TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00219 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D6PP

ORDONNANCE DE REFERE N°26/262

DU : 02 Avril 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 02/04/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

Madame [T] [A], demeurant Hölzleswiesen 1 – D 70619 STUTTGART (ALLEMAGNE)

représentée par M^e Jacques MONFERRAN, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [S], demeurant 29 Rue Pasteur – 2ème étage – Porte 9 – 57970 YUTZ, non comparant

Date des débats : 03 Février 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 octobre 2020, Mme [T] [A] a donné à bail à M. [U] [S] et Mme [H] [J] un appartement et deux emplacements de parkings n°23 et n°24, ensemble situé 29 rue Pasteur, 57970 YUTZ.

Par courrier du 15 septembre 2023, Mme [H] [J] a donné congé avec effet au 15 décembre 2023.

Des loyers étant demeurés impayés depuis le mois de décembre 2023, Mme [T] [A] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 9 août 2025, Mme [T] [A] a fait assigner M. [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :

— CONSTATER la résiliation de plein droit du contrat de location par l’effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail ;

— CONSTATER que M. [U] [S] est sans droit, ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire en vertu de l’article 24° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Par voie de conséquence,

— ORDONNER l’expulsion des lieux loués de M. [U] [S], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique ;

— CONDAMNER M. [U] [S], à payer les sommes suivantes :

6.784,32 à titre de provision, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 02 juillet 2025, somme qui sera réévaluée au jour de l’audience, sauf règlement postérieur à la présente assignation, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil à compter de la présente assignation ; Une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail précité et suivant les conditions de charges et de ré-indexation de ce dernier jusqu’à son départ effectif des lieux ; 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; – CONDAMNER M. [U] [S], aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2026.

A cette audience, le conseil de Mme [T] [A] maintient ses demandes et dépose un décompte en date du 31 janvier 2026 dont la dette s’élève à la somme de 12.065,19 euros.

M. [U] [S] n’était ni présent ni représenté.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA NON-COMPARUTION DU DÉFENDEUR

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

II. SUR LA RÉSILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

L’assignation ayant été délivrée le 9 août 2025, l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle par la voie électronique le 11 août 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [T] [A] justifie avoir saisi la CCAPEX le 26 mars 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 14 octobre 2020 contient une clause résolutoire (page 4 du contrat). Un commandement de payer a été signifié le 25 mars 2025 pour un montant en principal de 3.394,16 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est acquise de plein droit deux mois après la signification, soit le 26 mai 2025.

M. [U] [S] non comparant à l’audience n’apporte aucun élément de fait de nature à remettre en cause la dette, tant dans son montant que dans son principe. De plus, le décompte actualisé produit lors de l’audience ne fait pas état d’une reprise du paiement du loyer au jour de l’audience.

Il n’y a pas lieu dans ces circonstances d’accorder d’office des délais de paiement.

— Sur l’expulsion

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de M. [U] [S] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Toutefois, le bailleur sera autorisé à faire procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien.

III. SUR LA CRÉANCE DU BAILLEUR

— Sur le loyer et les charges

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Mme [T] [A] a produit un décompte actualisé le 31 janvier 2026 aux termes duquel M. [U] [S] reste lui devoir la somme de 11.867,37 euros après déduction des frais du commandement de payer (décompte arrêté le 31 janvier 2026, mois de janvier inclus).

Il sera donc condamné à verser à Mme [T] [A] la somme de 11.867,37 euros à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

— Sur l’indemnité d’occupation

M. [U] [S] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

M. [U] [S] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 26 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [S] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [U] [S] sera condamné à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation conclu le 14 octobre 2020 entre Mme [T] [A] et M. [U] [S] et Mme [H] [J], situé 29 rue Pasteur, 57970 YUTZ, sont réunies à la date du 26 mai 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [U] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [U] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [T] [A] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [U] [S] à titre provisionnel à verser à Mme [T] [A], la somme de 11.867,37 euros (décompte arrêté le 31 janvier 2026, mois de janvier inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 26 mai 2025 égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail ;

CONDAMNONS M. [U] [S] à payer la Mme [T] [A] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation comme fixée ci-avant, outre le montant de ses consommations d’eau réelles, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS M. [U] [S] aux dépens ;

CONDAMNONS M. [U] [S] à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 2 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. Frédéric BREGER, juge, et par M^me Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,