TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 JUIN 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/11808 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZT46

N° de MINUTE : 25/00859

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet JDM INVEST – L’ADRESSE IMMOBILIER, SAS.

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître [H], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

DEFENDEUR

Monsieur [R] [S]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 21 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [S] est propriétaire des lots n°4 et 24 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93) (93).

Par acte de commissaire de justice du 03 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet JDM INVEST – L’ADRESSE IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [R] [S] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Monsieur [R] [S] au paiement d’une somme de 63.531,69 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 3e trimestre 2024 incluse).

ORDONNER la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER Monsieur [R] [S] au paiement d’une somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’e1e soit écartée.

CONDAMNER Monsieur [R] [S] à verser au Syndicat des copropriétaires de 1'ensemble immobilier sis [Adresse 2] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [R] [S], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [R] [S] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [R] [S] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 18 février 2025 et fixée à l’audience du 21 mai 2025. Elle a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [R] [S];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées généralesde 30 mars 2021, 18 janvier 2022, 27 octobre 2022, 23 mai 2023 ayant voté les travaux de restructuration de la cage d’escalier et approuvé les comptes des exercices annuels 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023, 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 42 euros correspondant aux frais de mise en demeure du 25 janvier 2024.

En l’espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er octobre 2022 et le 1er juillet 2024 a été de 68.082,95 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 4.593,26 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [R] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 63.489,69 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 42 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 27 juin 2024.

Les frais de recouvrement réclamés ayant été exposés avant cette mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter leur prise en charge par le seul copropriétaire défendeur.

Il sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [R] [S] paye irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [R] [S] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic et ce, alors que de très importants travaux de rénovation des parties communes sont en cours.

Sa carence est d’autant plus injustifiée que Monsieur [S], qui n’habite pas dans ses lots au vu de l’adresse à laquelle l’assignation lui a été signifiée, a vocation à pouvoir percevoir des revenus locatifs lui permettant de payer les charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [R] [S], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [S] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [R] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet JDM INVEST – L’ADRESSE IMMOBILIER, la somme de 63.489,69 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet JDM INVEST – L’ADRESSE IMMOBILIER, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE Monsieur [R] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet JDM INVEST – L’ADRESSE IMMOBILIER, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [R] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet JDM INVEST – L’ADRESSE IMMOBILIER, la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [S] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 18 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT