TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e KOUDOYOR, M^e MAROTTE

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e DHUIN

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/06540

N° Portalis 352J-W-B7G-CXEIC

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Novembre 2017

JUGEMENT

rendu le 15 Juillet 2025

DEMANDEURS

Monsieur [V] [W], décédé

Madame [P] [I] née [W], es qualité d’héritière de Monsieur [V] [W]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Monsieur [L] [W], es qualité d’héritier de Monsieur [V] [W]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentés par Maître Averèle KOUDOYOR de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1635

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic, la S.A.R.L. SIMMOGEST

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par Maître Julien MAROTTE de l’ASSOCIATION DM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0708

Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/06540 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXEIC

DÉFENDERESSE

Société CDC Habitat (anciennement dénommée Société Nationale Immobilière)

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Nicolas DHUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0213

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 07 mai 2025 tenue en audience publique devant Madame Laure BERNARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 15 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur la parcelle contiguë appartenant à la société alors dénommée

« Société Nationale Immobilière », a été érigé un immeuble à usage d’habitation.

Courant 2010, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8] (ci-après le syndicat des copropriétaires) s’est plaint de désordres d’infiltrations et de fissurations.

Suivant ordonnance de référé du 28 décembre 2011, une mesure d’instruction a été ordonnée, confiée à M. [H] [E].

Les opérations d’expertise judiciaire ont été déclarées communes suivant ordonnance de référé du 15 avril 2015 à [V] [W], copropriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 9].

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 30 avril 2017.

Par actes d’huissier du 06 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, a assigné la Société Nationale Immobilière devant la juridiction de céans, afin d’obtenir sa condamnation à l’indemniser de ses préjudices et à faire réaliser des travaux réparatoires.

Par acte d’huissier du 07 novembre 2017, [V] [W] a également assigné la Société Nationale Immobilière ainsi que le syndicat des copropriétaires devant la juridiction de céans, aux fins d’indemnisation.

Les deux affaires ont été jointes par une ordonnance du 3 juillet 2018.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 02 mai 2019, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«  Homologuer le rapport d’expertise de M. [E] du 30 avril 2017;

— Dire que la SNI est partiellement responsable, dans la mesure retenue par l’expert, des désordres affectant l’immeuble du [Adresse 9], sur le fondement du principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ;

— Condamner la SNI à effectuer sous astreinte de 100 euros par jour de retard les travaux lui incombant, préconisés par le rapport d’expertise, à savoir la création de barbacanes sur le mur de soutènement en béton retenant la colline en friche,

— Condamner la SNI à lui payer la somme de 258.449,02 euros au titre de la réparation des désordres, avec revalorisation suivant variation de l’indice BT01 depuis le 21 février 2017 jusqu’à la date du jugement à intervenir,

— Condamner la SNI à lui payer la somme de 75.806,48 euros au titre des frais d’expertise,

— Condamner la SNI au paiement de la somme de 7.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement. "

[V] [W] est décédé le [Date décès 3] 2020.

Par ordonnance du 10 octobre 2023, le juge de la mise en état a reçu Mme [P] [W] épouse [I] et M. [L] [W] en leur intervention volontaire, en leur qualité non-contestée d’héritiers de [V] [W].

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 03 mai 2024, les consorts [W] demandent au tribunal de :

«  Vu l’article 1242 alinéa 1 du code civil

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965

Vu le rapport d’expertise judiciaire de M. [E]

— Déclarer Mme [P] [I] née [W] et M. [L] [W] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions,

— Entériner le rapport d’expertise de M. [E],

En conséquence,

— Condamner in solidum la société CDC Habitat et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à verser à Mme [P] [I] née [W] et M. [L] [W] la somme de 28.900€ au titre de la perte de loyer arrêté au mois de juillet 2017,

— Condamner in solidum la société CDC Habitat et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à verser à Mme [P] [I] née [W] et M. [L] [W] la somme de 6.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum la société CDC Habitat et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] aux entiers dépens de la présente instance et de la procédure de référé, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire, lesquels pourront être recouvrés par Maître Koudoyor, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

— Débouter la société CDC Habitat de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Mme [P] [I] née [W] et de M. [L] [W],

— Rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. "

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 décembre 2023, la Société Nationale Immobilière, désormais dénommée « CDC Habitat » (ci-après CDC Habitat) demande au tribunal de :

«  Vu l’article 640 alinéa 1er du code civil,

Vu la note de synthèse du 03.03.2017,

Vu le rapport d’expertise du 30.04.2017,

Sur le rapport de l’expert,

— Constater que l’expert a manqué à son devoir d’objectivité, ainsi qu’au principe du contradictoire ;

En conséquence,

— Supprimer du rapport d’expertise les mentions relatives à la poussée du mur de soutènement latéral appartenant à CDC Habitat, retenue comme facteur aggravant des désordres ;

— A défaut, prononcer la nullité du rapport d’expertise du 30 avril

2017 ;

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 8] et de Mme [I] [W] et de M. [L] [W],

A titre principal,

— Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 8] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Débouter Mme [P] [I] [W] et M. [L] [W] de leurs demandes dirigées à l’encontre de CDC Habitat ;

A titre subsidiaire,

— Juger que la part de responsabilité de CDC Habitat retenue par l’expert est disproportionnée ;

— La ramener à de plus justes proportions ;

En toutes hypothèses,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 8], Mme [P] [I] [W] et M. [L] [W] à verser à CDC Habitat la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux dépens, dont distraction au profit de l’AARPI d’Ornano Querner Dhuin, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ".

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 02 décembre 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 07 mai 2025, a été mise en délibéré au 15 juillet suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, si les écritures du syndicat des copropriétaires sollicitent la condamnation de la « Société Nationale Immobilière », le tribunal entend retenir la dénomination « CDC Habitat », dès lors que ladite société a approuvé ce changement de nom lors d’une assemblée générale mixte du 24 mai 2018, élément justifié et non-contesté.

Sur les demandes de « constater » et de « juger »

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur la demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire

CDC Habitat critique les opérations expertales, prétendant que l’expert judiciaire a fait preuve de partialité dans la conduite des investigations, en tenant compte de la situation financière respective des parties et en recommandant au syndicat des copropriétaires la désignation d’un technicien particulier.

Elle soutient qu’il a en outre méconnu le principe du contradictoire, en ne lui laissant pas le temps nécessaire pour préparer la réunion du 23 février 2017 à laquelle un nouveau facteur aggravant allait être abordé (le mur de soutènement latéral) et en refusant ensuite la tenue d’une nouvelle réunion, niant à l’inverse toute prétendue inertie fautive de sa part.

Elle en déduit être fondée à solliciter la « suppression des mentions du rapport relatives à la reconnaissance de ce facteur aggravant » et à défaut la nullité dudit rapport.

Le syndicat des copropriétaires conteste les prétendus manquements de l’expert judiciaire et conclut à la validité du rapport rendu par ce dernier, soulignant l’inertie et le comportement dilatoire de la société défenderesse durant les opérations expertales, notamment quant à l’accès au terrain ou encore la communication de pièces réclamées par l’expert judiciaire.

Les consorts [W] ne forment aucune observation sur ce point.

******************

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Un rapport d’expertise judiciaire régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties à l’instance constitue un mode de preuve légalement admissible et ne peut être écarté par le juge au seul motif que la mesure n’a pas été réalisée contradictoirement, dès lors qu’il est conforté par d’autres éléments de preuve légalement admissibles.

Tel est le cas en particulier d’un rapport d’expertise judiciaire non contradictoire corroboré par un rapport d’expertise amiable lui même établi non contradictoirement, dont le juge peut apprécier souverainement la valeur et la portée, sans violer le principe de la contradiction (ex. : Civ. 3ème, 15 novembre 2018, n° 16-26.172, publié au bulletin).

Aux termes de l’article 276 du code de procédure civile, " L’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.

Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge.

Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties.

L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées ".

L’inobservation des formalités prescrites par l’article 276 du code de procédure civile, ayant un caractère substantiel, n’entraîne la nullité de l’expertise qu’à charge pour la partie qui l’invoque de prouver le grief que lui cause cette irrégularité (Cass Com. 18 février 1992). Tel n’est pas le cas lorsque l’expert a implicitement répondu dans son rapport aux dires qu’il avait omis de mentionner (Civ 3ème, 25 mai 1976).

Sur ce,

Si elle le prétend, force est de constater que CDC Habitat n’établit pas en quoi l’expert judiciaire aurait, durant sa mission, manqué d’objectivité entre les parties, de sorte que cet argument sera écarté.

Elle n’établit pas davantage le prétendu manquement dudit expert au principe du contradictoire, alors qu’il a répondu à son dire daté du 17 février 2017, d’une part, et que celui postérieur est intervenu au-delà de la date limite fixée par l’expert judiciaire (28 avril 2017 au lieu du 26 avril 2017) de sorte qu’il ne saurait lui être fait grief de ne pas en avoir tenu compte, d’autre part.

Enfin et au demeurant force est de constater que le rapport critiqué a pu faire l’objet d’échanges contradictoires entre les parties par le biais de leurs diverses écritures produites au fond.

Par conséquent les demandes de CDC Habitat tendant à la

« suppression des mentions du rapport relatives à la reconnaissance de ce facteur aggravant » et à défaut à la nullité dudit rapport d’expertise judiciaire seront rejetées.

Sur les demandes principales en indemnisation

Se prévalant des termes du rapport d’expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires sollicite l’engagement de la responsabilité de CDC Habitat dans l’aggravation des désordres affectant la copropriété, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage, ne contestant par ailleurs pas l’insuffisance des fondations de l’immeuble.

Il excipe notamment de ce que selon l’expert judiciaire, la configuration de la parcelle appartenant à la défenderesse a pour effet de diriger les eaux pluviales directement à son encontre, eu égard au mur de soutènement, édifié sur la passerelle litigieuse hors respect des règles de l’art, d’une part, et de l’absence d’entretien de ladite parcelle, d’autre part.

Il déduit de l’édification du mur de soutènement l’impossibilité pour CDC Habitat de se prévaloir de la servitude légale d’écoulement des eaux.

Il en conclut être fondé à solliciter la condamnation de CDC Habitat à effectuer des travaux réparatoires, sous astreinte, qu’à l’indemniser de son préjudice matériel (frais de travaux de gros œuvre, coût de maîtrise d’œuvre, coût de l’assurance dommage ouvrage, frais d’expertise judiciaire).

Les consorts [W] se prévalent également des conclusions du rapport expertal pour solliciter l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, d’une part, et celle de CDC Habitat en application de l’article 1242 du code civil, d’autre part, dans la survenance des désordres ayant dégradé l’appartement de leur père (fissurations et infiltrations subséquentes).

Ils réclament l’indemnisation d’un préjudice financier de perte de loyers, compte tenu de l’impossibilité de louer le bien en raison des dégradations litigieuses, pendant une durée de trente mois entre le 08 janvier 2015 et le 03 juillet 2017.

En défense, CDC Habitat conteste toute responsabilité, soutenant que les désordres dénoncés trouvent leur cause dans la mauvaise conception du bâtiment du [Adresse 9] (sol non porteur, bâtiment construit sans respect des règles de l’art, mur mitoyen appartenant au syndicat des copropriétaires non entretenu), relevant que cet élément a été constaté par l’expert judiciaire.

Elle conteste également être à l’origine d’une prétendue aggravation des désordres litigieux, compte tenu de ce que le phénomène d’écoulement des eaux de pluie au préjudice de la copropriété demanderesse résulte de la pente naturelle du terrain, d’une part, que le mur séparatif, appartenant au syndicat, présente un défaut de ravalement qui a nécessairement contribué aux désordres, d’autre part, et que rien ne permet d’établir que le mur de soutènement ne bénéficie pas d’un système de drainage ou qu’il ferait un effet « barrage » nocif, enfin.

Elle se prévaut en outre du bénéfice de la servitude légale d’écoulement des eaux prévue à l’article 640 du code civil, dont elle soutient qu’elle empêche de retenir sa responsabilité.

CDC Habitat critique, à titre subsidiaire, les mesures réparatoires et indemnitaires sollicitées en demande, qu’elle estime infondées, tant dans leur principe que dans leur quantum.

******************

Sur les désordres, leur(s)s causes et les responsabilités

L’article 1242 alinéa 1er du code civil prévoit que « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ».

Le principe de la responsabilité du fait des choses inanimées trouve son fondement dans la notion de garde, indépendamment de toute faute personnelle du gardien.

Un trouble anormal de voisinage est constitué dès lors qu’existe une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

L’article 544 du code civil dispose que " la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les

règlements ".

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage, lesquels doivent être prouvés par celui qui les invoque, est établie objectivement, sans que la preuve d’une faute soit exigée.

Selon l’article 1243 du code civil, issue de la loi n°2024-346 du 15 avril 2024, applicable aux instances en cours, " Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal. "

L’article 640 du code civil dispose par ailleurs que " Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué.

Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement.

Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur. "

Sur ce,

Le tribunal relève à titre liminaire qu’aucune pièce ne permet de justifier de la qualité de propriétaire de CDC Habitat quant de la parcelle litigieuse, alors qu’elle est présentée dans le cadre de l’expertise judiciaire, en page 5 comme gestionnaire de ladite parcelle.

Il relève également que CDC Habitat se positionne, dans ses écritures, comme propriétaire des lieux, point qui ne fait l’objet d’aucune observation par les autres parties, et qui sera donc retenu, étant précisé qu’en toute hypothèse quelle que soit sa qualité juridique, il est constant que ladite parcelle est voisine de celle sur laquelle est édifié l’immeuble du [Adresse 9].

Enfin, précisons que l’expert judiciaire a désigné CDC Habitat sous le seul sigle « SNI » dans son rapport.

Les désordres constatés par l’expert judiciaire, dont la matérialité n’est pas davantage contestée, sont, principalement :

— à l’intérieur du bâtiment B de l’immeuble du [Adresse 9] : des fissurations et des zones d’infiltration dans le local chaufferie, la présence de fissures structurelles dans certains lots, et plus particulièrement au sein du lot des consorts [W] : des fissures notamment au plafond et dans certains murs, un très fort degré d’humidité, un affaissement du plancher en raison d’infiltrations,

— à l’extérieur du bâtiment B : de nombreuses fissurations structurelles diagonales dans les pignons, un revêtement de façade fissuré et écaillé, attestant d’un manque complet d’étanchéité, un écartement du bâtiment par rapport au pignon du [Adresse 9].

Quant à l’origine de ces désordres, l’expert judiciaire a retenu, d’abord et comme facteur principal, l’insuffisance des fondations du bâtiment du [Adresse 9], mettant en exergue leur peu de profondeur, leur positionnement sur des remblais ne présentant pas les bonnes caractéristiques mécaniques, outre la faible résistance du mur enterré contre la colline fait de pierre, de mortier de chaux et de sable.

Il retient néanmoins des facteurs aggravants, relevant que « la construction, comme d’ailleurs toutes les autres avoisinantes mises en œuvre à la même période, a été stable depuis son élévation, les désordres apparus et mentionnés avant 2010. »

Il poursuit en ces termes : " l’ingénieur structure et le géotechnicien de la SNI ont écarté comme une des origines des désordres la poussée des murs de soutènement perpendiculaires à la construction affaiblie, et je m’associe à leurs opinions techniques.

Il reste toutefois des facteurs aggravants :

— la circulation des eaux de ruissellement et d’infiltration qui se dresse naturellement vers ce mur puis, faisant barrage, vers son terrain d’assise, produit le tassement des fondations par la dissolution de la terre,

— la poussée augmentée de la terre de la colline dans la présence de l’eau bloquée, prise en compte par la note de calcul de BOTTE et EG SOL,

ont déstabilisé une structure faible, toutefois en équilibre depuis 140 ans. (…) ".

Il retient que ces facteurs aggravants sont le résultat de l’absence d’entretien du terrain de la SNI laissé en friche, auquel s’ajoute l’absence totale de système de drainage et d’écartement des eaux de la colline vers le terrain de la SNI. " (…) je présente un nombre de photographies dudit mur qui attestent l’absence totale de barbacanes sur l’intégralité de la surface de ce mur, ainsi que l’effet des infiltrations dans un mur en béton armé (…)

La structure du bâtiment est affaiblie par le tassement du terrain d’assise et la diminution de la résistance du mur pour reprendre les poussées de la colline.

Des fissurations diagonales, d’ordre structurel, ont apparu dans le mur séparatif avec la SNI, dans les murs de refend et dans celui de la façade de la cour. (…)

Le suivi des jauges témoins sur une période de deux ans et demi (depuis le 28/07/2014 au 23/02/2017) indique des mouvements de la structure, en translation verticale et de rotation, pas très importants mais continus. A terme, la stabilité de la construction est menacée ".

L’expert judiciaire conclut en ces termes :

«  Récapitulant l’analyse de l’origine des désordres, on constate :

— la présence d’une construction du 19ème siècle, celle du [Adresse 9], construite selon les règles de l’époque, présentant des fondations peu profondes, élevée contre la colline,

— la présence d’une construction en ruine (…) dont le toit en tôle, percé, permet les infiltrations de l’eau de pluie en pied du mur de la construction affaiblie,

— un terrain lissé en friche, derrière la bâtiment du [Adresse 9] (…) dont les eaux de ruissellement se dressent, dans l’absence de tout caniveau de récolte (…) vers ses fondations, provoquant une aggravation de la dissolution de la terre d’assises,

— un mur de soutènement en béton armé, construit en 1978 pour aménager le jardin de la propriété de la SNI, sans aucun système de récupérations des eaux de ruissellement, formant ainsi barrage.

Il est évident que la SNI ne peut être responsable pour la conception défaillante à l’origine du bâtiment litigieux.

Toutefois, depuis 1978, la construction du mur de soutènement en béton, qui joue le rôle d’entonnoir a augmenté la quantité d’eau météorique dont le seul cheminement est en pied de ce mur et de celui contre la colline du [Adresse 9], entraînant la dissolution lente de la terre d’assise de ces ouvrages.

Le décollement de ce mur en béton, construction censée être solide, (…) est la preuve de l’effet de cette dissolution du terrain de fondation (…). L’absence de tout entretien de la partie colline laissée en friche a facilité le développement naturel d’une végétation sauvage qui s’incruste dans la structure du 76. "

Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/06540 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXEIC

L’expert judiciaire a fixé la part de responsabilité de CDC Habitat au quantum de 40%.

Si ces éléments techniques sont critiqués par CDC Habitat, le tribunal relève qu’ils ne sont contredits par aucune autre pièce produite aux débats.

De même, CDC Habitat ne peut utilement se prévaloir de la servitude légale d’écoulement des eaux à son bénéfice, pour se dégager de toute responsabilité, dès lors qu’il a été édifié un mur de soutènement sur sa parcelle, ce qui constitue une intervention de l’homme au sens du texte précité, d’une part, et qu’en toute hypothèse le phénomène décrit par l’expert judiciaire quant au blocage des eaux ruisselantes par ce mur est constitutif d’une aggravation de ladite servitude, d’autre part.

Il s’évince ainsi de l’analyse de ces éléments précités, d’une part, que la cause principale des désordres litigieux réside dans la faiblesse structurelle des fondations du bâtiment du [Adresse 9], ce qui vient engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires, en sa qualité de gardien de l’immeuble.

Il s’en évince également et d’autre part que lesdits désordres, qui par leur ampleur et leur incidence sur la structure de l’immeuble constituent un trouble excédant ceux normaux du voisinage, ont été aggravés par l’absence d’entretien de la parcelle le jouxtant ainsi que par le défaut de système de récupération des eaux du mur de soutènement de ladite parcelle, dont le rôle causal permet d’engager la responsabilité de CDC Habitat en sa qualité de propriétaire ou à minima de gestionnaire de ladite parcelle, voisine de celle où se situe l’immeuble du [Adresse 9].

Etant co-responsables du dommage, ils seront condamnés in solidum à le réparer, le partage de responsabilités n’ayant lieu qu’entre eux.

Eu égard à l’importance du sinistre, aux causes des désordres, et au rôle de chacune des parties responsables, il convient de fixer la ventilation de l’imputabilité du sinistre comme suit :

—  60 % à la charge du syndicat des copropriétaires,

—  40% à la charge de CDC Habitat.

Sur les mesures réparatoires et indemnitaires

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ces préjudices, à les supposer caractérisés.

Il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n° 04-20.726).

Sur ce,

— Concernant le préjudice de perte de loyers réclamé par les consorts [W]

Sur ce point, l’expert judiciaire a retenu les préjudices de perte de jouissance et de diminution de la valeur du loyer de l’appartement de [V] [W], occupé par Mme [O] jusqu’au 8 janvier 2025, sans autre relocation ensuite.

Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/06540 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXEIC

Il a validé l’estimation faite par le conseil des consorts [W], à savoir 400 euros de réduction de loyer pour les mois de novembre et décembre 2014, puis une perte sèche du loyer de 950 euros mensuels, jusqu’à la fin des réparations.

Les consorts [W] sollicitent d’être indemnisés de ce préjudice jusqu’à la date du 03 juillet 2017, date à laquelle le lot a été vendu.

Les éléments chiffrés sont justifiés par les pièces produites, et la période d’indemnisation est cohérente au regard de l’ampleur des désordres et du délai raisonnable s’étant écoulé entre la date du rapport d’expertise judiciaire (30 avril 2017) et la vente du bien (juillet 2017).

Il convient donc de faire droit à la demande indemnitaire des consorts [W]. Le syndicat des copropriétaires et CDC Habitat seront ainsi condamnés in solidum à leur payer la somme de 28.900 euros.

— Concernant la demande de travaux sous astreinte du syndicat des copropriétaires

Si le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation sous astreinte de CDC Habitat à faire réaliser des travaux de création de barbacanes sur le mur de soutènement en béton retenant la colline en friche, le tribunal relève que l’expert judiciaire a, en page 52 de son rapport, mis ce type d’intervention à la charge du syndicat des copropriétaires « comme mesure obligatoire pour toute construction contre terre ».

S’il a en outre énuméré divers travaux incombant à CDC Habitat en page 58, ces travaux de création de barbacanes ne sont pas davantage mentionnés.

Par conséquent faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier du bien fondé de sa demande à ce titre, il en sera débouté.

— Concernant la demande indemnitaire pour préjudice matériel du syndicat des copropriétaires

L’expert judiciaire a chiffré les travaux de remise en état préconisés (reprise en sous-oeuvre, reprise des poussées de terres, reprise de la cohésion des maçonneries et réparation des fissures et finitions dans les appartements dégradés) à hauteur de 217.937,25 euros TTC à la charge de CDC Habitat.

Dans le corps de ses écritures (page 21), le syndicat des copropriétaires sollicite, au titre de ces travaux, la somme de 217.018,28 euros TTC ; compte tenu des développements précédents quant aux responsabilités il convient de faire droit à sa demande en paiement à hauteur de 217.018,28 euros TTC au titre des travaux réparatoires, avec revalorisation suivant variation de l’indice BT01 applicable au jour du présent jugement.

Le syndicat des copropriétaires sollicite également les sommes de 23.674,71 euros TTC au titre « du recours inévitable à un maître d’œuvre », de 11.837,35 euros TTC représentant le coût de l’assurance dommage ouvrage, et enfin de 5.918,68 euros TTC d’honoraires de suivi des travaux du syndic.

Or il ne verse aucune pièce de nature à justifier ces montants, tant dans leur principe que dans leur quantum, d’une part, il s’agit de frais fixes inhérents à la réalisation de travaux sur un immeuble, quelle que soit leur cause, d’autre part, outre enfin qu’il n’est nullement démontré que le montant de ces frais aurait été d’une moindre mesure sans les facteurs aggravants engageant la responsabilité de CDC Habitat, enfin.

Les demandes formées à ces titres seront donc rejetées.

CDC Habitat sera donc condamnée à régler au syndicat des copropriétaires, en indemnisation de son préjudice matériel, la somme de 217.018,28 euros TTC.

Sur les demandes accessoires

L’article 695 du code de procédure civile dispose que " Les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent:

1° Les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions ou l’administration des impôts à l’exception des droits, taxes et pénalités éventuellement dus sur les actes et titres produits à l’appui des prétentions des parties ;

2° Les frais de traduction des actes lorsque celle-ci est rendue nécessaire par la loi ou par un engagement international ;

3° Les indemnités des témoins ;

4° La rémunération des techniciens ;

5° Les débours tarifés ;

6° Les émoluments des officiers publics ou ministériels ;

7° La rémunération des avocats dans la mesure où elle est réglementée y compris les droits de plaidoirie ;

8° Les frais occasionnés par la notification d’un acte à l’étranger ;

9°Les frais d’interprétariat et de traduction rendus nécessaires par les mesures d’instruction effectuées à l’étranger à la demande des juridictions dans le cadre du règlement (UE) 2020/1783 du Parlement européen et du Conseil du 25 novembre 2020 relatif à la coopération entre les juridictions des Etats membres dans le domaine de l’obtention des preuves en matière civile et commerciale ;

10° Les enquêtes sociales ordonnées en application des articles 1072, 1171 et 1221 ;

11° La rémunération de la personne désignée par le juge pour entendre le mineur, en application de l’article 388-1 du code civil ;

12° Les rémunérations et frais afférents aux mesures, enquêtes et examens requis en application des dispositions de l’article 1210-8 ".

Il résulte de l’article 695 du code de procédure civile que les dépens d’une instance n’incluent pas les frais de constat d’un huissier de justice non désigné à cet effet par décision de justice (Civ 2ème, 12 janvier 2017, n°16-10.123).

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (frais relatifs à la procédure d’expertise et frais d’expertise (Civ. 3ème, 17 mars 2004, n°00-22.522).

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’alinéa premier de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

Sur ce,

Parties succombantes, le syndicat des copropriétaires et CDC Habitat doivent être condamnés in solidum aux dépens, incluant nécessairement les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’à régler aux consorts [W] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes formées pour frais irrépétibles sera rejeté.

M^e Koudoyor, avocat, qui en fait la demande, sera autorisé à recouvrer directement ceux des dépens qu’il aura exposés sans avoir reçu préalablement provision.

La nature et l’ancienneté du litige (procédure engagée au fond en 2017) commandent d’ordonner l’exécution provisoire.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE les demandes de la SEM CDC Habitat de « suppression des mentions du rapport d’expertise judiciaire relatives à la reconnaissance de ce facteur aggravant » et de nullité du rapport d’expertise judiciaire,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, et la SEM CDC Habitat à payer à Mme [P] [W] épouse [I] et à M. [L] [W] la somme de 28.900 euros à titre indemnitaire,

FIXE dans leurs rapports entre eux, la part d’imputablité du sinistre comme suit :

60% à charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8],

40% à charge de la SEM CDC Habitat,

CONDAMNE la SEM CDC Habitat à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, 217.018,28 euros TTC au titre des travaux réparatoires, avec revalorisation suivant variation de l’indice BT01 applicable au jour du présent jugement,

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, et la SEM CDC Habitat à payer à Mme [P] [W] épouse [I] et à M. [L] [W] une somme globale de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, et la SEM CDC Habitat aux dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire,

AUTORISE Maître Averèle Koudoyor à recouvrer directement ceux des dépens qu’il aura exposés sans avoir reçu préalablement provision,

PRONONCE l’exécution provisoire de la présente décision,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à Paris le 15 Juillet 2025.

La Greffière La Présidente