TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/06963 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXQ2

Minute : 25/304

S.A. [Adresse 8]

Représentant : M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [N] [B]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 mars 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM SEQENS,

demeurant [Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [B],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 6]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 novembre 2022, la SA Seqens, a donné à bail à Monsieur [N] [B] un appartement situé [Adresse 2] (bâtiment A, escalier 1, 2ème étage, porte n°2210) et un emplacement de stationnement (n°1200) situé dans la même rue au numéro 49, pour un loyer mensuel initial de 302,39 euros, augmenté des provisions sur charges d’un montant de 200,54 euros s’agissant de l’appartement et un loyer initial de 48,43 euros pour l’emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 novembre 2023, la SA Seqens a fait délivrer à Monsieur [N] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 859,68 euros en principal, au titre des loyers impayés au 07 novembre 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 30 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 août 2024, la SA Seqens a fait assigner Monsieur [N] [B] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, condamner Monsieur [N] [B] au paiement :des loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 10 janvier 2024 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles, la somme de 2271,10 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à l’acte et à compter de l’assignation sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,la somme de 500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens, comprenant le coût du commandement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 09 août 2024.

À l’audience du 13 janvier 2025, la SA Seqens, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3702,23 euros arrêtée au 31 décembre 2024, loyer du mois de décembre 2024 inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

La SA Seqens soutient que Monsieur [N] [B] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 09 novembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s’oppose aux délais en raison de l’augmentation de la dette et de l’irrégularité des paiements.

À l’audience, Monsieur [N] [B], reconnait être redevable des loyers et charges. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 à 500 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il expose qu’il a repris le paiement du loyer courant, qu’il travaille et perçoit des revenus compris entre 1800 et 2000 euros par mois. Il explique qu’il était en voyage et n’a pas pu régler son loyer mais déclare qu’à son retour il a adressé deux chèques au bailleur dont un est revenu impayé. Il s’engage à déposer un nouveau chèque qui pourra être encaissé par le bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 09 août 2024 en vue d’une audience prévue le 13 janvier 2025, soit plus de six semaines après.

Par ailleurs, la SA Seqens justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 août 2024.

En conséquence, les demandes de la SA Seqens aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés le 21 novembre 2022, du commandement de payer délivré le 09 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 07 janvier 2025 que la SA Seqens rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, somme qui n’est par ailleurs pas contestée par le défendeur.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [B] à payer à la SA Seqens la somme de 3702,23 euros, au titre des sommes dues au 31 décembre 2024, mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 08 août 2024 sur la somme de 1025,66 euros et à compter du jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 21 novembre 2022 et tacitement reconduit le 21 août 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 09 novembre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 21 décembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 novembre 2022 à compter du 22 décembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [N] [B] qui justifie de sa situation personnelle et financière est en mesure de régler la dette locative. Il ressort par ailleurs des éléments communiqués que Monsieur [N] [B] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Il convient donc d’accorder à Monsieur [N] [B] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet.

Dans ce cas, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible.

En outre, la résiliation du bail étant acquise à la date du 22 décembre 2023, Monsieur [N] [B] deviendra occupant sans droit ni titre et faute pour celui-ci d’avoir volontairement libéré les lieux, ils sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, selon les modalités définies dans le dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, en cas de maintien dans les lieux, Monsieur [N] [B] sera redevable d’une indemnité d’occupation, en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal aux loyers révisés et des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, que Monsieur [N] [B] devra payer à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [B] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA Seqens les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [N] [B] à payer à la SA Seqens la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demandes de la SA Seqens aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 novembre 2022 entre la SA Seqens d’une part, et Monsieur [N] [B] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] (bâtiment A, escalier 1, 2ème étage porte n°2210) pour le logement et au 49 de la même rue pour l’emplacement de stationnement (n°1200), sont réunies à la date du 22 décembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [N] [B] à payer à la SA Seqens la somme de 3702,23 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 décembre 2024, mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 08 août 2024 sur la somme de 1025,66 euros et à compter du jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Monsieur [N] [B] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [N] [B] à s’acquitter de la dette en treize versements, en procédant à douze versements de 300 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que pendant ce délai les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux situés [Adresse 2] (bâtiment A, escalier 1, 2ème étage, porte n°2210) pour le logement et au 49 de la même rue pour l’emplacement de stationnement (n°1200), avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [N] [B] à payer à la SA Seqens une indemnité d’occupation égale au montant des loyers révisés, augmentés des charges qui auraient été dus, si les baux s’étaient poursuivis, à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire par procès-verbal d’expulsion ou de remise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [N] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 09 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [N] [B] à payer à la SA Seqens la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA Seqens de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT