TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX05]

@ : [Courriel 9]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/05371 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3FKV

Minute : 2025/00390

Etablissement public SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

C/

Madame [I] [O]

Représentant : Mme [R] [V] (CNL)

Copie exécutoire :

Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI

Copie certifiée conforme :

Madame [I] [O]

Préfecture de Seine-Saint-Denis

Le 18 novembre 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 18 novembre 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Sarah-Lisa GILBERT, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 septembre 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

ET DÉFENDEUR :

Madame [I] [O]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparante en personne

En présence de Mme [R] [V] (Confédération Nationale du Logement)

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 15 février 2005, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à bail à Madame [I] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Localité 7], pour un loyer mensuel principal de 287,46 €.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il a ensuite fait assigner Madame [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Saint-Ouen par un acte du 17 avril 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée et retenue une première fois à l’audience du 10 juin 2025, lors de laquelle seul l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a comparu. Le 13 juin 2025, la juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 16 septembre 2025, afin que Madame [I] [O], qui justifiait avoir écrit au greffe le 10 juin 2025 pour solliciter le renvoi de l’affaire en raison de difficultés de santé justifiées par la production d’un certificat médical, puisse comparaître et faire valoir ses droits.

A l’audience du 16 septembre 2025, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT – représenté par Maître [Y] [K] – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement d’en prononcer la résiliation aux torts de la défenderesse ; d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [O] sous astreinte de 230 € par jour de retard à compter du prononcé du jugement ; de rappeler que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner Madame [I] [O] au paiement de la somme actualisée de 3.347,91 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer indexé et des charges en cours, d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Il demande également la condamnation de la défenderesse à lui remettre son attestation d’assurance contre les risques locatifs sous astreinte de 77 € par jour de retard. Il s’oppose à l’octroi des délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail sollicités en défense.

A l’appui de ses prétentions, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT fait valoir, au visa des articles 1103, 1728, 1732, 1741 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail. Il ajoute que l’arriéré locatif s’élève à 3.347,91 €.

Madame [I] [O] comparaît en personne et conteste le montant de la dette locative, affirmant avoir effectué un paiement de 200 € le 15 septembre 2025. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 50 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle perçoit 1.035,40 € par mois et déclare deux personnes à charge. Elle souligne avoir saisi la commission de surendettement, sans retour à ce jour.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 25 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 15 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 15 février 2005 contient une clause résolutoire (article 11 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 février 2023, pour la somme en principal de 1.064,07 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 14 avril 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [I] [O] reste lui devoir la somme de 3.147,91 € à la date du 15 septembre 2025, après déduction du paiement de 200 € que Madame [I] [O] justifie avoir effectué le 15 septembre 2025.

Madame [I] [O] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 3.147,91 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.645,29 € à compter du 17 avril 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément à la demande et aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [I] [O], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en situation d’apurer sa dette locative, sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [I] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par le demandeur du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LA PRODUCTION DE L’ATTESTATION D’ASSURANCE :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, Madame [I] [O] n’a pas justifié de l’accomplissement de son obligation de s’assurer. Il convient donc de condamner Madame [I] [O] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques dont elle doit répondre en sa qualité de locataires dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision.

Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte de la locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [I] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT et de la situtation financière de Madame [I] [O], cette dernière sera condamnée à verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 février 2005 entre l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT et Madame [I] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Localité 7] sont réunies à la date du 14 avril 2023 ;

CONDAMNE Madame [I] [O] à verser à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 3.147,91 € (décompte arrêté au 15 septembre 2025, incluant août 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.645,29 € à compter du 17 avril 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus;

AUTORISE Madame [I] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [I] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [I] [O] soit condamnée à verser à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNE Madame [I] [O] à justifier auprès de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de l’assurance contre les risques dont elle doit répondre en sa qualité de locataire, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [I] [O] à verser à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

CONDAMNE Madame [I] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 18 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/05371 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3FKV

DÉCISION EN DATE DU : 18 Novembre 2025

AFFAIRE :

Etablissement public SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

C/

Madame [I] [O]

Représentant : Mme [R] [V] (CNL)

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires