COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [G] [C] épouse [S] c/ Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3]

N°

Du 16 Septembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 22/00033 – N° Portalis DBWR-W-B7F-N53R

Grosse délivrée à

M^e Valérie BOTHY-LANFRANCHI

, M^e Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS

expédition délivrée à

le 16 Septembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du seize Septembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Conformément à l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Avril 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Magistrat rapporteur : Madame SANJUAN-PUCHOL

Assesseur : Madalme VALAT

Greffier : Madame HAUSTANT

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Madame SANJUAN-PUCHOL

Assesseur : Madame DEMARBAIX

Assesseur : Madalme VALAT (Juge rédacteur)

DÉBATS

A l’audience publique du 15 Avril 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 03 Juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Septembre 2024, après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Mme [G] [C] épouse [S]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Valérie BOTHY-LANFRANCHI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEUR:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par son syndic en exercice, le Cabinet GLS/BORNE ET DELAUNEY,dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [G] [C] épouse [S] est propriétaire d’un local et d’un garage dans un immeuble soumis au régime de la copropriété dénommé [Adresse 5] situé [Adresse 3].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 3 novembre 2021.

Par acte d’huissier du 30 décembre 2021, Mme [S] a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins d’obtenir principalement l’annulation de certaines résolutions approuvées par l’assemblée générale.

Par dernières conclusions notifiées le 20 février 2024, Mme [G] [S] sollicite :

le prononcé de la nullité de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 3 novembre 2021,la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui communiquer tous les bons d’intervention et contrats APM sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,le prononcé de la nullité de la résolution n° 6,la condamnation du syndicat des copropriétaires à rebrancher les détecteurs de présence au niveau des jardinières du rez-de-chaussée sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,le prononcé de la nullité de la résolution n° 9,le prononcé de la nullité de la résolution n° 10,la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui communiquer le contrat Nomade Process sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,le prononcé de la nullité de la résolution n° 11,le prononcé de la nullité de la résolution n° 12,la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 8.000 euros en réparation de son préjudice moral,sa dispense de paiement des charges de copropriété afférentes à la présente procédure,le débouté du syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit ordonnée nonobstant appel et sans caution,la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de Maître [R], huissier de justice.

Par conclusions notifiées le 28 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] conclut à titre principal à l’irrecevabilité des demandes de Mme [S] et, à titre subsidiaire, au débouté de l’ensemble de ses demandes. Il sollicite également sa condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Pour un exposé complet des faits et de l’argumentation des parties, il est renvoyé à leurs écritures respectives conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue initialement le 18 janvier 2024. L’ordonnance de clôture a été révoquée aux fins de production de pièces supplémentaires et la nouvelle date de clôture a été fixée au 29 mars 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 15 avril 2024 et le prononcé de la décision a été fixé au 3 juillet 2024 prorogé au 16 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à voir déclarer irrecevables les demandes formées par Mme [S]

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le syndicat des copropriétaires conclut au visa de ce texte à l’irrecevabilité des demandes formées par Mme [S] aux motifs qu’elles sont dépourvues de fondement juridique. Il lui reproche de se contenter de viser l’intégralité des dispositions applicables en matière de copropriété en renvoyant de façon générale aux dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et au décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de cette loi.

Mme [S] réplique que ses demandes sont bien fondées et se réfère dans ses conclusions récapitulatives aux divers articles de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application.

Il convient de constater que les dernières écritures de Mme [S] contiennent plusieurs références textuelles et renvoient notamment aux dispositions des articles 11, 17 et 21 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 8-1, 9 et 13 de son décret d’application. Les demandes formées par Mme [S] ne sont par conséquent pas dépourvues de fondement juridique et seront déclarées recevables.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 5

L’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, l’assemblée générale du 3 novembre 2021 a approuvé la résolution n° 5 rédigée dans les termes suivants :

« Les copropriétaires désireux de prendre connaissance des pièces justificatives des charges de copropriété peuvent les consulter dans les bureaux du Syndic, sur rendez-vous :

DE 9 H 00 A 12 H 00 ET DE 14 H 00 A 18 H 00

L’Assemblée Générale approuve en leur forme, teneur, imputation et répartition, les comptes des charges de l’exercice du 01/01/2020 au 31/12/2020 pour un montant de 27 803.78 €, incluant l’état financier, le compte de gestion général du Syndicat des copropriétaires et le comparatif des comptes de l’exercice précédent, qui ont été adressés à chaque copropriétaire. »

Mme [S] soutient en premier lieu que la nullité de cette résolution doit être prononcée dès lors qu’elle n’a pas pu consulter les pièces justificatives comptables avant l’assemblée générale, que la répartition des charges n’est pas correcte, que la décision d’approuver la résolution a été irrégulièrement prise et constitue un abus de majorité et que des dépenses ont été effectuées sans justificatifs et sans contrôle. Elle fait notamment valoir que certaines factures ont été payées à l’entreprise APM alors que les contrats liant la copropriété à cette entreprise ont été résiliés par l’assemblée générale du 14 septembre 2016.

Il ressort des pièces produites que Mme [S] et son époux ont été reçus pour un rendez-vous dans les bureaux du syndic le 15 octobre 2021 aux fins de consulter les justificatifs des charges de copropriété et qu’une copie du grand livre des comptes leur a été adressée par mail le 20 octobre 2021. De même, Mme [S] soutient avoir éprouvé des difficultés pour se connecter sur l’extranet du syndic, puis confirme qu’elle a pu se connecter à celui-ci mais affirme que l’extranet ne mettait pas à disposition des documents comptables, sans toutefois le démontrer. Il convient de conclure par conséquent que l’allégation de Mme [S] selon laquelle elle n’a pas pu consulter les pièces justificatives avant l’assemblée générale est infondée.

En second lieu, Mme [S] reproche au syndicat des copropriétaires d’avoir indûment payé en 2020 des factures à l’entreprise AMP alors que les contrats de maintenance souscrits avec cette entreprise ont été résiliés par l’assemblée générale du 14 septembre 2016 en raison d’une surfacturation et de mauvaises prestations. Elle explique que la souscription des contrats de maintenance avec l’entreprise Electro Services a été votée en lieu et place des contrats AMP.

Le syndicat des copropriétaires réplique que des contrats ont été effectivement signés avec l’entreprise Electro Services mais pour une durée d’un an et donc applicable uniquement pour l’exercice 2016-2017. Il souligne que les interventions de l’entreprise APM ont été réglées au titre des contrats souscrits ultérieurement pour l’année 2020.

Le syndicat des copropriétaires ne produit cependant pas les nouveaux contrats de maintenance qui auraient été, selon ses allégations, souscrits auprès de l’entreprise APM au titre de l’année 2020 afin de justifier des neuf règlements effectués à cette entreprise selon l’état des dépenses de 2020. Ces contrats n’ont pas été mis à disposition lors du rendez-vous pris par Mme [S] dans les locaux du syndic et le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir répondu à la demande formulée par Mme [S] par mail du 16 octobre 2021 d’obtenir communication des bons d’intervention et contrats de prestations de service souscrits par la copropriété.

Il s’ensuit que la régularité des neuf règlements effectués au bénéfice de la société APM n’est pas démontrée en l’état du dossier. La nullité de la résolution n° 5 du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 novembre 2021 doit par conséquent être prononcée.

Sur la demande de communication des bons d’intervention et des contrats APM

La nullité de la résolution n° 5 étant prononcée, la demande de Mme [S] de se voir communiquer les bons d’intervention et les contrats souscrits avec l’entreprise APM devient sans objet. Mme [Z] ne fait par ailleurs valoir aucun moyen de fait et de droit au soutien de cette demande autres que les moyens invoqués au soutien de sa demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 5.

Mme [Z] sera par conséquent déboutée de ce chef de demande.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 6

En application de l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Le quitus donné au syndic par l’assemblée générale des copropriétaires vaut reconnaissance que le syndic a correctement assumé la gestion d’ensemble de la copropriété au cours de l’exercice considéré.

En l’espèce, l’assemblée générale du 3 novembre 2021 a approuvé la résolution n° 6 rédigée dans les termes suivants :

« L’Assemblée Générale donne quitus au Cabinet GLS pour sa gestion au cours de l’exercice 01/01/2020 au 31/12/2020. »

Mme [S] sollicite le prononcé de la nullité de cette résolution au motif que le syndic n’a pas joint à la convocation à l’assemblée générale tous les documents nécessaires, contrats et devis, n’a pas procédé aux réparations nécessaires permettant la conservation de l’immeuble et n’a pas répondu aux questions qui lui ont été posées concernant particulièrement les procédures judiciaires en cours. Elle ajoute que certains détecteurs de présence ne s’allument plus et que des fuites d’eaux usées se produisent régulièrement dans les parties communes de l’immeuble depuis 2021, sans que le syndic ait pris les mesures nécessaires pour y remédier malgré l’intervention d’un inspecteur de salubrité du service d’hygiène publique confirmant le désordre. Elle estime que le conseil syndical n’a pas rempli son rôle d’assistance et de contrôle de la gestion effectuée par le syndic.

Le syndicat des copropriétaires réplique que Mme [S] ne justifie pas avoir attiré l’attention du syndic sur les fuites d’eaux usées et soutient que le syndic a rapidement fait intervenir un plombier lorsqu’il en a eu connaissance afin de mettre fin au désordre et d’assurer la conservation de l’immeuble. Il verse aux débats des factures d’intervention d’un plombier mandaté par le syndic. Il précise en outre que les détecteurs de présence que Mme [S] évoque se sont avérés inefficaces dans leur fonction sécuritaire et gênants pour les occupants du premier étage de l’immeuble de sorte que le conseil syndical a décidé de ne pas conserver ce dispositif. Il conteste les allégations de Mme [S] selon lesquelles le syndic n’aurait pas rempli sa mission de conservation de l’immeuble.

Il convient de conclure sur la base des pièces fournies que le syndic a initié des travaux sur les canalisations fuyardes qui ont pris un certain temps et ne semblent pas avoir résolu complètement le désordre constaté. Il n’est pas clairement démontré si ce désordre a pour origine des parties privatives ou communes puisque des modifications dans l’appartement d’un copropriétaire sont évoquées comme étant liées aux fuites d’eaux usées.

Quant aux détecteurs de présence pour lesquels Mme [S] reproche au syndicat des copropriétaires d’avoir refusé de les rebrancher, il n’est pas démontré en l’état du dossier si ces détecteurs de présence sont inefficaces et gênants comme le soutient le syndicat des copropriétaires, ou si leur remise en fonctionnement est justifiée, comme le soutient Mme [S].

Il s’en déduit que si la gestion de l’immeuble n’est pas exempte de critiques, les irrégularités alléguées ne justifient pas le prononcé de l’annulation de la résolution n° 6.

Mme [S] sera par conséquent déboutée de sa demande de prononcé de la résolution n°6 du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 novembre 2021.

Sur la demande de remise en fonctionnement des détecteurs de présence

Mme [S] soutient que les détecteurs de présence au niveau des jardinières situées au rez-de-chaussée doivent être rebranchés afin de limiter les risques d’intrusion de personnes mal intentionnées dans la copropriété en cas de panne de la porte des garages.

Le syndicat des copropriétaires fait référence à une décision du conseil syndical quant à la suppression de ce dispositif en raison de son inefficacité et de la gêne occasionnée aux occupants du premier étage.

Il s’en déduit que l’opportunité de la décision de rebrancher les détecteurs de présence n’est pas démontrée. Mme [S] doit par conséquent être déboutée de sa demande de voir ordonner la condamnation du syndicat des copropriétaires de rebrancher les détecteurs de présence situés au niveau des jardinières au rez-de-chaussée.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 9

En vertu du principe de l’autonomie des décisions et de la spécificité des majorités, l’assemblée générale des copropriétaires a l’obligation d’émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l’ordre du jour ; un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites est nul.

Mais si le vote bloqué est prohibé lorsque chaque question est indépendante des autres, certaines questions connexes ou complémentaires relevant de la même majorité sont susceptibles d’être regroupées pour donner lieu à un vote unique dès lors qu’elles forment un tout et ont un seul et même objet.

En l’espèce, l’assemblée générale du 3 novembre 2021 a approuvé la résolution n° 9 rédigée dans les termes suivants :

« Conformément aux dispositions prévues par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 :

Modalités de consultation du Conseil Syndical :L’Assemblée Générale fixe le montant à partir duquel le Conseil Syndical devra être consulté à la somme de 1 500.00 € TTC en gestion préventive en cas d’urgence.

Mise en concurrence :

L’Assemblée Générale décide que la mise en concurrence des marchés et contrats sera lancée à partir de la somme de 1 500.00 € TTC. »

Mme [S] soutient que les décisions relatives aux modalités de consultation du conseil syndical et au montant pour lequel la mise en concurrence des marchés et contrats est obligatoire auraient dû faire l’objet de deux votes séparés. Elle souligne que l’assemblée générale doit se prononcer par des votes différents sur chacun des points de l’ordre du jour et que chaque résolution proposée au vote de l’assemblée générale ne peut avoir qu’un seul objet. Elle ajoute que le plafond de 1.500 euros est par ailleurs trop élevé et devrait être fixé à 500 euros en raison de la mauvaise gestion de l’immeuble par le syndic.

Le syndicat des copropriétaires réplique que les deux décisions sont liées et devaient faire l’objet d’une seule résolution.

Il convient toutefois d’observer que les deux questions soumises au vote de l’assemblée générale quant à la consultation du conseil syndical et de la mise en concurrence des marchés d’entreprise sont indépendantes, même si le même plafond de dépense est précisé.

Il convient par conséquent de prononcé la nullité de la résolution n° 9 du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 novembre 2021.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 10

L’article 209 II de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi Elan, prévoit que les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

A cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

En l’espèce, l’assemblée générale du 3 novembre 2021 a approuvé la résolution n° 10 rédigée dans les termes suivants :

« L’Assemblée générale des copropriétaires décide de faire effectuer un audit de l’état descriptif de division et règlement de copropriété, et de ses éventuels modificatifs par tout conseil spécialisé en matière de droit de la copropriété aux fins (i) d’analyse de la documentation régissant la copropriété et (ii) de déterminer la nécessité de la mise en conformité du règlement de copropriété.

L’Assemblée générale donne expressément mandat au syndic pour :

Faire réaliser l’audit des documents de la copropriété par la société Nomade Process et tout conseil spécialisé en matière de copropriété afin de déterminer la nécessité de la mise en conformité du règlement de copropriété ;

Fixe le montant maximum de 756 euros (+32€/ document commandé) les honoraires et débours à verser à la société Nomade Process et à tout conseil spécialisé à intervenir dans le cadre de l’analyse de la documentation régissant la copropriété ;

Donne tout pouvoir au Syndic de copropriété à l’effet de signer tout contrat de prestation de service avec la société Nomade Process. »

Mme [S] fait valoir que le délai de trois ans imposé par la loi du 23 novembre 2018 pour la mise en conformité du règlement de copropriété était expiré au moment du vote sur cette résolution et qu’il n’y avait pas lieu de modifier le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Elle estime qu’il s’agit d’une manœuvre du syndic et du conseil syndical tendant à justifier certaines irrégularités affectant la répartition des charges. Elle reproche également l’absence de mise en concurrence concernant cette prestation et le vote dans une seule et même résolution sur la décision de consulter un cabinet spécialisé et celle d’arrêter le choix du cabinet, de surcroît sans aucune mise en concurrence.

Le syndicat des copropriétaires réplique qu’en application de l’article 209 de la loi du 23 novembre 2018 il était nécessaire de procéder à un audit par un spécialiste des documents existants afin de déterminer si leur mise à jour était nécessaire. Il précise que cette loi a introduit les articles 6-2, 6-3 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 modifiant les obligations à charge des copropriétés notamment transformant l’obligation de mise en conformité en une obligation d’interroger les copropriétaires afin d’y procéder. Il ajoute que l’absence de mise en conformité dans un délai de trois ans n’entraînait pas la disparition des droits acquis, cette mesure ne valant que pour les droits futurs.

Il est dans l’intérêt d’un bon fonctionnement de la copropriété que les dispositions du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division soient conformes au droit positif. Il est en outre souhaitable de procéder à un audit préalable du règlement avant de soumettre au vote de l’assemblée le principe et le détail des modifications nécessaires et les améliorations qui pourraient être apportées au regard des réformes législatives successives et notamment la loi Elan du 23 novembre 2018.

Les parties ne versent pas aux débats le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 5] et l’état descriptif de division. Elles ne précisent pas non plus la date de son établissement. Aucun modificatif du règlement de copropriété n’est produit. Il s’en déduit que le règlement de copropriété n’a pas fait l’objet de modifications récentes permettant sa mise en conformité aux textes en vigueur.

En outre, les questions relatives à la consultation d’un cabinet spécialisé pour l’audit et le choix de ce cabinet sont liées et pouvaient faire l’objet d’une seule et même résolution. Ensuite, le montant de la prestation n’excédait pas le plafond de 1.500 euros fixé pour la mise en concurrence qui n’était donc pas requise. Enfin, il n’est pas démontré que le délai de trois ans prévu par la loi Elan pour la mise en conformité est assorti de sanctions.

Mme [S] sera par conséquent déboutée de sa demande tendant au prononcé de la nullité de la résolution n° 10 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 3 novembre 2021.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 11

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic.

L’article 11 I. 3° du décret du 17 mars 1967 dispose que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour pour la validité de la décision les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché.

En l’espèce, l’assemblée générale du 3 novembre 2021 a approuvé la résolution n° 24 rédigée dans les termes suivants :

« Conformément aux dispositions de l’article 55 modifiant l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale après avoir pris connaissance de l’obligation de soumettre à son vote la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais du syndicat, après avoir délibéré décide d’accepter la proposition de la société Pro Archives pour un budget de 4.74€ TTC annuels par lot principal la première année. Une telle décision ne pouvant donner lieu à aucune rémunération supplémentaire au profit du Syndic. »

Mme [S] fait valoir que la gestion des archives fait partie de la mission ordinaire du syndic et que la rémunération de celui-ci doit être minorée à hauteur du montant des frais de conservation des archives par une société tierce. Elle ajoute que le syndic doit exposer de façon motivée une demande de confier les archives à une entreprise tierce et doit porter à la connaissance des copropriétaires les conséquences de ce transfert. Elle note que le contrat de la société d’archivage aurait dû être joint à la convocation pour l’assemblée générale et qu’aucune réponse n’a été apportée aux demandes de communication qu’elle a adressé par courrier électronique. Elle note en outre qu’aucun devis n’a été joint à la convocation, qu’une mise en concurrence aurait dû être assurée et que l’avis du conseil syndical sur le contrat d’archivage aurait dû être communiqué. Elle soutient ensuite que la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise d’archivage et celle du choix de l’entreprise aurait dû faire l’objet de deux résolutions distinctes. Elle conclut enfin que l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires n’a pas été défendu en raison des frais engagés et que le vote était abusif puisqu’il tendait à l’empêcher à obtenir la communication des procédures judiciaires Sese, Picado et [H] dont le traitement est susceptible d’engager la responsabilité du conseil syndical et du syndic.

Le syndicat des copropriétaires réplique que la demande formulée par Mme [S] est imprécise et qu’elle est dépourvue de fondement juridique.

Il ressort des pièces fournies que la convocation à l’assemblée générale ne comportait pas de copie du contrat de la société Pro Archives et que la résolution soumise au vote des copropriétaires ne comportait pas les principaux renseignements de nature à permettre aux copropriétaires d’émettre un vote éclairé sur le transfert des archives à cette société et notamment des renseignements quant au coût des prestations au-delà de la première année, les conditions de consultation des documents confiés à cette société et la décote éventuelle sur les honoraires du syndic.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de la résolution n° 11 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 3 novembre 2020.

Sur la demande de notification du contrat Pro Archives et les documents relatifs à des procédures judiciaires

Mme [S] sollicite la communication du contrat Pro Archives et des documents demandés concernant les procédures Sese, Picado et [H] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires réplique que le syndic n’est pas partie à la présente instance et que la demande de Mme [S] procédant à la mise en cause de sa responsabilité sont irrecevables pour être mal fondée.

Il convient de constater que compte tenu de l’annulation de la résolution n° 11 la demande de communication du contrat Pro Archives devient sans objet.

En outre, la demande relative à la communication des « documents demandés concernant les procédures Sese, Picado et [H] » est imprécise quant au caractère des documents demandés, à l’identification des procédures par notamment leur numéro d’inscription au registre général et les motifs de cette demande. Sa formulation ne permet pas au tribunal d’apprécier son bien-fondé.

Mme [S] sera par conséquent déboutée de ce chef de demande.

Sur la demande de prononcé de la nullité des résolutions n° 12

En l’espèce, l’assemblée générale du 3 novembre 2021 a approuvé la résolution n° 12 rédigée dans les termes suivants :

« L’Assemblée générale après avoir pris connaissance des conditions essentielles du devis et après avoir délibéré, décide d’effectuer les travaux suivants :

mise en peinture de la porte de garage du RDC et retient la proposition présentée par l’entreprise CYRS BAT 06 prévue pour un montant de 910.25 € TTC.Autorise le Syndic à procéder, selon la clé de répartition CHARGES GENERALES aux appels de fonds suivants exigibles le 01/01/2022 pour la totalité de la somme, soit un montant de 910,25 €de telle manière que le Syndic soit toujours en mesure de régler les situations de l’entreprise aux dates convenues dans le marché. »

Mme [S] fait valoir que la porte du garage était livrée peinte, n’avait pas besoin d’être repeinte et que les travaux votés n’étaient pas nécessaires. Elle estime que l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires n’a pas été défendu et que le vote était abusif.

Le syndicat des copropriétaires réplique que la porte qui a été repeinte n’est pas la nouvelle porte de garage installée.

Le procès-verbal d’huissier du 8 avril 2021 versé au débat par Mme [S] précise uniquement que la porte de garage de droite donnant accès à la cour arrière de l’immeuble a été remplacée. Il contient des images partielles d’une porte de garage.

Le syndicat des copropriétaires produit une planche photographique sur laquelle figurent deux portes de garages dont une pleine et une seconde porte comportant une porte de passage piéton.

Ces pièces ne permettent pas de confirmer que la porte de garage repeinte venait d’être changée et était en l’état neuf. Il ne peut donc pas en être déduit que les travaux de peinture effectués n’étaient pas nécessaires ou que le vote émis par l’assemblée générale était constitutif d’un abus de majorité.

Mme [S] sera par conséquent déboutée de sa demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 3 novembre 2020.

Sur la demande de paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [S] précise qu’elle a été contrainte pour la deuxième fois courant l’année 2021 de saisir la juridiction et qu’il est donc indéniable qu’elle subit un préjudice moral du fait des agissements du syndicat des copropriétaires qui ne défère spontanément à aucune de ses demandes et qui approuve systématiquement des résolutions contraires à l’intérêt collectif.

Le syndicat des copropriétaires réplique que Mme [S] ne peut faire valoir aucun préjudice du fait de l’adoption de résolutions d’assemblée générale de copropriété régulièrement votées.

Mme [S] justifie sa demande de versement de dommages et intérêts par les procédures judiciaires qu’elle est contrainte d’initier. Ses demandes ne sont cependant que partiellement fondées dans la présente instance si bien qu’elle doit être déboutée de sa demande de versement de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Sur la dispense de participation aux frais de procédure

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, les demandes de Mme [S] ne sont que partiellement fondées et elle sera déboutée de sa demande de dispense des frais de procédure générés par la défense du syndicat des copropriétaires.

Les demandes accessoires

Les deux parties étant partiellement perdantes et gagnantes au procès, elles seront condamnées à assumer les dépens de l’instance par moitié.

L’équité ne commande en revanche pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile si bien que les parties seront déboutées de leurs demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort:

DECLARE recevables les demandes formées par Mme [G] [C] épouse [P] ;

PRONONCE la nullité de la résolution n° 5 du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 novembre 2021 de l’immeuble dénommé [Adresse 5] situé [Adresse 3];

PRONONCE la nullité de la résolution n° 9 du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 novembre 2021 de l’immeuble dénommé [Adresse 5] situé [Adresse 3] ;

PRONONCE la nullité de la résolution n° 10 du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 novembre 2021 de l’immeuble dénommé [Adresse 5] situé [Adresse 3] ;

PRONONCE la nullité de la résolution n° 11 du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 novembre 2021 de l’immeuble dénommé [Adresse 5] situé [Adresse 3] ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ;

CONDAMNE Mme [G] [C] épouse [P] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] situé [Adresse 3] à payer par moitié les dépens de l’instance.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT