TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/01077 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YZIX

Minute : 25/272

Société 1001 VIES HABITAT

Représentant : M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Monsieur [R] [P]

Représentant : M^e Christel LE BRIS-OHLEYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB276

Madame [T] [O] épouse [P]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 mars 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité du juge des contentieux de la protection Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assisté de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité du juge des contentieux de la protection, siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assisté de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société 1001 VIES HABITAT, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [P], demeurant [Adresse 9]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 930082024004426 du 19/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représenté par Maître Christel LE BRIS-OHLEYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [T] [O] épouse [P], demeurant [Adresse 9]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date 7 septembre 2020, la SA d’HLM 1001 VIES Habitat a donné à bail à Monsieur [R] [P] et Madame [T] [P], née [O] un logement situé [Adresse 9] à [Localité 7] pour un loyer actualisé de 605,85 euros, charges incluses.

Par acte d’huissier en date du 26 juillet 2023 la SA d’HLM 1001 VIES Habitat a fait signifier à Monsieur [R] [P] et Madame [T] [P], née [O] un commandement de payer pour un montant de 3 474,96 euros en principal, au titre des loyers impayés au 12 juillet 2023, échéance du mois de Juin 2023 incluse.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) et la Caisse des Allocations Familiales de la SEINE-[Localité 10] ont été saisies de ces impayés par lettre recommandée avec accusé de réception et par voie électronique, datées du 26 juin 2023.

Par acte d’huissier en date du 6 décembre 2023, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [P] et Madame [T] [P], née [O] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du RAINCY aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail en date du 7 septembre 2020 et visée dans le commandement de payer délivré le 26 juillet 2023,Constater la résiliation du bail, à compter du 27 septembre 2023,En conséquence ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [R] [P] et Madame [T] [P], née [O] et de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu,Condamner solidairement Monsieur [R] [P] et Madame [T] [P] au paiement de la somme de 5 830,36 euros au titre de la dette locative, échéance d’octobre 2023 incluse, selon décompte au 10 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2023,Ordonner le transport et la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meuble qu’il désignera ou tel autre au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls des défendeur,Condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation, correspondant aux loyers actualisés, augmentés des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,Condamner solidairement les locataires à lui payer la somme de 390 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 26 juillet 2023.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture de la SEINE-[Localité 10] par voie dématérialisée le 7 décembre 2023.

Renvoyée lors de l’audience du 20 juin 2024, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10 471,98 euros arrêtée au 11 décembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus.

La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT soutient que Monsieur [R] [P] et Madame [T] [P], née [O] n’ont pas réglé les loyers réclamés dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 26 juillet 2023, si bien que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations, justifiant la résiliation du bail, en application de l’article 1224 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, sollicité en défense notamment en considération de la saisine de la Commission de surendettement. Elle souhaite toutefois voir le quantum de la somme proposée en sus du loyer revu à la hausse. La bailleresse précise que le paiement du loyer courant a repris et que le dernier loyer précédant l’audience a été réglé dans son intégralité.

À l’audience, Monsieur [R] [P] est représenté, tandis que Madame [T] [P], née [O] dûment assignée par acte remis à sa personne, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Il est exposé en réplique que les défendeurs perçoivent un revenu moyen mensuel de 2 300 euros et qu’ils occupent les lieux avec leurs deux enfants mineurs. Ils se proposent d’éteindre leur dette dans l’attente de la décision de la Commission de surendettement à hauteur de 100 par mois en sus du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 Mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [T] [P], née [O], régulièrement assignée par acte signifié à sa personne, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-[Localité 10], le 7 décembre 2023, soit six semaines avant l’audience du 20 juin 2024.

Par ailleurs, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX et la Caisse des Allocations Familiales de la SEINE-[Localité 10] le 26 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article 14 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [R] [P] et Madame [P], née [O] le 26 juillet 2023, pour la somme de 3 474,96 euros, arrêtée au 12 juillet 2023. Il ressort du dernier décompte versé à la cause que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 7 septembre 2020, à compter du 27 septembre 2023.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 11 décembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 10 471,98 euros.

Une clause de solidarité est insérée dans le contrat de bail en son article 17.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [R] [P] et Madame [T] [P], née [O] à verser à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 10 471,98 euros, au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 11 décembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 26 juillet 2023 sur la somme de 3 474,96 euros, à compter de l’assignation du 6 décembre 2023 sur la somme de 2 355,40 euros (5 830,36 euros, montant de la dette à la date de l’assignation – 3 474,96 euros, montant de la dette visée au commandement de payer du 26 juillet 2023 = 2 355,40 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus.

Sur l’attribution de délais de paiement et la suspension des effets la clause résolutoire :

En application de l’article 24-V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, en considération de la saisine de la Commission de surendettement ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiements suspensifs de la clause résolutoire à Monsieur [R] [P] et Madame [T] [P], née [O] lesquels proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 100 euros en sus du loyer courant avec paiement du solde au terme des 36 mois. Ils justifient de leur situation personnelle et financière ; de surcroît, ils se sont acquittés du dernier loyer courant avant la date de l’audience dans son intégralité.

Dans ces conditions, il convient donc d’accorder à Monsieur [R] [P] et Madame [T] [P], née [O] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

En outre, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [R] [P] et Madame [T] [P], née [O] et de tout occupant de leur chef sera autorisée, dans les conditions visées au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT ne justifiant d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire ; la demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Par ailleurs, il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié ; dès lors, d’une part, la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion ; et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au Juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt ; la demande à ce titre sera également rejetée.

Enfin, le bail se trouvant résilié depuis le 27 septembre 2023, en cas de maintien dans les lieux, Monsieur [R] [P] et Madame [T] [P], née [O] seront redevables, in solidum, d’une indemnité d’occupation à compter de la défaillance et jusqu’à la libération effective des lieux, en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [R] [P] et Madame [P], née [O] qui succombent à la présente instance, seront condamnés, in solidum, aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 juillet 2023.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [R] [P] et Madame [P], née [O] seront en conséquence condamnés, in solidum, au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 7 septembre 2020, entre la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, dont le siège est sis [Adresse 2], à [Localité 8], d’une part, et Monsieur [R] [P] et Madame [P], née [O], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation sis [Adresse 9] à [Localité 7], sont réunies à la date du 27 septembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail susmentionné à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [P] et Madame [P], née [O], à payer à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 10 471,98 euros (dix mille quatre cent soixante et onze euros et quatre-vingt-dix-huit centimes), au titre de l’arriéré de loyers et de charges, selon décompte arrêté au 11 décembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 26 juillet 2023 sur la somme de 3 474,96 euros, à compter de l’assignation du 6 décembre 2023 sur la somme de 2 355,40 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDE à Monsieur [R] [P] et Madame [P], née [O] un délai pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [R] [P] et Madame [P], née [O] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 120 euros (cent vingt euros) et un 36 ème versement égal au solde de la dette (due en principal, frais et intérêts), en plus du loyer et des charges courants, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la dette peut être soldée avant le terme des 36 mois par Monsieur [R] [P] et Madame [P], née [O] ;

RAPPELLE que pendant ces délais, le loyer courant doit être payé à son échéance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que pendant ce délai les procédures d’exécution, tendant au recouvrement des sommes dues, sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’en cas de règlement par Monsieur Monsieur [R] [P] et Madame [P], née [O] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers envers la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre entre les parties ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (arriéré et loyer courant), l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [P] et Madame [P], née [O] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, l’assistance d’un serrurier et de la force publique, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des locataires expulsés, en un lieu que ces derniers auront choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation aux locataires expulsés d’avoir à les retirer à leur frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles aux fins de garantie ;

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [P] et Madame [P], née [O] à une somme égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, et, au besoin, CONDAMNE, in solidum, Monsieur [R] [P] et Madame [P], née [O] à verser à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT ladite indemnité d’occupation, à compter du mois de la défaillance jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou son mandataire, par procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] et Madame [P], née [O] à payer, in solidum, à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, in solidum, Monsieur [R] [P] et Madame [P], née [O] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 juillet 2023 ;

DEBOUTE la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT