TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 4]

[Localité 7]

Tél:[XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 25/06256 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3ISD

Minute :

JUGEMENT

Du : 22 Septembre 2025

Madame [V] [I]

C/

Monsieur [P] [W]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 01 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [V] [I]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jean claude GUIBERE, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Substitué par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [W]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Présent et assisté de M^e Sophie ROYER, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Aide Juridctionnelle Totale n° C930082025007063 en date du 30-05-2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Jean claude GUIBERE

M^e Sophie ROYER

Expédition délivrée à :

MME [I] [V] a donné à bail à M. [W] [P] un logement le 12-07-11 pour une durée de trois ans renouvelable .

Le 24-01-20 le bailleur a signifié au locataire un congé pour vente expirant le 24-07-20 .

Le locataire se maintient dans les lieux et en vertu de l’article 15-2 de loi du 6 juillet 1989 le bailleur demande son expulsion.

Par exploit de commissaire de justice du 23-05-25 , MME [I] [V] propriétaire de locaux a fait assigner M. [W] [P] aux fins d’obtenir que :

— le bail soit résilié du fait d’un congé pour vendre et que M. [W] [P] soit déclaré occupant sans droit ni titre ;

subsidiairement

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et défaut de présentation d’une assurance valide ;

— l’expulsion de M. [W] [P] soit ordonnée ainsi que de tous occupants de son chef;

— MME [I] [V] puisse se faire assister d’un serrurier, du commissaire de police pour l’exécution de l’expulsion des occupants ;

— la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle de 560 euros jusqu’à son départ effectif;

— la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 1955.92 euros représentant les loyers et charges dus ;

— la condamnation de M. [W] [P] au paiement de la somme de 11370.21 euros en compensation des dégradations commises par le locataire dans les lieux et des dommages et intérêts à hauteur de 5000 euros ;

— la condamnation du défendeur au paiement d’une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’au dépens, le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire .

A l’audience du 01-07-25 le conseil de MME [I] [V] expose que conformément aux dispositions d’ordre public relatives au logement par un acte de commissaire de justice a été délivré un congé au locataire afin de pouvoir vendre l’appartement ; que le locataire se maintient dans les lieux.

Il expose que le congé n’est pas frauduleux mais qu’il a été délivré au moment de la crise du COVID et que les démarches pour la mise en vente ont été retardées .

A l’audience M. [W] [P] assisté par son conseil répond que :

— le bailleur ne justifie pas de sa volonté de vendre puisqu’il n’est fourni aucun accomplissement d’actes positifs démontrant cette volonté ;

que le bailleur a assigné en validité du congé trois ans après la délivrance de ce dernier et la procédure a été radiée en raison du manque de diligence du demandeur ; qu’il n’est produit aucun mandat de vente du bien immobilier , ni estimation de la valeur de celui-ci;

— s’agissant du commandement de payer de 2016 , il vise un décompte locatif d’août 2015 et ne permet pas de vérifier si les causes du commandement de payer ont été réglées ;

— s’agissant du congé pour motifs légitimes et sérieux , ils n’ont pas fait l’objet d’un congé au locataire .

En conséquence M. [W] [P] demande :

— le débouté des demandes du bailleur concernant l’expulsion ,

— le débouté des demandes relatives à l’arriéré locatif qui n’est pas justifié , il soutient qu’il paie régulièrement le solde du ,

— le débouté des demandes relatives aux charges locatives du fait de la non régularisation annuelles de celles-ci.

Reconventionnellement il demande des dommages et intérêts pour compensation de son trouble de jouissance à hauteur de 6000 euros et explique que le service d’hygiène et salubrité , suite à une visite du 12-07-22 , a relevé plusieurs désordres et non-conformité au règlement sanitaire départemental à savoir :

— le développement de moisissures dans la pièce principale et la cuisine,

— l’insuffisance de moyen de chauffage fixe,

— une installation électrique dangereuse.

A titre subsidiaire M. [W] [P] sollicite un délai de 12 mois pour quitter les lieux et le rejet en tout état de cause de la demande de dommages et intérêts et des frais sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

Le conseil de MME [I] [V] réplique qu’il formule une demande de résiliation sur le fondement de motifs légitimes et sérieux à savoir :

— la jouissance non paisible des lieux et mentionne que le syndicat des copropriétaires l’a informé de l’usage du logement comme point de trafic de stupéfiants ,

— la détérioration des lieux et explique que le logement a été refait à neuf en 2011 , que depuis des fuites privatives provenant du non entretien par le locataire du logement ont atteint les parties communes , que le syndicat des copropriétaires envisage d’engager une action en réalisation à ses frais des réparations .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé

MME [I] [V] prouve qu’elle est le propriétaire du bien immobilier et donc qu’elle a qualité pour déliver un congé pour vente .

Selon l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Selon l’article 15-2 de cette même loi, lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice 24-01-20 , MME [I] [V] a proposé à M. [W] [P] d’acheter ce bien conformément aux dispositions légales à savoir sont présentes les mentions obligatoires , une notice .

Selon la doctrine et la jurisprudence le juge n’est pas tenu à un contrôle a priori de l’intention de vendre mais bien a postériori suite au congé ou au départ du locataire .

En l’espèce , M. [W] [P] démontre que le congé du 24-01-20 n’a pas été suivi de démarches du bailleur pour faire visiter les lieux aux fins d’estimation ou de fixation d’un mandat de vente ou d’établissement de diagnostics techniques .

Le bailleur a engagé une assignation en validité du congé le 12-01-23 , soit trois ans après le congé. Cette procédure n’a pas trouvé d’issue du fait de l’inaction du bailleur . Dès lors la demande de validation du congé du 24-01-20 par assignation du 23-05-25 ne prouve pas la volonté manifeste du bailleur de vendre le bien immobilier à la date du congé le 24-01-20.

En conclusion le congé délivré le 24-01-20 pour le 24-07-20 est donc irrégulier et il n’y a pas lieu de le valider.

Sur le commandement de payer et la justification d’une assurance

s’agissant du commandement de payer

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 11-01-16 , MME [I] [V] a fait délivrer à M. [W] [P] un commandement de payer au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire pour un montant de 2121.24 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, lequel est demeuré infructueux.

Il est annexé au commandement de payer les loyers impayés avant la date du 11-01-16.

Toutefois il ne ressort pas des décomptes locatifs produits par le bailleur une présentation des deux mois postérieurs au 11-01-16 qui aurait permis de vérifier la régularisation ou non de ce commandement de payer .

Il n’y a pas lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11-02-16.

S’agissant de la justification d’une assurance valide

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que « le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis chaque année, à la demande du bailleur ».

Par acte de commissaire de justice du 11-01-16, MME [I] [V] a fait délivrer à M. [W] [P] un commandement de produire une attestation d’assurance valide dans un délai d’un mois , en vain le 11-02-16 .

Ce commandement a été renouvelé le 30-01-20 puis le 03-01-22.

M. [W] [P] produit des attestations d’assurance du 28-02-18 , du 25-03-22 au 24-03-23 , ainsi que celle de 2025. Ces attestations ne couvrent pas les périodes demandées dans les commandements .

L’absence d’assurance constitue une cause majeure de résiliation du bail. Cette inexécution d’une obligation du bail suffit à résilier celui-ci à la date du 11-02-16.

Par suite , l’expulsion de M. [W] [P] sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

L’ occupation sans titre des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et charges contractuels , soit 560 euros , jusqu’à la libération et restitution des lieux .

Sur le solde locative

S’agissant des charges locatives

Le bailleur demande la somme de 1955.92 euros représentant des charges locatives de 2019 à 2022 à hauteur de 1562.19 euros et un solde locatif de 393.72 euros au 01-04-24.

Selon l’ article 7-1 de loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24-03-2014

“Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.”.

Le bailleur produit les charges récupérables définies par le syndicat des copropriétaires pour la période de 2019 à 2022 . En application de la prescription il ne peut être demandé par le bailleur que les sommes dues après le 27-05-22 . En l’état de la présentation du décompte , il ne peut être fait droit à cette demande .

S’agissant des loyers impayés

Selon décompte présenté par le bailleur , il apparaît que les mois de mars et d’avril 2024 ne sont pas payés . Toutefois , le décompte n’est pas actualisé à la date de l’assignation et il ne peut être vérifié si cette créance existe au moment de l’assignation .

Dès lors en l’absence d’une dette certaine , il n’est pas fait droit aux demandes de MME [I] [V] .

Sur l’état du logement et les demandes de dommages et intérêts

Il est produit aux débats l’ état des lieux d’entrée du 12-07-11 mentionnant un très bon état ainsi que des factures antérieures au 12-07-11 mais proches de cette date mentionnant tous les travaux réalisés dans le logement avant sa mise en location .

A l’inverse il est justifié de l’état actuel du logement par le rapport de visite de l’ Agence Régionale de Santé du 12-07-22 qui mentionne des moisissures , un chauffage insuffisant , une installation électrique dangereuse . Ce rapport conclut à une non-conformité au Règlement Sanitaire Départemental avec un “impact faible et limité pour la santé et la sécurité des occupants” .

Ce rapport ne détermine pas les causes et fautes des parties mais établit un état des lieux.

Le logement présente une ventilation haute et base en salle de bains mais cette ventilation n’est pas précisée dans la cuisine . Le second point constitue l’installation électrique . Il est juste produit par le bailleur une facture d’un auto-entrepreneur de juin 2011 concernant l’installation d’un tableau électrique sans autre précision.

Dès lors MME [I] [V] ne prouve pas que l’état actuel du logement soit le fait du défaut d’entretien du locataire.

M. [W] [P] manque lui aussi dans sa démonstration d’un trouble de jouissance du fait de la conclusion du rapport mentionnant un “impact faible et limité pour la santé et la sécurité des occupants” . De plus M. [W] [P] n’a pas mis en demeure son bailleur de réaliser des travaux et n’a pas produit les démarches réalisées par lui et son assureur pour répondre du dégât des eaux ayant atteint les parties communes de la copropriété.

En conséquences les demandes d’indemnisation au titre d’un trouble de jouissance et du défaut d’entretien sont rejetées.

Sur un délai pour quitter les lieux

En application des articles L412-3 et L412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution le juge peut accorder un délai pour quitter les lieux soit :

l’article L412-3 “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.”

et l’article L412-4 “La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”.

Toutefois M. [W] [P] présente sa situation financière . Il justifie d’un dossier Dalo et d’une priorité à un relogement et du paiement régulier des loyers . Toutefois il ressort des plaintes du syndicat des copropriétaires et de la nécessité de réaliser des travaux suite au dégât des eaux privatif au sein du logement qu’un long délai ne peut lui être accordé .

Dès lors un court délai pour quitter les lieux lui est fixé.

Sur les demandes annexes

Le bailleur demande la condamnation de M. [W] [P] au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts . Toutefois le demandeur ne justifie pas d’un préjudice spécifique et circonstancié , dès lors la demande à ce titre est rejetée .

Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens , à moins que le juge , par décision motivée , n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce la partie défenderesse , partie perdante , sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile , il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de M. [W] [P] les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 11-02-16 ,

AUTORISE MME [I] [V] à procéder à l’expulsion de M. [W] [P] et de tous occupants de son chef, à compter du 01-05-26 , avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer , les charges en plus, indexable à compter du terme du bail ,

CONDAMNE M. [W] [P] à payer l’indemnité mensuelle d’occupation ainsi fixée au bailleur , jusqu’à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l’effet de l’expulsion ,

DIT que la résolution du bail ne fait pas disparaître l’obligation de produire une attestation d’assurance valide ,

Condamne M. [W] [P] à payer à MME [I] [V] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Rappelle l’exécution provisoire du présent jugement,

Rejette les autres demandes,

et Condamne M. [W] [P] aux dépens qui comprendront notamment le commandement du 11-01-16 , le commandement du 30-01-20 et la sommation du 03-01-22.

LE GREFFIER LE PRESIDENT