TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/09901 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2DOU

Minute :

Syndic. de copro. RESIDENCE SEVIGNE ALLEE MAURICE AUDIN

Représentant : M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Monsieur [Z] [H]

Madame [Y] [H]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 20 Mars 2025;

par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge du tribunal judiciaire assisté(e) de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 16 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge du tribunal judiciaire assisté(e) de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. RESIDENCE SEVIGNE ALLEE MAURICE AUDIN, demeurant Syndic : IMMO DE FRANCE [Localité 10] IDF – [Adresse 4]

Représentée par M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire 191.

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [Y] [H] est propriétaire des lots n°769, 193, 481 au sein de la Résidence SEVIGNE, [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier en date du 15 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, IMMO DE FRANCE, a fait signifier à Monsieur [Z] [H] et Madame [Y] [H] un commandement de payer la somme de 5712.92 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [Z] [H] et Madame [Y] [H] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

—  4.799,27 euros correspondant aux charges de copropriété impayées arrêtées au 15 octobre 2024 (4eme trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2023 ;

—  1.258,90 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2023 ;

—  1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2025.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise sa demande à la somme de 858,56 euros au titre de paiement des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 janvier 2025, échéance du premier trimestre 2025 incluse, et maintien ses autres demandes.

Il expose que Monsieur [Z] [H] et Madame [Y] [H] propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, et sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de défendeurs au paiement de dommages et intérêts.

Madame [Y] [H] et Monsieur [Z] [H] cités à personne ne comparaissent pas, ni personne pour les représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 31 mai 2022, du 27 juin 2023, 13 juin 2024 approuvant les exercices 2021 à 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires défaillants.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024 et 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à son point 2° la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Z] [H] et Madame [Y] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence SEVIGNE sis [Adresse 8], la somme de 858,56 euros au titre des charges de copropriété arrêtées 10 janvier 2025, 1er trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1258,90 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Toutefois, il n’est pas justifié de l’envoi effectif de relance ou de mise en demeure.

Il convient également de déduire la somme de 351,60 euros au titre des « frais transmission dossier aux. Just. », ainsi que la somme de 351,60 au titre de « frais transmission dossier avocat » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification du commandement de payer du 15 novembre 2023, à hauteur de 161,45 euros, dont il est justifié.

En revanche, il n’est pas justifié d’un commandement de payer en date du 17 mai 2024.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [Z] [H] et Madame [Y] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence SEVIGNE sis [Adresse 8], la somme de 161.45 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du débat que les défendeurs ne payent pas régulièrement les charges. Les manquements systématiques et répétés à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires sans justifier d’une raison légitime pouvant expliquer cette carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [Z] [H] et Madame [Y] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence SEVIGNE sis [Adresse 8], la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [Z] [H] et Madame [Y] [H] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [Z] [H] et Madame [Y] [H] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [H] et Madame [Y] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence SEVIGNE sis [Adresse 8], la somme de 858,56 euros au titre des charges de copropriété arrêtées 10 janvier 2025, 1er trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [H] et Madame [Y] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence SEVIGNE sis [Adresse 8], la somme de 161.45 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [H] et Madame [Y] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence SEVIGNE sis [Adresse 8], la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [H] et Madame [Y] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence SEVIGNE sis [Adresse 8], la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [H] et Madame [Y] [H] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT