TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/05259 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NQGK

AFFAIRE :

S.C.I. YVALIEN

C/

[L]

JUGEMENT réputé contradictoire du 24 NOVEMBRE 2025

Grosse exécutoire : M^e BONAMICO

Copie : Madame [M] [L]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 24 NOVEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. YVALIEN

Chemin des Moineaux

Villa Les roches Vertes

83000 TOULON

représentée par M^e BONAMICO, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [M] [L]

née le 28 Septembre 1992 à BOURG-DE-PEAGE

de nationalité Française

20 rue de pomet

3ème étage

83000 TOULON

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 06 Octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 24 NOVEMBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé à effet au 1er juin 2022, la SCI YVALIEN a consenti à Madame [M] [L] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans, portant sur un logement sis 20, Rue de Pomet – 3e étage – 83000 TOULON, moyennant un loyer mensuel de 590,00 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 20,00 euros et un dépôt de garantie de 610,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024, la SCI YVALIEN a fait délivrer à Madame [M] [L] un commandement de payer pour un montant au principal de 4 490,00 euros correspondant aux impayés locatifs arrêtés au 02 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 29 juillet 2025, la SCI YVALIEN a fait assigner Madame [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation principale conclu entre la SCI YVALIEN et Madame [M] [L] et portant sur le bien situé 20, Rue de Pomet – 3e étage – 83000 TOULON ;

Reconnaître à Madame [M] [L] la qualité d’occupant sans droit ni titre ;

Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec recours à la force publique sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Condamner Madame [M] [L] à payer à la SCI YVALIEN la somme de 8 760 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 22 juillet 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation ayant introduit la présente instance, le tout sauf à parfaire en cours de procédure ;

Condamner Madame [M] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 610 euros par mois, provision sur charges comprises ;

Condamner Madame [M] [L] à payer à la SCI YVALIEN la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la sommation d’exécuter un engagement de caution ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 30 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 octobre 2025, au cours de laquelle la SCI YVALIEN était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Elle actualise le montant de la dette locative à la somme de 10 590,00 euros au 02 octobre 2025.

Elle a été autorisée à produire en cours de délibéré l’accusé de réception du courrier adressé à Madame [M] [L] suite à la signification de l’assignation.

Au visa de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1217, 1227 et 1728 du code civil, la SCI YVALIEN soutient que la résiliation judiciaire du contrat de bail doit être prononcée au regard des manquements contractuels de la part de Madame [M] [L], caractérisés notamment par le fait qu’elle empêche l’accès à l’appartement pour lui permettre d’effectuer les réparations qui s’imposent suite au dégât des eaux signalé par ses soins le 24 octobre 2023, qu’elle ne justifie pas de la souscription d’une assurance contre les risques dont elle doit répondre en sa qualité de locataire, qu’elle n’a jamais régularisé sa dette locative constatée en 2023, ce malgré la délivrance d’un commandement de payer en date du 31 décembre 2024, et qu’elle a décidé de cesser définitivement de s’acquitter du loyer depuis lors au regard de l’aggravation de sa dette.

Madame [M] [L], citée sur la base d’un procès-verbal de recherche du commissaire de justice en application de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

La demanderesse a produit le courrier recommandé transmis à Madame [M] [L], dont l’accusé de réception lui a été présenté le 31 juillet 2025, avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il apparaît que Madame [M] [L], qui s’est engagée à payer son loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail à effet au1er juin 2022 la liant à la SCI YVALIEN, a délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’elle a cessé de payer son loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité.

En effet, il ressort des pièces communiquées par la bailleresse et notamment du décompte locatif arrêté au 02 octobre 2025, que la dette locative s’élève à la somme de 10 590,00 euros, correspondant à des impayés qui ont débuté en janvier et février 2023, qui se sont poursuivis en juin 2023, puis d’août 2023 à octobre 2023, avant de reprendre à compter de novembre 2024 et sans discontinuer jusqu’au mois d’octobre 2025.

Il s’agit d’un manquement grave de la locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En revanche, les autres moyens soulevés par la demanderesse à l’appui de sa demande de résiliation judiciaire doivent être écartés. En effet, au-delà des quelques SMS qu’elle verse aux débats, elle ne justifie aucunement de la réalité d’un dégât des eaux dans le logement pris à bail par Madame [M] [L] qui aurait nécessité que le bailleur y accède. De même, la demanderesse échoue à démontrer qu’elle a sollicité sa locataire aux fins de souscription d’une assurance en amont de la délivrance de son assignation, le commandement de payer délivré le 31 décembre 2024 n’y faisant pas référence.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire contrat de bail conclu entre Madame [M] [L] et la SCI YVALIEN, aux torts exclusifs de la locataire pour non-paiement des loyers.

Aussi, faute du départ volontaire de Madame [M] [L], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux sis 20, Rue de Pomet – 3e étage – 83000 TOULON selon les modalités du présent dispositif.

En revanche, il convient de rejeter la demande sous astreinte car la formulation dans l’assignation est impropre. Il s’agit d’une demande en injonction de faire qui peut être corrélée avec la demande de départ volontaire du locataire et non comme ici corrélée avec l’expulsion qui, elle, ne peut être décidée que par le commissaire de justice et le représentant de l’Etat et non par le locataire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation

Il appartient aux défendeurs conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé arrêté au 02 octobre 2025, que le retard pris par le défendeur dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 10 590,00 euros, mois d’octobre 2025 inclus.

En conséquence, Madame [M] [L] sera condamnée à verser cette somme de 10 590,00 euros à la bailleresse, jusqu’au mois d’octobre 2025 inclus, qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En outre, dans l’attente du départ effectif de la locataire, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement sis 20, Rue de Pomet – 3e étage – 83000 TOULON à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 610,00 euros correspondant au dernier loyer charges comprises, somme non indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [L], partie succombant à l’instance, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer par application de l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, la sommation d’exécuter un engagement de caution ne peut pas être comprise dans les dépens, ladite caution n’ayant pas été citée à la présente instance.

Madame [M] [L] sera également condamnée à payer à la SCI YVALIEN la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail à effet au 1er juin 2022 entre d’une part la SCI YVALIEN et d’autre part Madame [M] [L] concernant le logement situé sis 20, Rue de Pomet – 3e étage – 83000 TOULON aux torts exclusifs de la locataire pour non-paiement des loyers ;

CONSTATE que Madame [M] [L] est occupante sans droit ni titre des lieux précédemment loués ;

ORDONNE à Madame [M] [L] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de Madame [M] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux 20, Rue de Pomet – 3e étage – 83000 TOULON et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [M] [L] à payer à la SCI YVALIEN la somme de 10 590,00 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [M] [L] à payer à la SCI YVALIEN une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 610,00 euros à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [M] [L] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [M] [L] à payer à la SCI YVALIEN la somme de 500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT