TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Novembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :

Le 28 novembre 2025

à M^e CASALTA Delphine

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 25/04303 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6WCF

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société 13 HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [I] [X], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 mai 2015, l’Office public de l’habitat 13 HABITAT a donné à bail à M. [X] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 210,27 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office public de l’habitat 13 HABITAT a fait signifier à M. [X] [I] par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025 un commandement de payer la somme de 239,42 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, l’Office public de l’habitat 13 HABITAT a fait assigner M. [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner à titre provisionnel M. [X] [I] à lui payer les loyers et charges impayés au 10 juillet 2025, soit la somme de 261,31 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au dernier loyer charges en sus, outre sa revalorisation légale,

— condamner M. [X] [I] à payer la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et des frais pour parvenir à l’expulsion.

Au soutien de ses prétentions, l’Office public de l’habitat 13 HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 28 avril 2025 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

A cette audience, l’Office public de l’habitat 13 HABITAT, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 206,81 euros, selon décompte en date du 22 septembre 2025, terme d’août inclus.

Cité par acte remis à étude, M. [X] [I] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office public de l’habitat 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 20 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 22 mai 2015 contient une clause résolutoire (article 16) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 avril 2025, pour la somme en principal de 239,42 euros.

Ce commandement mentionne que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Dans les deux mois du commandement de payer les sommes suivantes ont été portées au crédit du décompte :

Le 30 avril 2025 :

—  201,76 euros d’APL,

—  141,61 euros de régularisation de charge,

—  48,45 euros de RLS mensuel,

Le 31 mai 2025 :

—  201,76 euros d’APL,

—  48,45 euros de RLS mensuel.

Ainsi, il convient de considérer que les causes du commandement de payer ont été régularisées, notamment par le crédit porté au compte du locataire consécutivement à la régularisation des charges. Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail n’étant pas réunies, l’Office public de l’habitat 13 HABITAT sera débouté de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

M. [X] [I] est redevable des loyers et charges impayés en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [X] [I] reste devoir la somme de 54,38 euros, à la date du 22 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, terme du mois de septembre inclus, déduction faite des frais de procédure et frais de dossier.

Pour la somme au principal, M. [X] [I], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [X] [I] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 54,38 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’Office public de l’habitat 13 HABITAT les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mai 2015 entre l’Office public de l’habitat 13 HABITAT et M. [X] [I] concernant le logement, situé [Adresse 4] ne sont pas réunies;

REJETONS en conséquence les demandes résiliation du contrat de bail, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS M. [X] [I] à verser à l’Office public de l’habitat 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de cinquante-quatre euros et trente-huit centimes (54,38 euros) décompte arrêté au 22 septembre 2025 incluant la mensualité d’août 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS M. [X] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETONS la demande de l’Office public de l’habitat 13 HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection