TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02595 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2IYC

Minute : 25/00229

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [F] [R] [T] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame [S] [O] [H]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Mars 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Venant aux droits de l’OPH DE [Localité 13]

[Adresse 3]

[Localité 11]

représenté par Monsieur [F] [R] [T] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [S] [O] [H]

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 9]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 21 Février 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 2 janvier 2013, l’OPH de [Localité 13], aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a consenti à Mme [S] [D] et M. [P] [D] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 6], à [Localité 14], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 260,90 euros, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d’un dépôt de garantie de 260,90 euros.

Le 2 avril 2024, Est Ensemble Habitat a fait délivrer à Mme [S] [O] [H] un commandement de payer la somme en principal de 1253,36€ arrêtée à la date du 21 mars 2024 et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 25 octobre 2024, Est Ensemble Habitat a fait citer Mme [S] [O] [H] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et pour défaut de production d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs,

o d’ordonner l’expulsion de la défenderesse, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o de dire que le sort des meubles sera réglé par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

o de la condamner au paiement de la somme de 1744,91€ au titre de la dette locative échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts à compter de l’assignation ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges exigibles à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,

o de la condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que la défenderesse a cessé de régler régulièrement les loyers, qu’un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice ; qu’elle n’a ni régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, ni justifié d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 21 février 2025, Est Ensemble Habitat, représenté, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 1643,96€ arrêtée à la date du 20 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et ne pas être opposée à l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire. Elle s’est désistée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs.

Mme [S] [O] [H], comparante, n’a contesté ni le principe ni le montant de la créance. Elle a indiqué être à la retraite et percevoir à ce titre 1000 euros par mois. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant d’apurer sa dette par des versements mensuels de 50 euros en sus du loyer courant.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance couvrant les risques locatifs

Il convient d’acter le désistement du demandeur de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 17] par la voie électronique le 7 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 21 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Est Ensemble Habitat justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 21 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 25 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail conclu le 2 janvier 2013 contient en son article 4 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 avril 2024, pour la somme en principal de 1253,36 euros arrêtée au 21 mars 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter et que le commandement de payer du 2 avril 2024 laisse à la locataire deux mois pour régler les sommes indiquées.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 juin 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Est Ensemble Habitat produit un décompte indiquant que Mme [S] [O] [H] reste devoir la somme de 1643,96 € arrêtée à la date du 20 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Mme [S] [O] [H], comparante, ne conteste pas le montant de la créance.

Mme [S] [O] [H] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 1643,96 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 20 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis l’assignation, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la défenderesse propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Elle a par ailleurs repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à la locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

En outre, dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [S] [O] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Est Ensemble Habitat, Mme [S] [O] [H] sera condamnée à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

CONSTATONS le désistement d’Est Ensemble Habitat de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 2 janvier 2013, par l’OPH de [Localité 13], aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, à Mme [S] [O] [H] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 7]) sont réunies à la date du 2 juin 2024 ;

CONDAMNONS Mme [S] [O] [H] à verser à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel la somme de 1643,96 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 20 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus ;

AUTORISONS Mme [S] [O] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 32 mensualités de 50 € chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [S] [O] [H] portant sur le logement situé [Adresse 8] ;

AUTORISONS EN CE CAS l’expulsion de Mme [S] [O] [H] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles laissés éventuellement dans les lieux est prévu aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS EN CE CAS Mme [S] [O] [H] à payer à Est Ensemble Habitat une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNONS Mme [S] [O] [H] à verser à Est Ensemble Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [S] [O] [H] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 28 mars 2025.

La greffière, Le juge