TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00116 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2PZB

Minute : 25/00314

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 13] HABITAT

Représentant : M. [C] [H] [I] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [U] [B]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Mai 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 13] HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par Monsieur [C] [H] [I] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [B]

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 11]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 11 Avril 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 19 février 2015, l’OPH de [Localité 13] HABITAT aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a donné à bail à M. [U] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial de 289,04 euros outre une provision pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyers, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2024 a fait signifier à M. [U] [B] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 297,52 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de son attestation d’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 28 août 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait assigner M. [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 11 avril 2025, au visa des articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— voir constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l’attestation d’assurance, par voie de conséquence constater la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis situé [Adresse 8] au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution,

— condamner le défendeur à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,

— condamner le défendeur à payer au bailleur la somme de 4 166,12 euros, arrêtée à la date du 02/12/2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— condamner la défendeur au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour recouvrer sa créance,

— condamner le défendeur aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 7 janvier 2025.

A l’audience du 11 avril 2025, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT représenté par M. [C] [H] [I], muni d’un pouvoir régulier, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant la dette locative à la somme de 2 213,45 euros, tenant compte du versement de 4.000 euros payé la veille de l’audience Il a indiqué que puisque le paiement du loyer était repris, il était favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire à la condition que M. [U] [B] produise son attestation d’assurance en cours de délibéré.

M. [U] [B] a comparu en personne. Il s’est engagé à fournir son attestation d’assurance contre les risques locatifs en cours de délibéré. Il a indiqué qu’il a avait retrouvé du travail et qu’il avait payé en espèces la somme de 4 000 euros la veille de l’audience et a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, proposant de payer la somme mensuelle de 200 euros en plus de son loyer pour apurer sa dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

En cours de délibéré, M. [U] [B] a transmis une attestation d’assurance contre les risques locatifs valable du 17 avril 2025 au 31 mars 2026.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT produit, au soutien de sa demande, le bail signé le 19 février 2015 démontrant l’obligation de payer les loyers et charges de la locataire, M. [U] [B]. Il produit également le commandement de payer du 22 août 2024 et un décompte de la créance arrêté au 11 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse mentionnant une dette de 6 213,43 euros. Mais, à l’audience, il a réclamé le paiement de la somme de 2 213,45 euros après déduction du paiement en espèces de la somme de 4000 euros Il démontre donc l’existence d’une dette à hauteur de la somme de 2 213,45 euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [U] [B] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 2 213,45 euros arrêtée au 11 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de production de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 oblige au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail du 19 février 2025 contient une clause qui stipule que à défaut de la justification de l’assurance à la demande du bailleur « le contrat de location pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux ».

Un commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance habitation visant cette clause a été signifié 22 août 2024. M. [U] [B] n’a pas transmis son attestation d’assurance dans le délai d’un mois.

Cependant, en cours de délibéré M. [U] [B] a produit une attestation d’assurance contre les risques locatifs pour son logement valable du 17 avril 2025 au 31 mars 2026.

Or, l’esprit du texte est de contraindre les locataires à être assurés afin qu’en cas d’accident les dommages soient pris en charge par une assurance. Or, M. [U] [B] est désormais assuré, cet objectif est atteint. Il convient donc de considérer que la clause résolutoire n’a pas pu jouer et de débouter OPH EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de transmission de l’attestation d’assurance.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de paiement du loyer

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 28 août 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 3 janvier 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit qu'« en cas de non-paiement à leur échéance du loyer et des charges dûment justifiées et après un commandement de payer resté infructueux le présent contrat de location sera, dès le mois expiré, résilié de plein droit purement et simplement dans les condition prévues à l’article24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l’expulsion du locataire sera poursuivie par simple ordonnance rendue par le juge des référés, auquel les parties attribuent compétence expresse et formelle »

Au jour de la conclusion du bail, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public, disposait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » Il convient donc d’appliquer le délai légal de deux mois visé par la loi et non celui d’un mois pour apprécier si la clause résolutoire est acquise.

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier, le 22 août 2024 à M. [U] [B] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 297,52 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 19 février 2015 est résilié à la date du 23 octobre 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, M. [U] [B] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, proposant de régler 200 euros par mois en plus du loyer. Il ressort des éléments communiqués qu’il a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience et qu’il a commencé à apurer sa dette.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [U] [B] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [U] [B] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [U] [B] devra quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT sera autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où M. [U] [B] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser, le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 23 octobre 2024, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [U] [B], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 août 2024 et de l’assignation du 3 janvier 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déboute l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production de son attestation d’assurance,

Déclare recevable la demande de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 17 juillet 2024 entre l’OPH [Localité 13] HABITAT aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT et M. [U] [B], concernant les locaux situés situé [Adresse 7], sont réunies à la date du 23 octobre 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne M. [U] [B] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 2 213,45 euros arrêtée au 11 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à M. [U] [B] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [U] [B] à s’acquitter de la dette en 12 fois, en procédant à 11 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que le premier versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision puis les autres versements en même temps que le paiement de chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Localité 11] de M. [U] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, M. [U] [B] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 23 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne M. [U] [B] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 août 2024 et de l’assignation du 3 janvier 2025,

Condamne M. [U] [B] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 16 mai 2025.

Le Greffier Le Juge