TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

JUGEMENT DU 27 MARS 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/00285 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YNV4

N° de MINUTE : 25/00497

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6], représenté par son syndic le Cabinet EMMANUEL [B],

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître [O] Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A 1003

C/

DEFENDEURS

Monsieur [R] [C]

[Adresse 2]

[Localité 8]

non représenté

Madame [V] [C]

[Adresse 2]

[Localité 8]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 23 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice du 24 novembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] a assigné M. [R] [C] et Mme [V] [C] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner solidairement M. [R] [C] et Mme [V] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 10 059,61 euros, au titre des arriérés de charges demeurées impayées, frais et honoraires, décomposée comme suit :

* frais de mise en demeure : 1 056 euros

* honoraires de suivi contentieux du syndic : 2 160 euros

* charges de copropriété : 6 843,61 euros

— déclarer que les intérêts au taux légal courront à partir de la date de la mise en demeure adressée à M. [R] [C] et Mme [V] [C] le 3 octobre 2022 ;

— condamner solidairement M. [R] [C] et Mme [V] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;

— condamner solidairement M. [R] [C] et Mme [V] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à une somme qui ne saurait être inférieure à 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [R] [C] et Mme [V] [C] aux entiers dépens d’instance, en application des articles 696 et suivants du CPC, dont distraction au profit de Maître Jean-Philippe TOUATI, avocat.

M. [R] [C] et Mme [V] [C] n’ont pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 28 juin 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 23 janvier 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire, M. [R] [C] et Mme [V] [C] ayant été assignés par actes de commissaire de justice du 24 novembre 2023, remis à tiers présent au domicile et n’ayant pas constitué avocat.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels, auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] verse aux débats à l’appui de sa demande :

— le règlement de copropriété ;

— le contrat de syndic conclu le 21 janvier 2021 pour la période du 10 mars 2021 au 09 mars 2024 ;

— un extrait de compte du 1er avril 2019 au 26 septembre 2023 libellé au nom de « Mme et M. [C] » et mélangeant des charges de copropriété avec des frais de mise en demeure, de suivi de procédure et de recouvrement ;

— une lettre recommandée avec avis de réception datée du 03 octobre 2022 adressée par Maître Jean-Philippe TOUATI, avocat du Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], à « Monsieur et/ou Madame [C] » ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 08 mars 2018 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 09 juillet 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018;

— le procès-verbal de carence de l’assemblée générale du 24 mars 2020 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 janvier 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 06 octobre 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 et du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 ;

— une attestation de non recours contre les assemblées générales des 04 juillet 2017, 08 mars 2018 et 09 juillet 2019 ;

— des appels de fonds datés du 18 décembre 2018 au 26 septembre 2023 libellés à l’ordre de « Mr ou Mme [C] » ou de « Mme et M. [C] » ;

— un état de répartition de charges pour l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 et du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 ;

— un relevé général de dépenses pour l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022.

Il y a lieu de noter que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] a placé dans son dossier de plaidoirie au titre de la pièce n°3 « matrice cadastrale » un relevé de propriété délivré le 09 janvier 2025 par la Direction générale des finances publiques, soit à une date postérieure à l’assignation introductive d’instance du 24 novembre 2023, postérieure à l’ordonnance de clôture du 28 juin 2024.

Dès lors, cette matrice cadastrale datée du 09 janvier 2025 ne fait pas partie des débats.

Il résulte de l’ensemble des pièces citées supra versées aux débats que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] ne rapporte pas la preuve de la qualité de copropriétaire de M. [R] [C] et Mme [V] [C] des lots n° 19 et n° 33 au sein de cet immeuble durant la période de charges de copropriété réclamées soit la période du 1er avril 2019 au 26 septembre 2023 visée par l’extrait de compte (pièce demandeur n° 4).

En effet, une telle preuve ne saurait résulter uniquement des appels de fonds versés aux débats et établis par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], ni même d’une matrice cadastrale.

En outre, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une obligation solidaire des copropriétaires indivis en l’absence de stipulation d’une clause de solidairité entre les copropriétaires indivis par le règlement de copropriété.

Au surplus, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] ne rapporte pas plus la preuve de la réalité de sa créance, une telle preuve ne pouvant résulter de l’extrait de compte copropriétaire versé aux débats (pièce n°4 du demandeur) et des appels de fonds, qui ne sont corroborés par aucune pièce comptable.

De surcroit, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] ne rapporte pas la preuve de l’approbation des comptes des exercices postérieurs au 31 décembre 2021.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de sa demande d’arriérés de charges demeurées impayées.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 11] [Adresse 10] ayant été débouté de sa demande au titre du paiement de l’arriéré de charges de copropriété, cette demande est devenue sans objet.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] a été débouté de sa demande principale d’arriéré de charges et il ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré, en lien avec la mauvaise foi de M. [R] [C] et Mme [V] [C].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], partie perdante, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande d’arriérés de charges impayées ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 11] [Adresse 10] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge , assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 27 Mars 2025

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G.HIRIART