois, ils se prévalent :

— de la connaissance que les vendeurs avaient nécessairement de la présence d’amiante et des modalités de construction de la maison

— de l’absence d’information ou de l’information erronée qui leur a été donnée sur ces deux points, ainsi que sur les désordres affectant la toiture au-dessus du salon, la piscine ou même le portail.

Il apparaît ainsi qu’ils se prévalent d’un manquement des vendeurs à l’obligation d’information que leur impose l’article 1112-1 du code civil applicable à une vente conclue en octobre 2017, soit après l’entrée en vigueur de cette disposition nouvelle au 1er octobre 2016.

Sur la présence d’amiante et l’absence de construction en blocs béton creux :

Selon l’article 1603 du code civil le vendeur s’engage à délivrer et garantir la chose vendue.

Selon les articles 1604 et suivants du code civil, la délivrance oblige le vendeur non seulement à remettre effectivement la chose vendue et ses accessoires, mais à remettre une chose qui présente les qualités qui ont été contractuellement convenues.

L’obligation de délivrance conforme se distingue ainsi de la garantie des vices cachés qui oblige le vendeur à garantir au vendeur la remise d’un bien présentant les qualités propres à sa destination.

La présence d’amiante, constatée par l’expert, est acquise aux débats. L’expert retient la présente de 120 m² de plaques amiante ciment constituant les murs périphériques et pignons de la maison et, dans une moindre proportion de 12, 15 et 2 m², la présence de plaques sous tuiles en toiture de la maison, du poulailler et d’un abri de jardin. Il précise que les produits sont classés en évaluation périodique (page 45).

L’absence de construction en blocs de béton creux tels qu’indiqué dans le diagnostic de performance énergétique établi concomitamment au diagnostic amiante par ETI est corrélativement établie.

Quant à la présence d’amiante, un rapport de la société AGENDA DIAGNOSTICS daté du 22 mai 2018 démontre encore la présence d’amiante sous forme de plaques de plâtre amiantées constituant le faux plafond de l’appentis au rez-de-chaussée ainsi que dans le faux plafond du poulailler.

En application de l’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation, le dossier de diagnostic qui doit être établi avant toute vente de bien immobilier comporte un état de présence ou absence d’amiante établi conformément à l’article L1334-13 du code de la santé publique.

La remise du dossier diagnostic et d’un état néant concernant la présence d’amiante n’emporte toutefois pas la contractualisation de l’obligation de délivrer un bien exempt d’amiante, sauf clause expresse introduite dans l’acte de vente.

Dans le cas présent, l’entreprise ETI [B] a établi un rapport de repérage d’amiante le 20 mai 2014 dont la conclusion est qu’il n’a pas été repéré la présence d’amiante.

L’acte de vente du 25 septembre 2017 rappelle l’existence de ce diagnostic et de ses conclusions (page 13 de l’acte). Les mêmes mentions figurent dans le compromis de vente préalablement signé le 27 juin 2017.

Il n’est pas soutenu et il ne ressort pas de cet acte qu’il aurait été convenu que la vente était conclue en considération d’une délivrance de constructions libre de toute présence d’amiante. Dès lors, ainsi qu’il est soutenu, l’absence d’amiante n’a pas été introduite dans le champ contractuel. Le manquement à l’obligation de délivrance n’est donc pas établi.

L’article 1112-1 du code civil impose toutefois aux cocontractants, en l’espèce au vendeur, une obligation générale d’information précontractuelle.

Selon cette disposition celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Il est encore précisé que revêtent une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

La présence d’amiante, et en particulier au cas d’espèce la circonstance que cet élément n’est pas présent sur certains éléments isolés et accessoires, mais, est un des principaux éléments constitutifs du bien vendu compte tenu de la méthode de construction adoptée, présente en l’espèce une importance déterminante du consentement de l’acquéreur, compte tenu des risques de santé qui s’attachent à la présence de ce matériau et des contraintes réglementaires qui en découlent en cas de dégradation ou de travaux modificatifs.

Dès lors, si tant est qu’ils aient eu connaissance de sa présence, il incombait aux vendeurs non seulement d’attirer l’attention de la société ETI chargée du diagnostic, mais surtout d’informer leurs acquéreurs de cette particularité.

La circonstance que les acquéreurs aient pu se faire accompagner d’un sachant lors de la visite des lieux n’est pas de nature à dispenser les vendeurs du respect de leur obligation d’information.

De l’acte de vente il ressort, au paragraphe relatif à l’origine de propriété, que les époux [E] ont acquis le terrain selon acte du 7 février 1975 et y ont fait édifier les constructions qui s’y trouvent, ceci selon permis de construire obtenu le 24 décembre 1975, puis déclaration de travaux du 12 novembre 2007.

La production du permis de construire confirme qu’il concerne l’édification d’une maison individuelle par une entreprise « Prout Frères -France Confort ».

Par courrier du 6 mai 2020 adressé à [Y] [E], l’entreprise HEXAÔM indique venir aux droits de la société Prout frères et précise qu’elle construisait alors, entre 1957 et 1984, des maisons constituées d’une ossature en bois sur laquelle était fixées des plaques amiante-ciment ensuite revêtues d’un enduit en ciment traditionnel. Elle précise qu’il s’agissait de modalités de construction modulaire à l’aide d’éléments préparés dans ses ateliers et montés sur place en quelques jours par ses équipes. (pièce n° 3 [K] [Z] épouse [E]).

La circonstance que selon ce même courrier les clients de la société n’aient pas eu à intervenir personnellement dans les travaux de construction, ne suffit pas à établir qu’ils n’étaient pas informés de la méthode de construction mise en œuvre. Constructeur, ayant fait le choix de la maison et de la prestation à laquelle ils avaient recours pour la faire construire, les époux [E] avait nécessairement connaissance du procédé de construction adopté, et, partant, de la mise en œuvre particulière de plaque amiantées, désignées par la société HEXAÔM sous la marque ETERNIT.

Or, alors même que depuis le recours à ce matériau a été interdit, que les risques sanitaires qui sont attachés sont très largement connus, que la présence d’amiante fait l’objet d’une vérification systématique avant travaux ou à l’occasion de la vente de tout bien immobilier, M. et Mme [E], vendeurs, n’ont pas informé leurs acquéreurs du recours à ce mode de construction et de la présence importante d’amiante, en tant que l’un des principaux matériaux mis en œuvre.

Le manquement à l’obligation d’information est ainsi constitué.

Sur l’état de la piscine :

Les demandeurs invoquent deux séries de désordres :

— une fuite sur le tuyau de raccordement enterré du skimmer de la piscine

— une porosité de la coque.

L’expert judiciaire indique n’avoir constaté aucun désordre et considère qu’en l’état des réparations réalisées par les demandeurs, il n’est pas en capacité de préciser si les désordres objets des réparations préexistaient à la vente.

Dans un rapport daté du 28 novembre 2018, M. [X] [R], expert en bâtiment inscrit sur la liste des experts de la Cour d’appel, consulté par M et Mme [P], fait état d’une fuite d’eau présente au niveau du tuyau de raccordement d’un skimmer enterré. Il ne relate toutefois aucune constatation détaillée et ne donne aucune indication de nature à démontrer que la fuite en question aurait été préexistante à la vente et nécessairement connue des vendeurs.

Le 25 mai 2018, la société Sunny piscine a établi un devis de réfection de la coque de la piscine (reprises du revêtement et de scellements). Les travaux correspondants ont été facturés le 1er juin 2018.

Ni l’expert sollicité par les demandeurs, M. [R], ni l’expert judiciaire, n’ont fait de constatations concernant la prétendue porosité de la piscine. La seule circonstance que les demandeurs aient fait exécuter des travaux de reprise du revêtement et de divers éléments, fusse dans l’année suivant la vente, ne démontre pas la préexistence de désordres et la connaissance qu’en auraient eu M. et Mme [E].

Cette démonstration n’est pas faite non plus en ce qui concerne le tuyau du skimmer.

Ainsi ne sont établis ni un manquement à l’obligation de délivrance, ni un défaut d’information.

Les demandeurs seront déboutés de leurs prétentions concernant les désordres allégués de la piscine.

Sur l’état du portail :

L’expert conclut sur ce point comme en ce qui concerne la piscine. Il ne constate aucun désordre. Il n’est pas possible, selon lui d’affirmer que les réparations auxquelles les acquéreurs ont fait procéder étaient justifiées par des désordres préexistant à la vente.

Une facture de remplacement de l’installation radiocommandée en date du 20 mars 2018 ne permet pas de présumer la nécessité d’y procéder en raison de dysfonctionnements et de démontrer que les éventuels désordres dont la consistance n’est pas établie préexistaient à la vente.

Les demandeurs seront déboutés de tous chefs de demande concernant les désordres du portail.

Sur les fuites en plafond :

L’expert judiciaire relève un défaut d’étanchéité en toiture au-dessus du salon de la maison à l’origine d’une fuite au plafond. Il impute les désordres à la présence à la jonction entre le mur de la maison principale et celui de l’extension, d’un espace creux et l’absence de solin et de contre solin, ainsi que l’absence de joint de dilatation entre 1e mur de la maison principale et les murs de l’extension. Il précise toutefois que, selon lui, aucun élément de fait ne permet d’affirmer ou d’infirmer de la présence ou de l’absence de désordres préexistants à la vente.

Dans le corps de son rapport (page 47) l’expert note toutefois qu’il observe dans l’extension des traces de coulure et de ruissellement.

L’expert [R] sollicité par les acquéreurs avait fait les mêmes constatations sur ce point, sans procéder à une mise en eau, ceci le 28 novembre 2018.

Compte tenu de la proximité de ces dernières constatations avec la vente et de l’origine structurelle que décrit l’expert judiciaire (absence de solin et contre-solin, absence de joint de dilatation), l’existence de ces désordres avant la vente est certaine. La mise en eau à laquelle l’expert judiciaire a procédé a montré le caractère apparent des désordres, la fuite donnant lieu à une flaque sur un meuble et l’eau apparaissant à l’intérieur au bout de 5 minutes lors de l’arrosage de la toiture principale et de 15 secondes lors de l’arrosage de la rive de cette même toiture.

Ainsi, non seulement le caractère préexistant à la vente est démontré, mais encore la connaissance des vendeurs de ce désordre.

L’acte de vente fait état de la construction des extensions et précise qu’elles ont été édifiées sans autorisation d’urbanisme. En revanche, aucun problème de fuite en toiture n’est signalé, ceci en dépit de la connaissance qu’en avait les vendeurs. Le manquement à l’obligation d’information est encore établi sur ce point.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur :

Les manquements de la société ETI [B], dans le cadre contractuel qui la liait aux époux [E] sont susceptibles d’engager la responsabilité de la société vis-à-vis des demandeurs, tiers à cette relation contractuelle, en application de l’article 1240 du code civil, sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Il appartient aux demandeurs de démontrer la réalité d’un manquement, l’existence d’un préjudice et le lien de causalité entre ce dernier et le manquement invoqué.

Il est fait grief à l’entreprise d’avoir rendu un état de présence d’amiante néant en dépit de la présence massive de ce matériau dans la construction litigieuse. Il lui est encore fait grief d’avoir mentionné dans le diagnostic de performance énergétique que la maison était édifiée en parpaings, blocs de béton creux.

Les dispositions réglementaires applicables au diagnostic amiante (articles R 1334-20 et R 1334-21 du code de la santé public) prévoient que le repérage est réalisé sans recours à une intervention destructive. Toutefois en cas de doute sur une telle présence, s’agissant de produits de la liste A ou de la liste B, il y a lieu de procéder à des prélèvements.

Ainsi que rappelé l’expert retient la présente de 120 m² de plaques amiante-ciment constituant les murs périphériques et pignons de la maison et, dans une moindre proportion de 12, 15 et 2 m², la présence de plaques sous tuiles en toiture de la maison, du poulailler et d’un abri de jardin. Il note que l’entreprise ETI n’a pas signalé la présence d’amiante, alors même qu’elle était apparente, sans nécessité de procéder à des travaux destructifs.

Il ne donne toutefois pas lui-même de précisions sur les conditions dans lesquelles il a constaté sans travaux destructifs cette présence, en particulier concernant les plaques d’amiante ciment constituant les murs de la maison, enduits de ciment traditionnel et donc, sauf plus amples précisions, dissimulées à un examen superficiel sans opération destructive.

Le rapport de M. [R] n’apporte pas de plus ample éclairage à ce sujet.

De la description des lieux et des photographies qui figurent au rapport il ressort toutefois que les plaques ondulées en toitures étaient parfaitement identifiables visuellement sans aucun recours à une opération destructive quelconque. Il est de même en ce qui concerne les plaques des faux plafonds de l’annexe et du poulailler.

De même, si la présence des plaques utilisées pour la construction des murs n’était pas évidente, il résulte en particulier du rapport de la société AGENDA DIAGNOSTICS que ces plaques étaient apparentes dans les combles de la maison, sans aucune opération destructive.

Ce point est confirmé par l’expert dans la réponse qu’il apporte au dire du conseil de la société ETI. Il relève en effet que les mentions du diagnostic de performance énergétique démontrent, d’une part, qu’ETI a été informée de l’existence des combles, et, d’autre part, qu’elle y a eu accès (description de l’isolation au plancher et conditions de ventilation), sauf à retenir qu’elle n’aurait fait que rapporter les indications données par son mandant, en contradiction avec ses obligations.

Ainsi, la présence d’amiante était détectable par le diagnostiqueur sans opération destructive.

L’insuffisance des constatations et recherches de l’entreprise ETI, et partant le manquement à ses obligations, sont ainsi démontrés.

Sur les indemnités :

En application de l’article 1112-1 du code civil, sans préjudice d’une demande d’annulation du contrat qui n’est pas formulée au cas d’espèce, le cocontractant qui a été victime d’un défaut d’information a droit à réparation intégrale du préjudice qui découle du manquement.

Ainsi, que le fait valoir la société ETI, il n’existe pas de lien de causalité entre le manquement à l’obligation d’information, de laquelle participe la carence du diagnostiqueur, et la présence d’amiante. Selon la jurisprudence dominante, le préjudice qui naît du manquement à l’obligation d’information comme de l’insuffisance des diligences et constatations du diagnostiqueur est celui qui résulte de la perte de chance de renoncer au projet d’acquisition ou d’y procéder à des conditions de prix plus favorable tenant compte des informations omises ou dissimulées. Tel n’est toutefois pas le cas lorsque le préjudice résultant du défaut d’information est un préjudice certain, tel que celui d’avoir à supporter des travaux de désamiantage (en ce sens 3e Civ., 16 mars 2011, pourvoi n° 10-10.503, Bull. 2011, III, n° 36).

Tel est le cas en l’espèce, dans la mesure où il résulte des constatations expertales que, par suite du procédé de construction adopté, l’ensemble du bâtiment principal comporte en ses éléments constitutifs de base (murs extérieurs) la présence d’amiante, ce à quoi s’ajoute, dans une mesure accessoire, la présence ce matériau dans certaines parties de la toiture et de faux plafonds.

Les défendeurs font certes valoir à juste titre que le retrait immédiat des matériaux n’est pas nécessaire, leur état ne nécessitant, à ce stade, qu’une surveillance périodique. Toutefois, il est certain que la présence massive de ce matériau obère toute possibilité pour les acheteurs de procéder à quelques travaux modificatifs que ce soit dans la construction principale, même modestes, sans danger pour la santé et sans désamiantage préalable.

De ces circonstances, il résulte que leur préjudice est constitué par la nécessité, à terme, de désamianter. Le principe d’indemnisation intégrale justifie dès lors leur demande d’indemnisation à hauteur des frais de désamiantage.

Ceux-ci, à savoir le retrait de l’amiante et la réfection de l’immeuble après retrait, sont chiffrés par l’expert à la somme de 398 323,66 € TTC. Ce chiffrage n’est pas contesté.

Ladite somme sera allouée. Aucune demande distincte n’est présentée en ce qui concerne la fuite en toiture.

L’expert évalue la durée des travaux à 6 mois.

Aucune réserve n’est émise sur le chiffrage des frais de relogement temporaire et de déménagement et garde meuble pendant la période de travaux tels que chiffrés par les demandeurs au stade de l’expertise.

Les sommes réclamées de ces chefs de demande seront accordées, soit :

— frais de déménagement et garde meubles : 9 600 €

— frais de relogement : 12 600,00 €.

Les demandeurs réclament enfin une somme de 70 000 € en réparation du « préjudice qu’ils subissent depuis le début de l’année 2018 ». Ce faisant ils ne définissent aucun préjudice précis distinct des préjudices matériels par ailleurs indemnisés. Il n’appartient pas au tribunal de se substituer aux demandeurs dans l’articulation des faits nécessaires au soutien de cette prétention. Ils seront déboutés de ce chef de demande.

[K] [Z] épouse [E], venderesse, sera condamnée au paiement des sommes allouées. Ayant contribué par sa faute à la réalisation de l’entier dommage, l’entreprise ETI sera condamnée in solidum pour le tout, ainsi que son assureur, la société GAN ASSURANCES, dont la garantie n’est pas contestée.

Exécution provisoire :

La procédure ayant été introduite avant le 1er janvier 2020, le jugement n’est pas exécutoire de plein droit nonobstant appel. Toutefois, l’ancienneté du litige justifie d’ordonner l’exécution provisoire sans que la nature de l’affaire s’y oppose.

Dépens et frais irrépétibles :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, sauf décision contraire du juge, la ou les parties perdantes supportent les frais limitativement énumérés par l’article 695 qui constituent des dépens.

Selon l’article 700 de ce même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie une indemnité au titre des autres frais exposés pour les besoins de la procédure. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

[K] [Z] épouse [E] et la société ETI [B], ainsi que son assureur succombent et supporteront par conséquent les dépens qui comprennent les frais de l’expertise judiciaire. La somme de 6 000 € sera allouée à M et Mme [P] en application de l’article 700 sus-visé.

Enfin, le bénéfice de distraction ne s’applique qu’aux avocats et non à l’une ou l’autre des parties, permettant à l’avocat qui a fait l’avance de frais de les recouvrer directement contre la partie condamnée aux dépens sans avoir à passer par l’intermédiaire de son client qui obtient gain de cause. Aucune demande n’est formée par l’avocat des demandeurs en ce sens.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel :

Condamne [K] [Z] épouse [E], la société ETI [B] et la compagnie d’assurance le GAN, in solidum, à payer à M et Mme [P] pris conjointement, les sommes suivantes :

— travaux de désamiantage et réfection après désamiantage : 398 323,66 €

— frais de déménagement et garde meubles : 9 600 €

— frais de relogement : 12 600,00 €

Déboute M et Mme [P] de ses demandes en paiement des sommes de :

-70 000 € en réparation d’un préjudice subi depuis le début de l’année 2018 ;

—  2 343 € correspondant aux frais de réparation du portail défaillant ;

-8 775 € correspondant aux travaux de réparations des fuites de la piscine ;

Ordonne l’exécution provisoire des dispositions qui précèdent ;

Condamne in solidum [K] [Z] épouse [E], la société ETI [B] et la compagnie d’assurance le GAN à payer à M et Mme [P] pris conjointement, 6 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamne in solidum [K] [Z] épouse [E], la société ETI [B] et la compagnie d’assurance le GAN aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Et le président a signé avec la greffière.

LE PRÉSIDENT LA GREFFIERE