Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 27 proxi fond, 8 septembre 2025, n° 25/03468

TJ Bobigny 8 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison de l'impayé des loyers.
Autre
Application de la clause résolutoire
La cour a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à la locataire.
Accepté
Reconnaissance de la dette locative
La cour a constaté que Madame [O] [K] devait effectivement la somme due, justifiant ainsi la condamnation au paiement.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a jugé que la partie perdante devait supporter les frais de justice, y compris ceux liés à l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 27 proxi fond, 8 sept. 2025, n° 25/03468
Numéro(s) :	25/03468
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christian PAUTONNIER
Cabinet(s) :	PAUTONNIER ET ASSOCIES
Parties :	S.A.S “ iIRLF ”, LA STOCIETEICADE

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/03468 – N° Portalis DB3S-W-B7J-24JX

Minute : 25/01052

S.A.S “iIRLF” VENANT AUX DROITS DE LA STOCIETEICADE

Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

Madame [O] [K]

Représentant : Mme [C] [K] (Fille) – Représentant : Mme [W] [T] (Fille)

Exécutoire délivrée le : 12/09/2025

à : M^e PAUTONNIER

Copie certifiée conforme délivrée le : 12/09/2025

à : Mme [K]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 Septembre 2025 par Madame Maud PICQUET, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S “iRLF” VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE ICADE, demeurant [Adresse 5] – [Localité 3]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR:

Madame [O] [K],

demeurant [Adresse 2],

[Adresse 2] – [Localité 6]

représentée par Mme [C] [K] et Mme [W] [T], ses filles

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 30 novembre 2006 modifié par avenant du 23 octobre 2017, la société ICADE, aux droits de laquelle se trouve la société par actions simplifiée iRLF, a donné à bail à Madame [O] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Localité 6], pour un loyer mensuel de 553,56 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS iRLF a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Madame [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Raincy par un acte du 26 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 5 mai 2025, la SAS iRLF – représentée par Maître Christian PAUTONNIER – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement d’en prononcer la résiliation aux torts de la défenderesse ; d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [K] sous astreinte de 10 € par jour de retard ; d’autoriser l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de la défenderesse ; de condamner Madame [O] [K] au paiement de la somme actualisée de 9.301,47 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges locatives, d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; d’ordonner la capitalisation des intérêts ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Elle s’oppose à l’octroi des délais de paiement sollicités en défense.

A l’appui de ses prétentions, la SAS iRLF fait valoir, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été payées dans le délai requis, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Elle ajoute que l’arriéré locatif s’élève à 9.301,47 € et caractérise un manquement justifiant le prononcé de la résiliation du bail, en tout état de cause.

Madame [O] [K] comparaît par l’intermédiaire de ses deux filles, Madame [C] [F] [K] et Madame [W] [T]. Elle reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 200 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle perçoit le revenu de solidarité active, a une personne à charge et bénéficie de l’aide financière de ses deux filles, qui vivent à son domicile.

Un diagnostic social et financier a été remis par la défenderesse à l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 27 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la SAS iRLF justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 30 novembre 2006 modifié par avenant du 23 octobre 2017 contient une clause résolutoire (article 3 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 août 2024, pour la somme en principal de 7.244,13 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 2 octobre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SAS iRLF produit un décompte démontrant que Madame [O] [K] reste lui devoir la somme de 9.301,47 € à la date du 24 avril 2025.

Madame [O] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 9.301,47 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7.244,13 € à compter du commandement de payer (2 août 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [O] [K], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en situation d’apurer sa dette locative avec l’aide de ses deux filles, sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion sous astreinte, à l’enlèvement, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [O] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LA CAPITALISATION DES INTERÊTS :

Conformément à la demande, la capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [O] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS iRLF et de la situation financière de Madame [O] [K], cette dernière sera condamnée à verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 2006 et modifié par avenant du 23 octobre 2017 entre la société ICADE, aux droits de laquelle se trouve la SAS iRLF, et Madame [O] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Localité 6] sont réunies à la date du 2 octobre 2024 ;

CONDAMNE Madame [O] [K] à verser à la SAS iRLF la somme de 9.301,47 € (décompte arrêté au 24 avril 2025, incluant avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 2 août 2024 sur la somme de 7.244,13 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISE Madame [O] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [O] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS iRLF puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [O] [K] soit condamnée à verser à la SAS iRLF une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNE Madame [O] [K] à verser à la SAS iRLF une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 8 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,